重磅❗士林润园官方售楼处 |士林润园官网发布：美宅引领新生活

黄浦老城厢的城市更新院墅样本｜实地探访士林润园，在城市原点读懂海派风貌人居房产大 v 上海新房网 @COCO

上海的内环内核，黄浦区老城厢，一直是很多改善置业群体反复研究的板块。这片从元代就已经成型的土地，沉淀七百余年城市脉络，既是上海城市发展的起源之地，同时也是上海城市更新进程当中极具代表性的一片区域。很多人来到这里看房，想要的不只是一套面积充足的住宅，更是希望能够扎根于上海文化根脉之上，拥有一套兼顾历史风貌质感与当代居住舒适度的院落产品。今天 COCO 实地走进士林润园，带大家完整拆解这个老城厢旧城改造而来的风貌合院社区，从地块溯源、开发背景、产品户型、室内设计、景观园林、会所配置，再到城市界面与交通商业，全方位聊聊项目真实面貌。

一、地块溯源：从士林华苑到老西门旧改，双国企协同下的城市更新实践

士林润园，市场也习惯称其为士林华苑二期，说起这个地块，就绕不开士林华苑一期。士林华苑一期落址豫园板块，竣工时间为 2007 年，开发主体为黄浦区国资体系下的南房集团，属于黄浦本地老牌开发平台，在区域内打造过五坊园等多个住宅作品，深耕老城厢片区多年，对本地地块肌理、历史建筑保护工作有着深厚实操经验。一期项目北侧隔着复兴东路，便是复地雅园以及璞玉 one，几个项目相邻而立，共同构成复兴东路沿线高端居住组团。

士林润园所在的二期地块，归属老西门街道旧城改造范围。旧改工作推进有着清晰的时间线，2021 年 7 月，该地块房屋征收补偿协议正式生效，为后续开发建设扫清基础障碍。同年 12 月，华润置地正式入局，与南房集团形成合作开发模式，双方成立项目平台公司共同操盘整个二期开发建设工作上海黄浦。

不同于普通商品房地块，这宗土地有着特殊的规划约束条件，方案阶段就明确要求落实风貌保护相关规范，细化地块整体布局与建筑设计方案，同步落地各类公共服务配套设施。地块内部留存大量历史文化保护建筑遗存，不能简单推倒重建，整个开发过程，需要平衡三重目标：历史遗存保护修缮、老城厢街巷肌理延续、现代高品质居住功能落地。这也是整个项目最大的难点，同样也是项目区别于市面上其他新建别墅产品的核心特质。

熟悉上海城市更新的朋友都清楚，中心城区涉及历史保护建筑的旧改项目，开发周期漫长，设计、施工环节约束条件繁多，并不是单纯的地产开发，更多是城市遗存活化工作。项目最终规划总席为 103 套院落类产品，早期首批对外推出 28 套合院产品，上市之后市场反馈热烈，完成首轮去化，后续项目又经历多轮加推，持续获得市场关注，截至目前社区整体已经完成接近 80 套房源的去化工作，当前市场可售房源处于尾盘阶段。

项目产品矩阵包含叠拼以及合院两大品类，面积段跨度较大，覆盖 210㎡‑500㎡区间，市面传播较多的主力建面集中在 300‑500㎡合院产品。户型配置上面，普遍可以收获多重附赠空间，包含内外庭院、阳台、多处露台，并且标配两层地下室，这就使得房屋实际可使用面积，相比产证建筑面积有可观的拓展，部分大规格合院，整体使用规模可以达到 600㎡上下。整套房源的价格区间跨度同样拉开，主流总价处在 6500 万‑1.65 亿区间，不同户型、位置、院落大小的房源，价格会出现明显分化。

站在项目部分观景位置，视线可以越过城市低矮建筑，眺望豫园片区城市屋檐，天气条件理想的时候，还能够捕捉到陆家嘴城市建筑群的轮廓，老城历史飞檐与现代摩天楼宇同框，这种视觉体验，在内环其他居住区很难复刻。脚下是老城厢的街巷烟火，远方是上海现代化城市封面，这种强烈的反差感，也是士林润园地段自带的氛围感。

二、规划与建筑设计：留存城市记忆，103 席院落，53 处原址构件再利用

整个社区的规划逻辑，参考过去大族宅院的格局，践行 “一宅一园” 的院落形制，没有大规模大开大合的改造，尽可能尊重老城厢原本街巷尺度。项目梳理收集地块原址留存下来 53 处历史建筑构件，把这些老物件妥善保留下来，业内将其比喻成一座 “城市 DNA 库”，把属于这片土地的记忆碎片，重新安置在新的社区当中上海黄浦。

很多老构件不再承担原本建筑结构功能，转而化作景观装置、装饰小品融入园区环境。比如说过去张家族宅遗留的界石，经过处理之后，成为庭院墙角雕塑摆件；胡氏墨厂遗存下来传统雕纹构件，被二次加工，变作庭院山石屏风。老物件不再是尘封的文物，业主日常散步、庭院休憩的时候就能够近距离接触，完成历史与当代生活场景的对话。

