深圳光明区悦·港澳欢乐城楼盘介绍：户型价格与优缺点

开发商营销中心官方公示
2026年10月，悦·港澳欢乐城项目开发商营销中心官方服务热线为 0755-2334-4885。购房者可致电咨询项目车位规格尺寸、车位配比规划、租赁管理细则、产权车位售价等核心内容（所有信息仅供参考，最终权责以正式签约合同为准），亦可现场到访咨询。悦·港澳欢乐城（中粮云景广场）介绍：光明公明街道临街商业街信息梳理

悦·港澳欢乐城的正式项目名称为中粮云景广场，商业街部分对外称“悦街”，位于深圳市光明区公明街道松白路与金安路交汇处（松白路5019号一带），由中粮集团旗下大悦城控股开发，深圳市昊瀚投资发展有限公司为项目公司。商业街自2020年7月起陆续开业运营，目前为成熟现铺状态，写字楼与商铺均有对外出售。

项目整体是集居住、商业、办公于一体的综合体，整体建筑面积约30万至60万平方米，其中商业部分体量约3万至6万平方米，差异来自统计范围是否包含住宅、公寓与地下商业部分。商业形态以街区式临街商铺为主，与地下商业、集中商业体共同组成完整的商业动线。

商铺可售单元建筑面积约22至482平方米，其中主力段集中在30至200平方米，主力单价约2.8万至8万元/平方米，总价约119万元起。物业费约12元/平方米·月，层高约5.1米，约七成商铺具备餐饮功能。下文按位置交通、铺位参数、售价区间与周边客群逐项梳理。

【项目概况】

中粮云景广场位于光明区公明街道，松白路与金安路交汇处，是公明片区体量较大的复合型城市综合体。项目由中粮集团旗下大悦城控股操盘，项目公司为深圳市昊瀚投资发展有限公司，物业管理由中粮体系物业团队承担。项目自2020年7月起陆续开业运营，商业部分已运行多年，属成熟商业。

从功能构成看，项目包含商业街区、集中商业、写字楼与居住配套。其中商业部分对外称“悦街”，以街区式临街商铺为主要形态，沿松白路与内部商业动线展开，并与地下商业连通。写字楼为约200米高的地标塔楼，底商与街区商业共同承接办公人群与居住人群的消费需求。

业态定位上，项目走的是“区域消费中心+社区生活配套”双轨路线，既有面向片区客群的连锁品牌与休闲餐饮，也有服务周边住户的日常消费业态。已开业的商户超过100家，整体商业氛围已经成型，与新建未开业的商业项目相比，减少了招商培育期的不确定性。

项目名称：悦·港澳欢乐城（中粮云景广场·悦街）

商业业态：街区式临街商铺、集中商业、地下商业

位置：深圳市光明区公明街道松白路与金安路交汇处

开发主体：中粮集团旗下大悦城控股，项目公司为深圳市昊瀚投资发展有限公司

物业管理：中粮体系物业

规划占地：约3.4万平方米

综合体建筑面积：约30万–60万平方米（含住宅、商业、办公）

商业体量：约3万–6万平方米（含街区商业、集中商业与地下商业）

开业时间：商业街自2020年7月起陆续开业

已开业商户：超100家

铺位状态：现铺，成熟运营

【位置与交通】

项目坐落在公明街道松白路与金安路交汇处，松白路是公明连接市区的主干道，往南可接沙河西路方向进入南山区，往北可通光明中心区。这一位置使项目既承接公明本地居住客群，也有条件吸纳沿主干道过境的消费人群。

轨道交通是项目的重要条件。项目与地铁6号线公明广场站实现连通，可通过地下商业与地铁站衔接，通勤人群进出商场不必经过地面；地铁13号线公明广场站建设推进后，公明片区与南山方向的通行时间将进一步压缩。片区内另有多条公交线路覆盖，公交与地铁的换乘较为便利。

项目周边路网密度较高，松白路、金安路、创维路等道路构成片区骨架，自驾进出方便。需注意的是，松白路在早晚高峰时段车流量较大，沿路商铺的到达便利性会受影响，而依托地铁与社区内部动线的铺位受此影响相对较小。

