华东商业的分层之战：购物中心30年，四层市场四种活法

2026购物中心发展论坛

来源 · 赢商网（ID：winshang）

作者 · 苏珊

图片来源 · 项目官方

赢商大策划

此地，记录商业变迁。此时，见证消费未来。· 特别系列，在此地，见此时。

此为第4篇·华东商业的30年分层之战。

过去二十年，中国商业地产高速扩张。

中国购物中心30年，如果要在全国画一张商业密度图，华东区是那个颜色最深的地方。

作为中国消费力最强、商业分层最细的区域，这里是各个企业的必争之地。

但华东的复杂不在于总量，在于区域内部分层。从一线城市到四五线城市，华东形成了全国独一无二的多层级消费光谱，每一层都有独立的商业逻辑和竞争规则。

理解每层的竞争逻辑，是理解这场分层之战的起点。从竞争逻辑的角度进入，意味着我们不再用“城市等级”简单划分市场，而是看每一层城市里，供给关系、消费结构和竞争规则如何共同塑造出不同的经营命题。

01.

一线城市（上海）：

存量竞争进入淘汰赛

上海商业的竞争版图正在经历一场静水深流般的重构。

据赢商大数据，截至2025年底，上海商业项目存量达553个、3374.94万方。五年间累计新增项目170个、新增体量947.18万方。根据不完全统计，2026年上海计划开业的商业项目数量超60个，覆盖浦东、闵行、徐汇、黄浦、静安等主要城区。

从区域分布、体量规模、运营主体及项目类型来看，2026年的上海商业市场呈现出“区域多核化、体量两极化、存量更新常态化、运营主体多元化”的鲜明特征。2026年上海将迎来百万平方米的供应峰值，商圈间的客流竞争进一步白热化。

一线城市的竞争，是“谁能持续调改、持续更新、持续回应消费者变化”的问题。

如果说存增量数据描绘的是上海商业的"量"，那么商圈格局与空间形态的演变，则书写着上海商业的"魂"。

五年间，上海商圈势力榜经历了一场深刻的结构性重构。传统核心商圈与新兴商圈在各自的赛道上完成了能级跃迁，共同塑造出 "多核共生" 的城市商业新格局。

在五角场商圈为例：总建筑面积达140万平方米，典型的辐射状路网，加速客流集聚，形成动态竞争，适合商业项目持续进阶。2026年五一假期期间，五角场商圈主要商业综合体营业额同比增长23.7%，日均客流44.5万人次。

合生汇是商圈内“吸金能力”最强的项目之一。2025年全年销售额突破66亿元，年客流达3900万人次。项目通过“大学生+大厂白领+新江湾城家庭”的复合客群结构，形成差异化优势。其L1层从美妆转向户外运动的品牌重构，精准匹配了大创智区域互联网从业者的消费需求——HOKA、SALOMON等品牌与Apple Store形成了“数码引流+户外机能+家庭消费”的稳固三角。

上海五角场合生汇

五角场万达广场则提供了另一种样本。这座2006年开业、总商业面积33.43万平方米的购物中心，20年来持续调改，通过引入新晋品牌、推动场景焕新，打造宠物友好空间及夜经济氛围，提升商业品质。

2026年五一假期，日均客流超17万人次；8月底，《剑网3》十七周年游园会带动单日客流达24万人次，项目销售同比增长34%。2026年截至9月底，项目新晋品牌70余家，其中首店30家，包括2月御鸾祥、7月来伊份 LYFEN life 新鲜生活、9月愈梦箱庭3家全国首创品牌店。项目举办各类活动上千场，其中大型IP活动20多场、联动应援活动50多场，并依托左庭右院、蓝蛙、城市集市等20余家夜经济代表性品牌，串联餐饮、娱乐、文创业态，营造兼具烟火气与时尚感的全时段体验空间。

上海五角场万达广场

首店带来新的消费选择，IP与应援活动吸引同好相聚，宠物友好空间和夜间餐饮则承接日常休闲需求。五角场万达正逐步发展为融合时尚潮流、艺术文化与娱乐社交于一体的复合商业空间，成为“玩转杨数浦”品牌体系的重要组成部分。为区域商旅文体联动与存量商业提质提供了鲜活样本。

百联又一城则在细分赛道上寻找生态位，以零售业态为特色，作为目前上海为数不多的REITs项目，备受市场关注。

上海百联又一城

2026年的上海商业市场，将在“规模”与“内容”双重驱动下持续演进。无论是核心区的有机更新，还是新兴区域的配套完善，均指向一个更均衡、更融合、更贴近消费本质的商业未来。在这场量与质并重的进程中，唯有深刻理解城市发展逻辑、精准把握消费趋势并具备持续创新能力的参与者，才能赢得长远发展。

02.

