优先保障民生，后建商业楼！苦等16年，深圳“南苑”旧改迎来转机

来源：市场资讯

（来源：中国房地产报大湾区）

南苑新村旧改现场。程国飞/摄

“当效率与公平、商业利益与民生保障发生冲突时，优先级如何排定，考验的不仅是开发主体的耐心，更是一座城市治理的智慧与温度。”

程国飞/发自深圳

近日，深圳市规划和自然资源局南山管理局发布《南山区南头街道南苑新村城市更新单元规划修改（草案）》公开展示的通告。

根据公示内容，本次规划修改最核心的变化是将更新单元由一期整体实施修改为两期实施。

首期聚焦回迁住宅与公共配套，商业办公楼宇后置建设。这份看似技术性的规划调整，意味着苦等16年的南苑新村业主们，终于看到了回家的实质性希望。

“读书的时候开始拆迁，现在我都三十多岁了，终于看到了回家的希望。”站在南苑新村项目围挡外，业主刘女士望着那片荒废多年的地块，语气里带着一种被时间磨平棱角后残余的期待。这份期待，在苦等了16年之后，终于迎来了一份看得见的回应。

01

“新规”思路：优先保障民生

南苑新村旧改位于南山区南头街道大新片区，南山大道与桃园路交叉口东南侧区域，紧邻地铁1号线和12号线桃园站。

旧改位置。图片来源：深圳市规划和自然资源局南山管理局网站

该项目已于2022年11月取得更新单元规划批复，此次规划修改，容积率、用地性质、建筑高度等重大指标都没有改变，修改范围极为克制。

旧改调整示意图。图片来源：深圳市规划和自然资源局南山管理局网站

此次规划调整主要涵盖三个方面。

首先，由一期整体实施改为两期实施。这是本次规划修改中最具实质意义的调整。首期地块满足条件即可先行开工，二期商业部分根据市场节奏灵活调节，开发主体无需一次性承担全部建设资金。有市场人士分析称，本次分期实施的核心逻辑是“以时间换落地空间”，对开发主体而言，分期实施可大幅降低一次性资金投入压力，实现滚动开发。

其次是社区体育活动场地拆分并迁移位置。原规划中，社区体育活动场地为一个占地3000平方米的整体，位于02地块。修改后调整为两个独立场地，社区体育活动场地和社区儿童游戏场地，位置由02地块整体迁移至09-06地块。

最后则是公共厕所位置调整。公共厕所从02地块调整至09-06地块，与社区体育活动场地的迁移方向一致。配套设施跟随首期开发时序落地，先行保障回迁居民的日常生活需求，避免因二期商业地块的进度延误而影响民生配套的交付。

02

一场16年的旧改“马拉松”

南苑新村始建于1983年，与南山区政府、深圳大学咫尺之遥。这个地段在今天看来寸土寸金，但对于一千多户业主而言，过去16年他们却有家不能回。

2010年4月，南苑新村被列入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划》第一批计划，然而从立项到今天，这条路走了整整16年。

2013年1月，专项规划草案首次公示，后因多方原因被迫暂缓。此后项目沉寂多年，直到2019年7月31日，深圳市规划和自然资源局南山管理局才重启专规草案公示。2022年11月，专项规划正式获批公布。2024年，南山区政府依法启动行政征收，成为南山首例行政征收旧改案例。

2024年11月，万科被确认为项目实施主体，项目签约率突破95%，历史遗留的权属障碍基本扫清，即便如此，截至2026年9月30日，项目依然尚未开工。

旧改现场。程国飞/摄

一位不愿透露姓名的相关人士表示，万科在当前资金环境下，整体拆迁、整体建设投入体量巨大，这也是项目此前“批而不动”的核心根源。而此次规划调整就是针对这一痛点。

笔者在南苑新村周边走访时看到，项目地块已被围挡圈起多年，围挡内杂草丛生，部分已拆除的楼栋只剩残垣断壁。与一街之隔的南山繁华商圈相比，这里像一块被时间遗忘的飞地。

在附近经营便利店的陈先生告诉笔者，他在此开店十余年，“看着这片地从还有人住，到慢慢搬空，再到拆了一部分就停在那里，一直没动静。”对于规划修改的消息，他表示并不意外但也谈不上兴奋：“年年都说要动，希望这次是真的。这块地位置这么好，荒着太可惜了。”

03

相关人士回应

一切以政府公示为准

/摄

9月29日，笔者来到万科桃园新地城市更新项目部了解最新情况。相关人士回应称： “具体不便说太多，一切以政府公示为准，项目部会积极协调各方，推动项目进展。”

这一表态的谨慎不难理解。南苑新村旧改在过去16年间反复经历“即将启动”与“继续等待”的循环，相关人士的回应显然不愿在政府公示阶段做过多的预期管理。

根据公示通告，本次规划修改公开展示期为10个自然日，自2026年9月28日起至10月7日止。公示结束后，如无重大异议，这一规划修改将进入审批程序。

对于在外漂泊了十六年的南苑新村业主来说，公示期结束后的每一步，都离回家更近了一点。

笔者离开时已是傍晚，碰到前来打听消息的业主陈叔。他1988年搬进南苑新村，搬离时刚过五十岁，如今已年近七旬，一家三代还在外面租房住。

他掏出手机，翻出一张老照片，那是上世纪九十年代南苑新村的模样，楼不高，树很密，街坊邻居在楼下乘凉。“我孙女今年都上初中了，她还没见过自己家真正的房子长什么样。”陈叔说，他最大的心愿，就是在身体还硬朗的时候，能亲眼看着新房打下第一根桩，“只要开工了，就算等，心里也踏实。”

夜色渐沉，项目部办公室的灯还亮着。围挡外，桃园路上的车流川流不息，地铁站口人来人往。这座城市从不缺少高楼，但对陈叔和一千多户南苑业主来说，一扇属于自己的窗，比任何天际线都重要。

值班编委：樊永锋

责任编辑：程国飞