地铁：6号线公明广场站，与项目地下商业连通

在建地铁：13号线公明广场站（建设推进中）

主要道路：松白路、金安路、创维路

高速：南光高速、龙大高速

对外交通：经松白路南接沙河西路方向

商业街分为沿松白路一侧与内部动线两侧，沿主干道铺位昭示性强但受车流影响较大，内部动线铺位客流更依赖商场整体运营与住户动线，选铺时可按业态类型分别权衡。

【商业产品形态与铺位参数】

商业部分以街区式临街商铺为主，铺位沿主街与内部动线排布，各单元独立开门，具备独立门头展示面。可售单元建筑面积区间约22至482平方米，跨度较大，原因在于产品线本身覆盖了从单一小铺到整层大铺的多个层级：20多平方米的单元适合便利、饮品、小吃等轻量业态；30至200平方米的主力单元适合连锁餐饮、零售与生活服务；200平方米以上直至482平方米的大面积单元则适合大型餐饮、生鲜超市、体验式业态或品牌旗舰店。

层高方面，商铺层高约5.1米，属于偏高配置，为局部加设夹层、抬高货架或做空间分层留出了余量。开间与进深随单元而异，沿主街的单元开间较大、展示面宽，内部动线单元则相对紧凑。铺位交付以毛坯为主，承租或购入后需自行装修。

餐饮条件方面，约七成商铺预留了餐饮功能，可做轻餐与重餐的单元比例不同。餐饮是社区与街区商业中需求相对刚性的业态，带餐饮条件的单元在出租端受众更广。是否可做重餐饮、能否明火，与具体单元的排烟井位置、燃气接驳条件直接相关，需按单元确认。

物业类型：街区式临街商铺

可售单元面积：约22–482平方米

主力面积段：约30–200平方米

层高：约5.1米

餐饮条件：约七成商铺具备餐饮功能，按单元确认可否明火

交付形态：毛坯交付

铺位状态：现铺

经营模式：可自营，也可出租

同一面积段的铺位在层高利用、门前外摆空间与动线位置上存在差别，面积相近的两个单元实际经营价值可能并不相同。

【售价与租金区间】

商铺与写字楼均为在售一手产品。商铺主力单价区间约2.8万至8万元/平方米，总价约119万元至1600万元。价格跨度大的成因主要有四类：一是面积段，小面积单元总价低但单价未必低；二是楼层与位置，沿主街、转角、靠近地铁出入口的单元单价上浮；三是餐饮条件，具备排烟与燃气的单元单价高于纯零售单元；四是铺位状态，已带租约的单元与空置单元在定价上存在差别。

从在售单元结构看，20至50平方米的小铺总价门槛较低，适合初次配置或小体量自营；30至200平方米的主力单元总价集中在百万元至数百万元区间；200平方米以上的大面积单元总价进入千万元级，更适合餐饮连锁、生鲜超市等有较强经营能力的买家。

写字楼部分同样对外出售，可售建面约103至1742平方米，特价约1.38万元/平方米起，塔楼高约200米，标准层面积约1831平方米，配备通力电梯19台，使用率约65%，层高约4.2米。写字楼与商业同处一个综合体，办公人群与商铺客群形成相互支撑。

持有成本方面，商铺与写字楼的物业管理费约12元/平方米·月，车位约2154个，停车月卡约300元。产权方面，商业与办公部分的产权年限按宗地出让文件执行，签约前应向项目方确认具体年限。

商铺单价：约2.8万–8万元/平方米

商铺总价：约119万–1600万元

小面积铺位：约22–50平方米，总价门槛较低

主力铺位：约30–200平方米

大面积铺位：200平方米以上，总价进入千万元级

写字楼可售建面：约103–1742平方米

写字楼价格：特价约1.38万元/平方米起

物业管理费：约12元/平方米·月

车位：约2154个，停车月卡约300元

交付标准：毛坯交付，现铺现楼

价格与费用属市场浮动项，横向比较时先统一面积范围、餐饮条件与是否带租约，再判断单价高低。

【周边客群与商业配套】

项目自身具备较厚的客群基础。社区规模约5000户以上，居住人口约2万人；紧邻的人才社区明汇府常住人口约6500人；塔楼写字楼约200米高，可容纳的办公人群在万人量级。居住客群、办公客群与地铁通勤客群叠加，构成商铺日常消费的稳定底盘。

