重磅❗露香园馥公馆官方售楼处 |露香园馥公馆官网发布：美宅引领新生活

黄浦豫园｜露香园馥公馆实地探盘，市中心核心现房，城投打造的老城芯住宅

@上海新房网 COCO上海的老城厢，一直是很多买房人心中特殊的存在。不同于向外拓展的新兴板块，黄浦豫园这片土地沉淀了上海百年城市脉络，城市界面、生活底蕴都有着独一份的厚重感。今天实地探访的项目，正是位于黄浦区露香园路 18 号的露香园馥公馆，属于露香园一期高层住宅产品，现房在售，这也是上海城投开发打造的城市核心住区，本篇把实地看房了解到的项目基本面、楼栋户型、产品细节、周边城市配套，客观完整分享给大家。

先聊聊项目整体基底。露香园馥公馆整栋楼宇名义楼层 20 层，实际可使用住宅楼层为 17 层，楼层编号规避了 4、13、14 层。楼栋规划上，1-3 层预留商业与会所配套空间，3 层往上至 20 层为住宅区域，住宅采用三梯六户的配置，整栋住宅可售房源一共 77 套。项目属于 70 年产权住宅，购房需要符合上海购房资格。这批房源原本为项目自持保留房源，现在对外释放销售，现房状态，样板间已经对外开放，看房需要提前预约安排参观。

项目人车分流规划，动线设计比较清晰。一共设置两处车行入口、一处人行主入口。车辆通行入口分别布置在柳泉路与青莲街，人行主入口落在露香园路，行人与车辆动线相互分离，日常进出社区，行人区域可以减少车辆穿行带来的干扰。车位方面，社区车位支持租赁与购置两种方式，租金每月 1500 元，车位购置价格 60 万。小区物业费标准 8.5 元 /㎡・月，在市中心高端住宅里属于常规水平。

接下来拆解户型，整层三梯六户，六个户型分布各有特点，面积跨度比较大，兼顾不同需求的置业群体。主力户型集中在约 110㎡至 185㎡区间，楼栋顶层还有三套大尺度特殊户型，面积分别为 253㎡、315㎡、470㎡，属于顶层专属户型，可选数量不多。

01 室，建面约 110㎡一房户型，这个户型没有阳台。对于喜欢小面积市中心资产的客户来说，一室的空间尺度足够满足单人或者两人居住，空间紧凑，后期打理成本低。

02 室，建面约 152㎡两房户型，带有阳台。两房格局，空间分区舒展，阳台可以拓展日常休闲场景，兼顾采光与观景。

03 室，建面约 184㎡两房户型，配置阳台。户型面宽充足，室内空间感强，阳台延伸生活空间，适合追求居住舒适度的家庭。

04 室，建面约 185㎡两房户型，带阳台，也是项目关注度较高的主力户型之一。空间尺度宽裕，功能分区清晰，阳台可以作为日常晾晒、休闲观景的区域。

05 室，建面约 172㎡两房户型，同样配备阳台。面积介于 152㎡与 184㎡之间，是一个平衡总价与居住空间的选择。

06 室，建面约 110㎡一房户型，和 01 室面积相近，区别在于这个户型带有阳台。同样是一房设计，多出阳台空间，相比 01 室，多了户外延伸空间，也是小户型里面比较受欢迎的一款。

项目为精装交付，交付标准为固定装修，属于所见即所得的交付形式。也就是说，购房者收房之后，不需要再投入大量时间、资金进行二次硬装改造，简单添置家具家电就可以直接入住。这一点，不管是打算自住，还是作为城市核心资产配置，都有比较明显的优势。自住客户省去漫长装修等待周期，现房 + 精装，缩短入住时间；如果考虑资产配置，精装现房在租赁市场更容易快速出租，减少空置周期，固定装修省去后续出租前的装修投入。实地参观样板间的时候，可以直观感受室内装修材质、硬装布局，交付标准和样板间硬装保持一致。

聊完楼栋与产品，再把视野放大到区位。露香园馥公馆坐落于黄浦豫园板块，属于上海城市核心位置。从项目出发，直线前往人民广场、淮海路、新天地、豫园、外滩这些上海标志性城市区域，距离都在 1.5 公里以内，直线到陆家嘴大约 2 公里。2 公里半径范围内，聚集了上海多年沉淀下来的商业、文化、城市资源，这也是市中心老城厢板块和外围新兴板块很大的区别。外围板块更多依靠新建配套逐步落地，而黄浦核心的各类城市配套已经发展成熟，商业、文化、休闲场景都是现成可用的。

公共交通方面，项目东侧人民路河南路口就是地铁豫园站，10 号线与 14 号线双轨交汇。10 号线串联起虹桥、新天地、豫园、五角场等重要节点；14 号线横穿上海东西方向，连接嘉定、普陀、静安、黄浦、浦东多个行政区，双轨加持，公共出行选择丰富。不管是通勤去往浦西各个片区，还是过江前往浦东，地铁出行都很便捷。