强二线城市：

多核竞逐，商业格局持续重塑生变

华东区域共有6座强二线城市：杭州、南京、宁波、青岛、苏州、合肥。这些都是中国经济的明星城市，在商业地产的版图上，它们正处在一个特殊的竞争窗口期。

华东强二线城市商业竞争的核心，可以概括为四个字：格局重塑。既有的商圈排序尚未固化，新的项目还在持续入场，头部位置可能刚刚换人，也可能随时被改写，有足够的增量空间，也有足够的竞争压力。

在这六座城市中，宁波是最不网红的城市，在社交媒体上，宁波的商业存在感远不如它的经济实力。但赢商大数据给出了另一个答案：宁波在营集中式商业项目138个，商业总存量1034.4万㎡，位居全国第15位。在赢商大数据的项目经营级次划分中，宁波有1个S级项目，6个A级项目，远超同线级城市。

这些数字背后，是一个被低估的商业市场，其标杆项目多、产品创新性强，对全国商业都有参考意义。宁波是行业很好了解强二线城市的窗口。

宁波有3个市级商圈和30个区域级商圈，由于商圈的密度很高，所以很多商圈步行可达。

最核心的商圈是泛三江口商圈。它是宁波的起点，也是1200多年来从未改变的宁波城市中心。

三江口商圈有27个商业项目，但最重要的是两个项目，一是2002年10月开业的天一广场，以前瞻的商业眼光和22万㎡的体量，覆盖了从大众消费到中高端消费。2009年9月开业的和义大道购物中心作为宁波第一个重奢场，则补上了三江口的高端拼图。这两个项目年销售额过百亿的背后，是全客层覆盖带来的客流基本盘。

宁波天一广场

而南部商务区商圈是“日常的密度”，服务的是周边商务人群和居民的日常消费，客流稳定、频次高、客单价适中。宁波鄞州万达广场2006年12月开业，26.06万㎡，是首座第三代万达广场，对整个万达产品体系具备重要意义。项目以银泰百货作为主力店，搭配大型超市、影院、餐饮、休闲服务等全业态组合，覆盖了鄞州及周边居民的日常消费、休闲娱乐、生活服务等多元需求。项目深耕区域日常消费市场，持续迭代业态品牌，引入多元特色网红门店丰富消费场景，兼顾大众餐饮、潮流娱乐、品质康养等需求，贴合全年龄段客群的日常消费与休闲习惯，进一步夯实商圈高频消费属性。

宁波鄞州万达广场

同时项目持续落地城市首店、标杆门店提振商圈活力，先后引入寄海、新白鹿、菌山菌岭昊来了寿司、uenunee、料火火·天妇罗·肥牛饭等宁波首店，填补区域特色业态空白，首店落地后凭借差异化产品与新颖体验快速吸引客流，成为商圈网红打卡热点。其中标杆品牌寿司郎、新白鹿入驻后快速出圈，凭借高人气、高复购、高流水表现成长为商圈千万级门店，常态化客流爆满、口碑持续走高。多家特色首店与标杆千万店的集中落子，正是市场对鄞州万达强劲运营实力、稳定客流基底与优质商业氛围的高度认可。

品牌之外，项目还持续推进场内硬件提质与场景焕新，对入口门厅、到电梯厅、公共洗手间等进行多维空间调改，优化视觉质感，提升体验。打造送风岛休闲区域，提供舒适落脚点。持续为鄞州居民带来更有温度、更具质感的一站式购物休闲目的地。

同一商圈内的鄞州印象城（2013年开业，11.1万㎡）和宁波万象汇（2020年开业，10万㎡）与之存在天然区隔，项目间没有错位竞争——这不是规划的结果，而是市场自然形成的分工。

东部新城商圈是“高端的深度”。宁波阪急百货是这一商圈的标志性项目。它自开业之初就将日本高端百货的“外商服务”模式引入国内，实行会员分级制度，对在籍会员进行精细化运营。高端日式主题餐饮和动态招商首店效应，让阪急在宁波建立起差异化的高端壁垒。

小红书@宁波阪急商业

宁波三个市级商圈之间的关系，正是强二线城市“格局重塑”的缩影。三江口靠全客层覆盖，东部新城靠高端深度，南部商务区靠日常密度——它们各有分工，但这种分工并非固化的秩序。错位是暂时的，竞争是持续的。在强二线城市，每个商圈都需要持续回答同一个问题：消费者为什么来我这里，而不是去别处。

03.