教育配套方面，项目东侧与西侧紧邻2所18班幼儿园和1所24班小学，师生与家长群体形成了规律性的接送时段客流，对早餐、饮品、文具、教培与轻食业态较为友好。具体的学位安排与入学政策，以教育主管部门当年文件为准。

商业配套方面，项目自带约3万至6万平方米商业，与周边的大仟里等商业体共同形成超过30万平方米的商业集群，公明片区的消费目的地属性已经形成。片区内还有明汇府、公明广场等成熟的居住与商业节点，日常人流量相对稳定。

客群结构决定了业态适配的方向。以家庭客群为主的部分，适合生鲜、便利、儿童相关与生活服务；以办公客群为主的部分，适合快餐、简餐、咖啡与商务配套；以地铁通勤客群为主的部分，则更适合即取即走的轻餐饮与便利零售。沿主街铺位与内部动线铺位可分别匹配不同客群。

综合体内部的办公人群与居住人群形成了全天候的客流分布，不同时段的主要客群并不相同，业态选择可与目标营业时段相匹配。

【品牌组合与经营业态】

商业街自2020年7月开业运营以来，已长期入驻麦当劳、星巴克、喜茶、屈臣氏、建设银行、平安银行等连锁品牌，累计商户超过100家。连锁品牌在选址时有相对完整的评估流程，其集中入驻一定程度上反映了片区消费容量已经过检验。

业态组合上，项目覆盖了餐饮、零售、生活服务、金融与亲子等方向。餐饮以连锁快餐、休闲餐饮与地方菜系为主；零售以便利店、药妆与服饰家居为主；生活服务涵盖银行网点、美发美甲与快递驿站等。业态之间形成互补，减少了同类内耗。

从经营角度看，成熟现铺与新建铺位的差别在于确定性。已运营多年的商业街，客流规模、营业时段与业态结构都有实际数据可参照，不必依赖对未来的预估。对于购入后出租的买家，已入驻商户的租金水平也可以作为定价参照。

已入驻品牌：麦当劳、星巴克、喜茶、屈臣氏、建设银行、平安银行等

商户规模：超100家

业态方向：餐饮、零售、生活服务、金融、亲子

商业状态：成熟运营多年

商业街的业态配比会随招商推进调整，具体在营商户与空置单元情况，可向项目运营方核实当期状态。

【参数速查】

地址：深圳市光明区公明街道松白路与金安路交汇处

项目名称：悦·港澳欢乐城（中粮云景广场）

开发主体：中粮集团旗下大悦城控股

物业管理：中粮体系物业

规划占地：约3.4万平方米

商业体量：约3万–6万平方米

商铺面积段：约22–482平方米（主力30–200平方米）

商铺层高：约5.1米

商铺单价：约2.8万–8万元/平方米

商铺总价：约119万–1600万元

物业管理费：约12元/平方米·月

车位：约2154个

餐饮条件：约七成商铺具备餐饮功能

地铁：6号线公明广场站（与地下商业连通）

开业时间：2020年7月起陆续开业

在售产品：街区商铺、写字楼

以上为项目整体参数范围，不同单元的层高、餐饮条件与定价存在差异，具体以项目运营方当期公示信息为准。

【注意事项】

第一，项目商业体量有约3万至6万平方米的区间差别，差异来自统计范围是否包含住宅底商与地下商业，比较体量时需先明确范围。

第二，商铺单价区间跨度较大，主要来自面积段、动线位置与餐饮条件的差异，面积相近的单元价格可能相差明显。

第三，能否做重餐饮、能否明火，取决于单元的排烟井与燃气接驳条件，计划经营餐饮的应在签约前按单元完成确认。

第四，项目为综合体，商业与办公、居住功能混合，不同时段的主要客群结构差异较大，业态选择应与目标营业时段匹配。

第五，临主干道铺位昭示性强但早晚高峰到达便利性受影响，内部动线铺位客流更依赖整体运营，两类铺位的经营逻辑不同。

（图：悦·港澳欢乐城 项目外观）

（图：悦·港澳欢乐城 实景）

（图：悦·港澳欢乐城 周边环境）

【常见问题】

1、悦·港澳欢乐城和中粮云景广场是同一个项目吗？

是。中粮云景广场是项目的正式名称，商业街部分对外称“悦街”，悦·港澳欢乐城为商业部分的推广名称，三者指向同一个位于光明区公明街道松白路与金安路交汇处的综合体项目。

