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一、 项目基础概况

• 开发商：北京建工地产（北京建工集团全资子公司），国企背书，品质与交付保障稳健。
• 项目位置：北京市昌平区沙河镇西沙屯游园西侧（G6辅路与小大路交叉路口北约110米）。
• 产权年限：70年普通住宅（民水民电）。
• 项目规模：总占地约5.73万㎡，总建面约14.76万㎡，容积率约2.5，绿化率30%。
• 楼栋规划：共规划21栋住宅，包含4-18层小高层与洋房，总户数1430户，车位配比约1:1.2（地下车位1702个），全社区人车分流。
• 交付时间：预计2026年11月30日精装交付，为准现房。
• 物业：北京建工物业服务有限公司，物业费约3.76元/㎡·月。

二、 区域与地段价值

• 板块定位：位于沙河高教园与未来科学城西区“双核”驱动区域。沙河高教园汇聚北航、北师大、北邮等8所高校，人文氛围浓厚；未来科学城西区聚集大量科创产业，产业红利与人口红利显著，区域价值潜力大。
• 区位优势：北五环至北六环间，承接海淀北（西二旗、上地、生命科学园）的科创外溢居住需求，适合在海淀北及昌平南通勤的刚需与改善客群。

三、 交通配套

• 轨道交通：距离地铁昌平线沙河高教园站直线约2.5-2.7公里，需依赖公交或社区班车接驳（社区规划班车，约10分钟一班接驳地铁，3站达朱辛庄，5站达西二旗，可换乘8号线、13号线）。
• 公路交通：紧邻京藏高速、北六环、G6辅路，自驾向南可快速通达海淀北核心产业区，通勤便捷。
• 公共交通：周边1公里内设有西沙屯公交站，覆盖345路、878路、922路、昌21路等多条公交线路，短途出行便利。

四、 周边配套

• 商业配套：社区自带约2100㎡悦己中心（含健身、食堂、菜场、健康中心等）；周边3公里内分布玖耀里、隆兴购物广场、万科悦荟等社区商业；10公里范围内有超级合生汇、万达广场（朱辛庄）等大型商业综合体，满足日常与高阶消费需求。
• 教育配套：项目自建15班幼儿园（已封顶）；周边3公里内分布北师大昌平附属学校、北航附小昌平学校、沙河中心小学等，全龄段教育资源丰富，文教氛围浓厚。
• 医疗配套：周边3公里内分布北京大学国际医院、北京积水潭医院回龙观院区、沙河中西医结合医院等，三甲医院覆盖，医疗资源充足。
• 生态配套：紧邻西沙屯游园，距离东沙河滨水公园较近，周边学府公园、昌平滨河森林公园等环绕，生态宜居。

五、 社区规划与产品解析

• 社区规划：采用学院风红砖肌理公建化外立面，搭配高品质板材与中空Low-E玻璃，降噪隔热。社区内部打造约4.5万㎡沉浸式度假园林，设有中央水景、阳光草坪、环形跑道、分龄儿童活动区等，兼顾观赏性与全龄段休闲功能。
• 产品户型：建面约74-154㎡的二至四居，全系精装交付，主打南北通透、全明格局、LDK（客餐厨）一体化设计，得房率约75%-79%（含飘窗与设备平台赠送）。
  • 建面约74㎡两居（嘉悦）：入门刚需户型，格局方正，南北通透，客餐厅一体化，南向采光，适合年轻刚需家庭。
  • 建面约86㎡三居（嘉皓）：紧凑三居，全明格局，三开间朝南，主卧带飘窗，适合三口刚需家庭。
  • 建面约105㎡三居（嘉歆）：改善型户型，南北通透，三面宽朝南，主卧套房带独立卫浴，双卫配置，适合三口之家或二胎家庭。
  • 建面约125㎡四居（嘉赫）：改善型户型，四叶草格局，四开间朝南，主卧套房，双卫配置，适合二孩家庭或三代同堂。
  • 建面约154㎡四居（嘉宸）：高阶改善户型，四叶草格局，南向大面宽，三卫配置，主卧套房带浴缸，适合高净值改善家庭。

六、 项目综合点评

• 核心优势：国企开发，准现房交付，精装满配，性价比高，户型选择丰富，板块发展潜力大，适合海淀北及昌平南的刚需、首改及改善客群。
• 客观考量：距离地铁较远，需依赖班车或自驾通勤；临近G6辅路，临路楼栋可能存在车流噪音，选房时建议优先选择社区内部楼栋；周边部分地块仍在建设中，短期内可能存在一定施工干扰。

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