新世界销售与盈利双增长背后：老牌港企的“稳打法”和“新解法”

9月30日，新世界发展（00017.HK）发布2026财年业绩公告。报告期内，集团合约销售约296亿港元，超越270亿港元的年度销售目标；核心经营溢利77亿港元，同比上涨约28%；息税后经常性营运净溢利录得约22亿港元，实现三年来首次扭亏为盈。摩根大通研报指出，新世界有望在未来几年继续保持正向净利润。

新世界发展执行董事兼行政总裁黄少媚（左二）、新世界发展执行董事兼物业发展主管薛南海（右二）、新世界发展执行董事、首席财务总监兼联席公司秘书刘富强（右一）、新世界发展执行董事兼新世界中国行政总裁陈耀豪（左一）

合约销售与核心经营溢利均创3年来新高。在房地产行业深度调整的背景下，新世界为何能交出一份超预期的成绩单？

深入拆解新世界2026财年报告，可以清晰地看到一家深耕超半个世纪的老牌港资房企穿越周期的韧性和智慧：深耕核心区域的战略布局，住宅与投资物业双轨并行的业务架构，不断拓展的资产变现渠道，环环相扣，共同勾勒出新世界企稳向上的清晰曲线。

销售端：香港和内地两大市场协同发展

香港市场成为新世界2026财年最亮眼的增长极。全年296亿港元合约销售金额，创下2021财年以来的最高水平，香港市场贡献约220亿港元。

具体来看，新世界把握香港市场回暖窗口加快推盘节奏，旗下PAVILIA COLLECTION系列多个住宅项目市场表现强劲，推出后快速售罄。柏蔚森、滶晨成为片区标杆，滶晨录得73亿港元的合约销售金额，九龙核心区的超级豪宅PAVILIA ROSA滶蕴四房特色户单价刷新了香港豪宅楼花价格纪录。

新世界在香港的多个住宅项目销售表现强劲

新世界在香港的爆发并非偶然。香港楼市年初至今反弹幅度超10%，市场需求回暖是房企销售业绩回升重要前提，但真正能抓住窗口期的是具备长期品牌积累和客户信任的企业。

新世界2026财年香港合约销售金额较2025财年实现同比翻倍增长。这反映出新世界在香港品牌认知和产品系列经过多年沉淀，已经形成了经过验证的定价与去化能力。当市场回暖时，这种能力直接转化为销售端的先发优势，助力新世界率先抓住回暖窗口。这种长期品牌沉淀，并非短期营销可以快速复制。

内地市场方面，新世界同样表现稳健。全年合约销售约68亿元人民币，大湾区的广深两城是业绩主要贡献来源。其中，深圳新世界188號成为深圳东部在本轮回暖中首个成交突破百套的楼盘。位于珠江新城的凯旋新世界2025年以21.8万元/平方米的网签单价登顶全国网签价榜首（数据来源：克而瑞）。这些项目的共同特征，不外乎位于核心城市优质地段，秉承城市深耕策略。深耕内地市场多年，不看重规模扩张，“做一个成一个”，新世界以单个项目的高品质交付和区域深耕回应市场真实需求，最终形成企业与市场的双向奔赴。

大湾区广深两城是新世界内地业绩主要贡献来源

在高周转时代，新世界的坚守显得有些克制与质朴；但在市场深度调整期，则构建了更强的抗风险能力。核心城市优质资产的抗跌属性、超过半个世纪的品牌沉淀与客户信任，以长期主义战略定力，树立了穿越周期的典范。新世界发展2027财年维持270亿港元的销售目标。‌摩根大通认为该目标有望实现。

第二曲线：投资物业的“压舱石”效应

住宅销售本质是一场周期性的“归零游戏”，当期销售额再高，下一财年都要从零开始。而商业运营则是能产生持续“复利”的生意，商业运营一旦成熟，便能产生稳定的现金流入。这是穿越周期真正的护城河。

新世界旗下的K11立意要做差异化——不做标准化复制的商业盒子，而是将文化植入零售空间。通过因地制宜地打造属于当地城市特色的商业空间，带来独具匠心的创意体验，激活区域商业活力，也为新世界筑起了一道不可复制的硬核资产壁垒。

2026财年，新世界投资物业分部业绩同比增长7%，其中K11业务同比增长9%。

香港、内地商场出租率与经营表现同步向好。香港K11 MUSEA录得开业以来最佳年度营运表现，商场销售额同比增长达23%，客流创下历史新高。亮眼表现背后，是持续推进的品牌升级。K11 MUSEA首阶段升级涉及超过30%的铺面面积，并引入逾60个首次进驻品牌。

同样位于香港尖沙咀的K11 Art Mall 则瞄准Z世代，精准定位潮玩、“谷子经济”等年轻消费业态，保持近100%的出租率。摩根大通预计，随着Alo Yoga等新店陆续在K11 MUSEA开业，K11有望继续推动新世界租金收入增长。

Alo Yoga全国首店国庆前夕在K11 MUSEA开业

内地方面，深圳K11 ECOAST在26财年举办超300场活动，开幕以来客流超2100万人次；武汉汉口K11、光谷K11出租率分别达到92%、94%；上海K11 Art Mall出租率维持95%高位；广州汉溪K11开业仅一年出租率达到80%。各项目客流、经营状况保持稳健，凭借差异化的定位进一步强化竞争力。

K11内地项目凭差异化定位强化竞争力

依托成熟的文化商业运营功力，K11等投资物业能贡献稳定现金流，这类经营性资产成为新世界住宅开发之外的第二增长曲线，成为业绩“压舱石”。

资本端：灵活融资策略护航可持续增长

住宅和投资物业是自我“造血”能力的体现，为新世界带来稳定的现金流流入；叠加资本端的主动管理和灵活的融资策略，让公司能保持资金弹性和安全。三者环环相扣，共同构筑了新世界穿越周期的资金安全防线。

新世界在资本端主动管理策略清晰可见。在完成约882亿港元再融资后，新世界进一步夯实了资金安全底盘。

新世界继续打出组合拳，推进首个港资C-REIT。新世界以上海K11 Art Mall及K11 ATELIER新世界大厦作为底层资产，预计成功后将为公司回笼约32亿元人民币资金。同时新世界将继续持有至少20%的权益，在保留运营权和部分收益的前提下将成熟资产的价值释放出来，将品牌影响力和运营积淀转化为可流通的资本价值。

以上海K11 Art Mall及K11 ATELIER新世界大厦为底层资产推进首个港资C-REIT

如果C-REIT落地，新世界将为成熟经营性资产打通从资产账面估值走向公开市场定价的通道，为行业存量资产盘活提供参考样本。

这一资产证券化路径能够打通，恰恰是其高品质运营、高位的出租率和市场口碑打下的基础。销售端的去化能力和投资物业的运营数据，成为资产证券化的定价基础。

同时，新世界完成杭州项目一期写字楼及宁波写字楼项目的出售，印证集团优质资产具备较强市场吸引力。

资本端的灵活策略成效凸显，2026财年新世界总融资成本减少11亿港元，平均利率下降80个基点，财务安全边际提升。资本端的优化正持续反哺业务端。融资成本的压降直接降低了项目的资金负担，并提升了整体盈利能力。近日，花旗将新世界经营盈利转正、C-REIT资产盘活等评价为一系列“积极突破”。

在房地产行业从规模驱动转向质量与效益优先的过程中，新世界以销售稳当下，以运营谋长远，以资本稳底盘，构筑了穿越周期的完整逻辑。这家老牌港企既有长期主义下的“稳打法”，也有面向新周期的“新解法”，坚守战略定力，护航可持续增长。