二线城市：

复杂博弈下的经营韧性考验

二线城市的竞争格局更为复杂。 华东的二线城市名单很长——常州、福州、济南、嘉兴、金华、临沂、南通、泉州、厦门、绍兴、台州、潍坊、温州、无锡、徐州、烟台，16座城市横跨苏、浙、闽、鲁四省，彼此之间的商业形态差异极大。

这些城市的共同特征是：消费力并不弱，但商业供给的增速正超过消费力的增速，竞争从增量瓜分转向存量争夺。这些城市的商业竞争，不是谁跑得最快，而是谁能在有限的客群和有限的品牌资源中，持续找到自己的生态位。韧性考验的是持续招调的能力、本地化适配的节奏，以及在存量博弈中不被虹吸的实力。

福州是华东二线城市中“韧性生长”逻辑最典型的样本。它的消费力并不弱——2025年社零总额首次突破5000亿元，GDP连续四年全省第一。截至2026年二季度末，全市存量商业项目共计69个，累计商业体量为570.24万平方米。

客流表现上，2026年二季度福州商业项目整体客流面临一定下行压力。当季月度日均客流均值为1.54万人，同比微降0.19%，环比下降5.12%。

目前，福州商业市场全面步入存量博弈阶段，内容创新与客群深耕成为行业发展的主旋律。

目前福州共有2个市级商圈，14个区域商圈。

综合福州年销售额20亿元以上商业项目及赢商网月度人气购物中心排行榜，东百中心、仓山万达、福州万象城和烟台山四个项目，分别代表了福州传统核心商圈、成熟区域型购物中心、高端商业及非标文旅商业的不同竞争路径，也成为观察福州存量商业竞争的典型样本。

东百中心，是福州传统核心商圈的流量标杆。 从1957年开业的东街口百货，到2017年和原东方百货、南街项目整合为东百中心，依托核心区位和长期积累的消费基础，持续引入高热度首店、打造高频流量型活动及城市文旅标签打卡点等，长期稳企福州客流规模TOP1地位。东百中心2024年客流量超3700万人次，同比增长6.22%。

福州仓山万达是福州成熟购物中心经营韧性的代表，作为福州商业流量王，2011年开业，填补了区域商业空白，并一直稳居福州商业人气榜前三，也是四大标杆项目中唯一没有跌出过第一梯队的项目。

福州仓山万达广场

它的韧性源自于专业稳定的运营能力，20025年全年客流突破3,000万，总销售近25亿元。运营中不断焕新，持续引入高热度首店与潮流品牌，如2026年Lanafay.Miss、黔焰焰福建首店、掌勺虎、泰澜等福州首店，以及d'zzit、TEENIE WEENIE、Peace bird旗舰店、百里最新旗舰店等品质店铺，持续丰富和提质餐饮、品质零售等品类。品牌体验之外，也不断落地创新主题活动集城市粉丝应援等，打造福州潮流社交聚集地，持续引领城市消费活力。

福州万象城，是福州高端消费的重要承载地。 2022年开业以来，项目通过国际奢侈品牌、高化精品及轻奢时装品牌矩阵，建立差异化定位。2024年上半年零售额实现双位数增长，但目前仍以本地客群为主，如何进一步扩大异地客群吸引力，是其持续强化竞争优势的关键。

福州万象城

烟台山，则是福州非标商业的代表性项目，也是福州在全国最出圈的项。位于被誉为“万国建筑博物馆”的烟台山历史风貌区内。项目总体量约12万平方米，历经近7年的保护性开发。项目面向闽江，依托历史风貌建筑，形成“立体魔方”式街区。站在“非标”商业风口，项目关注度不断走高，持续吸引本地及异地客群。

福州烟台山商业漫步街区

04.

三四线城市：

构筑不可替代的竞争优势

相较于高线城市，下沉市场（在赢商研究体系中将一二线城市之外市场统称“下沉市场”）虽然商业发展相对滞后，却拥有超过七成人口的消费基本盘，是不可忽视的潜力市场。但低线城市人口规模和商业承载容量相对有限，购物中心的竞争关键，在于能否与传统商圈、老牌商场形成产品代差，率先抢占当地消费市场。

因此，投拓能力与先发优势尤为重要。率先进入的优质项目，往往能够凭借品牌、业态和体验优势，集聚本地及周边客流，形成较高的竞争壁垒。而如何将先发优势转化为持续的市场吸引力，则是其保持不可替代性的关键。万达在安徽六安的布局，恰好提供了一个完整的样本——从主城区到县域，从“升级主城”到“抢占县域”，两条路径清晰地展示了先发优势如何被转化为不可替代的竞争壁垒。