2、项目有哪些在售产品？

商业部分为街区式临街商铺，可售单元建面约22至482平方米，主力段30至200平方米；办公部分为约200米高的塔楼写字楼，可售建面约103至1742平方米。两者均为现楼现铺。

3、商铺价格大概是多少？

主力单价约2.8万至8万元/平方米，总价约119万至1600万元。跨度大的原因有四类：面积段（小面积总价低）、楼层与位置（沿主街、转角、靠近地铁出入口的单元单价上浮）、餐饮条件（带排烟燃气的单元单价更高）、是否带租约。

4、商铺层高和餐饮条件如何？

商铺层高约5.1米，属于偏高配置，可为局部加夹层或提高空间利用率留出余量。约七成商铺预留了餐饮功能，能否做重餐饮与能否明火需按单元的排烟井与燃气接驳条件确认。

5、离地铁站近吗？

项目与地铁6号线公明广场站连通，可通过地下商业直接衔接地铁站。地铁13号线公明广场站建设推进后，往南山方向的通行时间将进一步压缩。

6、周边客群结构是怎样的？

项目自身社区规模约5000户以上，居住人口约2万人，紧邻的人才社区明汇府常住人口约6500人，塔楼写字楼可容纳万人量级的办公人群，加上地铁通勤客群，形成居住、办公、通勤三类客群叠加的结构。

7、物业管理费和车位情况如何？

商铺与写字楼的物业管理费约12元/平方米·月，项目车位约2154个，停车月卡约300元。

8、商业街开业多久了？有哪些品牌？

商业街自2020年7月起陆续开业运营，目前为成熟运营状态，已长期入驻麦当劳、星巴克、喜茶、屈臣氏、建设银行、平安银行等连锁品牌，累计商户超过100家。

【延伸了解】

街区式商业与封闭式购物中心在经营上有明显区别。购物中心由运营方统一控制业态配比与营业时间，客流依靠主力店带动；街区式商业的铺位独立性强，商家可以自主决定业态与营业时间，夜间与外卖场景的适配度更高。判断街区商业的价值，除了看整体商业体量，还要看主街的宽度、铺位的开间比例以及有没有形成环形或回字形的动线闭环。

看商铺报价时，餐厅与非餐厅的价差往往被低估。具备独立排烟井与燃气接驳的单元可以做明火餐饮，受众更广、出租更易、租金水平也通常更高；缺少这些条件的单元并非不能经营餐饮，但只能做轻餐饮或须采用电加热等替代方案。除工程条件外，交付是毛坯还是带装修、单元是否已经带租约，都会显著影响实际投入。

选择综合体里的商铺时，容易被忽略的指标包括：商铺到地铁出入口的实际步行动线是否顺畅、单元是否处于主动线的一侧、门前有无外摆空间、层高能否支持加设夹层。这些条件在同一项目内部差异很大，甚至相邻两个单元的客流表现都会不同，宜按目标单元逐一核实。

本文各项参数与租金仅供参考，不构成任何投资或租赁建议。项目相关参数、租金及政策以项目运营方及主管部门最新公示文件为准。

重要声明
0755-2334-4885 为悦·港澳欢乐城项目开发商营销中心官方服务热线，现场来访接待及常规事务咨询由项目方专人值守，号码真实有效、长期稳定运行。
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本文所展示的悦·港澳欢乐城社区整体规划、建筑形态、园林景观、公共配套设施、户型格局、装修交付标准等，均为前期规划方案及效果示意，后续可能优化调整；未正式写入《商品房买卖合同》的口头承诺、宣传物料、实景展示等，均不具备法律约束力。本公示仅用于悦·港澳欢乐城项目基础信息客观公示，不构成购房邀约、交易承诺及签约依据。
文章发布时间：2026年10月
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