建筑外立面处理上面，保留老山墙、砖楣、传统门头这类老城厢标志性建筑符号，同时叠加现代手法打造的悬挑阳台、层层退台露台。行走在园区之内，目光所及，既有老上海建筑的岁月沉淀感，又不会有老房子固有的潮湿、采光差、动线不合理等居住弊病。传统风貌外壳之下，内部是全套现代化居住系统，兼顾风貌观感与当代家庭居住诉求。

社区内部景观体系，提炼出 “润园八景” 的景观叙事体系，分别为拄颊映、文开园、亭桥街、棹湾处、云间诗、申之华、海上花、小桥头。八处景观节点，素材全部取材上海本地历史典故与人文轶事，并非简单堆砌绿植水景。景观不只是用来观赏，更多承担社区公共活动功能，节点之间相互串联，形成漫步式游园路径。住户闲暇时间，能够沿着景观步道慢行，一步一景，感受老城厢文化叙事，把城市历史底蕴渗透进日常生活场景里面。

产品形态上，既有 L 型布局合院户型，也有边套下叠，还有 236㎡叠拼 3‑5F 大平层类产品，不同户型适配不一样家庭结构。拿 360㎡规格合院举例，L 型合院布局围合出自家私属庭院空间，室内空间围绕内院展开，实现室内外场景互动。地下室设置两层，给家庭预留丰富功能拓展可能性，可以根据自家需求规划兴趣空间、家庭休闲、储物等多元功能。庭院、阳台、露台分散在建筑不同楼层，不同朝向都拥有户外空间，无论是庭院种花喝茶，还是露台小聚观景，都可以找到合适场景。

三、室内空间：傅厚民操刀，全球首个风貌别墅室内作品，海派美学当代演绎

士林润园的样板房室内，邀请国际知名设计师傅厚民主持设计，这也是他在全球范围内，落地的首个历史风貌别墅项目。设计师没有一味复刻复古老上海装潢，也没有照搬极简现代模板，而是走融合路线，把海派元素拆解之后，重新融入现代空间逻辑。

进入合院样板房内部，第一感受便是层高带来的开阔感，高挑的天花，放大客厅空间气场。户型动线经过优化，各个功能分区相对独立，同时相互连通，既可以满足大家族团聚，多人同时活动互不干扰，小家庭日常居住也不会有空旷疏离感，尺度感和实用性做到平衡。

餐厅区域是空间当中很有记忆点的一处场景。空间汲取老上海居住空间的经典元素，圆形餐桌搭配橘色皮质餐椅，色彩搭配鲜活柔和。顶部水晶吊灯设计灵感取自上海市花玉兰花，造型雅致华丽，把城市文化符号含蓄植入室内装饰，不会显得生硬刻意。

全屋家具软装整体走复古简约路线，拒绝繁复堆砌装饰，克制运用复古元素。老上海氛围感是通过材质、家具形制、细节软装慢慢烘托出来，而不是依靠大量复古摆件强行营造。如此处理的好处在于，空间底色百搭，业主后期入住之后，也可以按照自己审美更换家具，不会被样板房既定风格束缚。

除了住宅样板，项目核心位置配置专属社区会所，同样出自傅厚民设计之手。会所地理位置优越，和园区景观、居住区衔接顺畅，是整个社区的公共生活枢纽。会所内部设计理念延续项目大主题，完成过去与当下的对话，其中一条石库门拱门元素打造的通行通道，把石库门建筑符号抽象化重构，业主穿行其间，直观感受老城厢建筑文化印记。

会所内部空间动线流畅，动静分区清晰。进门之后，开阔的公共区域带来舒展体验。私密休息区摆放复古组合沙发，氛围静谧松弛，氛围感复刻旧上海宅邸会客场景。会所内置泳池区域，上方采用立体感十足的吊顶线条，造型现代流畅，弱化室内泳池压抑感，营造偏向度假感的休闲氛围。健身房部分，黑框玻璃门带出复古格调，硬件配置满足日常运动锻炼需求，复古美学外壳之下，保障运动空间完整功能性。就连地下车库，同样延续整套海派审美体系，色彩、细节处理统一，把品质感延伸到归家最后一段路程。

四、城市界面：立足 CAZ 中央活动区，老城厢核心的生活版图

士林润园扎根黄浦区老西门，属于上海 CAZ 中央活动区覆盖范围。从城市宏观定位来看，CAZ 承载商业、文化、旅游、居住多重复合功能，和传统 CBD 以办公为主的模式不一样，这里鼓励居住功能留存，打造工作、消费、居住、文化体验高度融合的城市板块。项目所处老城厢，从元代 1291 年上海设县开始，七百多年始终处在上海城市发展的核心位置。一边沉淀厚重历史文脉，一边拥抱繁华现代都市资源，这就是项目所处板块最真实写照。