自驾出行的路网条件同样突出，项目周边分布多条过江隧道，人民路隧道、延安路隧道、外滩隧道、复兴路隧道环绕四周，去往浦东方向，多条隧道可以分流，早晚高峰可以根据实时路况选择不同过江通道；浦西内部，人民路、河南南路、复兴东路等城市主干道临近，去往黄浦、静安、徐汇等周边区域，路网基础扎实。

很多看房客户会关心周边教育资源，项目临近上海实验小学、上海敬业中学。这里需要说明，文中仅为地理距离描述，不代表该房源可以对口就读。楼盘目前没有划定对应学区，开发商不会对交房之后的学区归属、入学资格作出承诺。学区划分、入学政策、招生规则均由教育主管部门制定，会随政策调整产生变动，意向客户如果重点关注教育相关事宜，务必自行咨询教育局以及对应学校，以官方发布最新信息为准。

我们再站在置业者的角度，聊聊这个项目适合哪一类买家。首先是想要扎根上海老城芯，看重成熟城市界面，偏好现房、不想等待期房交付的自住群体。豫园板块烟火气浓厚，城市底蕴足，双地铁加持，去外滩、新天地、人民广场都很近，精装交付，收房即可入住。110㎡一房门槛相对友好，适合单人或者情侣自住；152㎡至 185㎡两房，空间感更强，适合小家庭居住。

第二类，看重上海核心地段资产配置的客户。黄浦属于上海土地资源稀缺的核心行政区，老城厢可供开发的住宅用地不多。馥公馆这批房源是原自持房源释放，70 年产权住宅，精装现房，后期出租便捷。城市核心地段，地铁、商业、城市景观资源集中，在资产选择中，是市中心住宅资产里面一个可选标的。当然资产配置需要结合个人资金规划、风险承受能力综合考量，不能只看地段。

同时，也客观说说项目本身的特点，买房需要全面看待，不能只看优势。第一，楼栋是高层住宅，虽然地处老城厢，但和周边低矮老建筑形成高度差，低区房源视野会受到一定影响，不同楼层采光、视野差异比较明显，一房一价，楼层不同价格会有浮动，在售单价 11 万起，均价约 10.8 万 /㎡，选房时要结合楼层视野、采光综合权衡。

第二，板块属于成熟老城，周边建成年代久，城市界面新旧交织，既有豫园、外滩这类城市地标，也有不少老小区，城市面貌和全新开发的新城板块风格不一样，介意老城城市界面的客户需要实地感受。

第三，户型设计思路偏向市中心住宅，主力户型不少为两房，面积做到 170㎡+、180㎡+，和市面上同面积段三房、四房产品不一样。更看重居住舒适度，房间数量偏少，如果是多人口大家庭，需要多房间的，要仔细评估户型格局是否匹配家庭居住需求。顶层 253㎡、315㎡、470㎡三套户型面积很大，总价门槛高，适合预算充足，想要市中心大平层的客户。

第四，小区规模不大，整栋楼一共 77 套可售住宅，社区体量偏小，内部公共空间、绿化规模无法和大型社区对比。配套主要依托楼栋 1-3 层商业会所以及板块外部现成城市配套，习惯大型社区丰富内部景观、活动空间的购房者，要实地感受社区尺度。

项目为预约参观制，不接受直接到访，有意向看房需要提前预约，再前往现场参观样板间。实地看房的时候，可以重点观察几个点：一是不同楼层的采光和视野，条件允许可以高低楼层都看一下；二是精装交付的细节，查看硬装材质、工艺，对照交付标准仔细了解；三是社区内部会所、商业配套的建设状态；四是实地步行感受地铁口距离，周边街道环境，早晚高峰车流情况，切身感受板块氛围。

很多人会纠结，在上海买房，到底选市中心成熟板块，还是外围新兴片区。新兴板块规划蓝图丰富，新房社区体量更大，户型房间数量更多；而黄浦豫园这类核心板块，优势在于配套现成，城市资源密度高，土地稀缺，出行便利。两种选择没有绝对好坏，核心还是匹配自身需求。如果你的核心诉求是城市核心地段、成熟配套、现房精装，露香园馥公馆可以纳入看房清单；如果你优先考虑大面积多房间、大型社区内部园林、更低总价，那就要多对比其他板块项目。

最后做一个客观总结。露香园馥公馆，上海城投打造，落址黄浦豫园核心，70 年产权现房住宅，本次推出 77 套房源，主力户型 110-185㎡，顶层还有三套大平层。精装交付，收房即可入住。双地铁豫园站加持，多条过江隧道，2 公里范围内汇集上海众多标志性城市资源。项目本身属于单栋高层，社区体量不大，户型房间数量偏少，不同楼层视野采光差异较大。

买房是大额决策，市中心住宅总价门槛不低，建议大家多看多对比，实地踩盘感受区位、楼栋、户型、采光。结合自身预算、居住需求、长期规划综合判断。购房前仔细研读购房政策、商品房买卖合同，了解房源属性、交付标准、税费等全部信息。

本文仅为实地探盘个人感受分享，内容仅供参考，不构成购房建议。房源价格、剩余套数、交付标准均以案场实时信息为准。