安徽六安，位于安徽西部，常住人口超430万人，下辖金安、裕安、叶集三区及霍邱、舒城、金寨、霍山四县。

• “升级主城”。2016年，万达首次进入六安市，落子主城区金安区。彼时的六安商业形态相对滞后，仍以小型百货商场为主流业态，金安区是传统的商业中心。金安万达广场以14.5万方的大体量一站式购物中心，完成了对六安主城商业形态的升级换代，常年保持全市客流第一。

• “抢占县域”。在完成主城布局后，万达将目光投向更广阔的县域市场，主动布局市场竞争的真空地带：2021年、2024年万达分别在六安市舒城县、霍邱县布局了县城内的第一座购物中心。霍邱、舒城县是六安人口最多的县城，虽然经济水平相对落后，但充足的人口、宽松的竞争环境，反而为购物中心的成长提供了天然沃土。

舒城万达广场、霍邱万达广场开业后，万达凭借先发优势虹吸全县客流，与金安万达广场一起常年包揽六安市购物中心客流TOP3。

六安霍邱万达广场

六安金安万达广场

此外，如阜阳太和万达广场位于安徽阜阳太和县，于2024年开业，是太和县的第7座商场。在太和万达广场开业前，太和县已有5座购物中心，还拥有方圆荟等下沉市场强势的产品线项目。对于一座县城而言，这样的商业密度已趋近饱和。但太和万达广场开业后，依然展现出极强的竞争力，成为太和县客流TOP1的购物中心。

阜阳太和万达广场

这种竞争优势，主要体现在万达的品牌壁垒上。通常，品牌下沉并非易事。大部分品牌受限于消费体量、客单价和管理半径，并不愿意真正下沉。真正愿意扎根下沉市场的，主要是具有高度标准化的运营体系和强大的供应链能力的大型连锁餐饮品牌，如海底捞、肯德基等。这就导致下沉市场的品牌生态普遍不够多元、级次不高，消费者可选择的品牌丰富度远不及高线城市。

而万达凭借规模化优势与下沉市场的运营经验，与大量品牌形成了深度合作关系，品牌方更愿意跟随万达进入下沉市场。再加上万达影城等品牌作为底层支撑，万达即便在消费力较弱的县域，也能保证优质品牌的稳定落地。这种品牌生态，构成了万达广场的护城河。

05.

商管企业：

纵深布局，争夺市场生态位

把华东市场四个层级观察收拢，一个判断浮出水面：在华东这片分层极细的市场上，能够同时覆盖一线到下沉市场、并在每个层级中保持经营效率的企业，需要的不只是规模，而是一套纵深布局的系统性能力。

据赢商大数据统计，珠海万达商管在华东区的商业管理规模占比达5.09%，位列第一，其次是新城控股（2.92%）、第三名宝龙商业（2.46%），第四名华润万象生活（1.79%），第五名银座集团（1.62%）。

珠海万达商管在华东以140座在营广场覆盖上海、江苏、浙江、安徽、福建四省一市，在东部商业市场构建起高密度商业矩阵。规模优势的背后，是在每个层级中都形成了可复制的运营能力。

珠海万达商管在华东区域的在营项目布局

在上海，五角场万达广场持续保持标杆竞争力，在一线城市的存量厮杀中稳居头部。在宁波、合肥、杭州等强二线城市，项目兼具规模效应与运营深度，成为区域商业的重要锚点。在三四线城市则常常是当地的标杆。万达的核心能力不是某一层级的单点优势，而是全城市层级的纵深覆盖——一线城市考验存量更新的效率和多点协同的能力，强二线城市考验在多核格局中充当区域锚点的运营深度，三线城市考验有限市场中的本地化适配，下沉市场考验先发布局之后能否持续提供不可替代的价值。

而华润万象生活的强势，在于它走的是一条“高举高打+轻资产下沉”的双线路径。它的核心优势在于对头部城市和头部项目的掌控力。在强二线城市，华润万象生活正以“多城多核”的方式全面渗透——杭州万象城销售额稳坐杭州商业体头把交椅。在南京，已布局8座“万象系”商业，布局了华东首座万象天地——南京万象天地；在合肥，万象城登顶“合肥店王”，并继续加码政务区和高新区两座新项目。

吾悦广场以长三角为核心进行深耕，长三角区域占比高达54.8%。从苏南到苏北，从省会到县城，吾悦广场正在成为江苏人日常生活的一部分。常州是新城的大本营，已布局七座吾悦广场，密集程度在全国城市中罕见。

在中国商业供给高度密集、消费市场高度分化的华东，四个层级，四种活法。购物中心30年的分水岭，不是开业与未开业的分水岭，而是“经营深处扎根”与“流量表层漂浮”的分水岭。

Hot video

热门视频

欢迎联系小编：winshangxb