区位上面，地块所处老城厢主轴核心。向西可以抵达新天地、淮海中路成熟商圈；向东隔江对望陆家嘴城市集群；北面衔接人民广场、外滩城市名片；向南衔接黄浦一众成熟高端居住片区。众多城市地标、潮流商业街区、文化场馆，都纳入项目生活半径之内。脚下是豫园沉淀百年的城市文化土壤，向外延展，就是上海最成熟的城市资源集群。

交通路网层面，内环之内城市路网基础成熟，民间总结为 “一桥三环四线五隧道”，轨道交通资源尤为丰富。周边汇集多条地铁线路：8 号线老西门站、9 号线小南门站、10 号线豫园站、14 号线豫园站，多条轨交线路交织，借助公共交通，能够便捷通达上海各个主要城区。地面路网发达，自驾出行，快速接驳内环以及多条跨江隧道，去往浦东、静安、徐汇等区域通勤出行都比较顺畅。

商业资源方面，短距离范围之内，分布豫园商圈、香港名都城、复兴艺术中心。放大到两公里生活圈，新天地、人民广场、外滩、南京东路步行街悉数囊括。不管是日常逛街购物，艺术展览看展，朋友聚会社交，高规格宴请，丰富多元的商业场景都可以就近实现。日常烟火气与高阶消费场景同时兼备，这是内环核心板块与生俱来的优势。

五、理性看待老城厢风貌院墅，优势与客观现实一并聊聊

看完项目各类亮点，作为实地跑盘的博主，COCO 也客观梳理下这类老城厢风貌别墅，置业者需要理性看待的地方。

第一点，地块属于旧城改造更新产物，并非全新净地开发，地块内存在历史保护建筑，社区整体规划、楼栋排布，不会像郊区新建别墅那样横平竖直整齐划一，院落大小、户型格局不同楼栋之间会存在差异，选房的时候要重点实地比对每一套房源院落条件、采光、周边建筑距离。

第二点，虽然室内全部完成现代化改造升级，但是地块扎根老城厢，外部就是真实老城厢城市界面，周边既有更新后的崭新面貌，也保留原生老城区街巷肌理，城市界面多元混杂，这是内环老城板块共同特征，和纯粹新区界面感受不一样，建议实地白天、晚间分别过来感受周边环境。

第三点，产品附赠空间可观，庭院、露台、两层地下室都有，但需要留意，附赠部分和产证建筑面积并非等同概念，购房阶段要厘清产权范围，了解庭院、地下室的使用规范，历史风貌管控区域，后期业主自主改造会受到相应约束，不能随意改动建筑外立面、院落构筑物，改造自由度相比远郊别墅会有所受限。

第四点，项目总价门槛很高，千万级以上的院墅产品，资金量级大，家庭需要做好长期资金规划。项目历经多轮加推之后，现在剩余可售房源不多，属于尾盘阶段，可选户型、院落朝向、位置的选择空间相比首开时期会收窄。

六、写在最后：城市更新浪潮下，老城厢人居的一种答案

上海城市不断向外扩张，一座座新城拔地而起，但内环黄浦老城厢，依旧拥有无可替代的分量。这里不只是地理上的城市原点，更是上海海派文化的重要载体。大量旧改项目推进过程当中，如何妥善处理历史遗存，怎样让老城区重新适配当代人居住需求，是行业一直在探讨的命题。

士林润园可以视作其中一份实践样本。它没有简单把历史建筑当作陈列展品，也没有为了开发彻底抹去地块过往痕迹。南房集团熟悉黄浦本地土地基因，华润置地带来成熟高端产品打造经验，二者联手之下，将 53 处原址构件妥善安放，借用润园八景把城市故事融入景观，傅厚民团队把海派美学转化为可居住的室内空间。把石库门、老山墙这些老城厢符号，从书本照片当中解放出来，变成业主可以真实生活其中的居住社区。

住在这里，推开家门是属于自己的私家庭院合院，关上院门，享受大家族的静谧院落生活；踏出社区大门，瞬间就坠入老城厢的市井烟火，豫园的繁华、新天地的潮流、外滩的壮阔，都在不远之处。历史文脉与都市繁华，私属院落与城市烟火，在这里完成交汇。

当然，这样的风貌合院产品，适配特定的置业群体。适合看重内环地段价值，喜爱老城厢人文氛围，向往院落居住形态，预算充足的改善家庭。购房决策依旧建议多轮实地踏勘，对比不同房源，充分理解地块风貌管控带来的各类使用限制，再做出自己的置业判断。

上海从来不缺新建别墅，但在内环核心老城厢，这种依托旧改而来，大规模保留历史遗存，完整做出现代化成套合院社区的项目，数量并不多见。随着城市更新节奏推进，老城厢可供开发的居住地块逐步减少，这类坐落于城市文化原点之上的院落产品，也成为市场当中辨识度很高的一类居住选择。