高盛再预测房价：未来两年，核心城市房价至少上涨15-20%

半年前还在劝人赶紧割肉出逃的那家投行，为什么突然翻脸开始喊涨？那些曾经被它一次次唱衰的中国核心城市房子，凭什么值得它这么大转弯？

先说结论。手里握着一套核心城市房子的人，这段时间心里估计悄悄松了口气。

曾经把中国楼市说得几乎一钱不值的高盛，如今换了副面孔，拿着计算器认认真真地在算涨幅。它抛出的新判断相当直接——未来两年时间里，一线核心城市的优质住宅至少要往上走十五到二十个百分点。

戏剧性在哪里？就在时间线上。去年冬天，高盛递给客户的那份内部研报，语气还相当悲观，提示大家"能出手就出手"，觉得中国房价再往下探个一成半几乎跑不掉。

可到了今年夏天，同一家机构发布了名为《抢在一线城市复苏之前布局》的报告，态度整个反了过来，开口第一句就是上海和深圳的楼市已经在2025年底磨到底部，接下来是回暖通道。

这是高盛差不多十年里，第一次公开对中国核心城市讲出"要涨"这两个字。

中间隔了不到七个月，一家全球顶级投行做出这么大幅度的姿态调整，圈里不少常年做地产研究的人第一反应是揉了揉眼睛，怀疑自己看错了标题。有人打趣，说这份报告读起来像另一家机构写的，只是抬头没换。

它把复苏的节奏很仔细地拆成了四档。

跑在最前面的是上海和深圳，被视作第一波起来的选手；北京慢半拍，估计要到明年上半年才能真正企稳；广州和几个新一线再往后拖半年到一年；

至于人口和产业都撑不太起来的普通二三线城市，能不能等来春天还得看造化，报告里的说法是可能要拖到2028年之后。

报告里明明写的是三年累计涨十五个点左右，怎么标题就成了两年涨十五到二十？其实这里并不矛盾。

从去年底到现在这一段属于磨底期，价格几乎横着走，谈不上涨幅；真正的回升要从今年年底才开始启动，一直延伸到2028年底前后。落到实处，就是这两年的一段路。

而涨幅最猛的一档，是核心地段的改善型好房子。这一点值得反复叮嘱一句：所谓的十五到二十并不是全国普涨，也不是所有小区都能雨露均沾。

它瞄准的其实是一线城市的核心板块、地铁沿线、学区扎实、品质靠得住的那批住宅，是深度下跌之后的价值回补，跟当年那种鸡犬升天式的大牛市完全不是一回事。

那么问题来了，高盛这样一家素来以谨慎和悲观出名的机构，为什么会在这个节点突然改口？第一层原因是政策的分量变了。过去几年，市场普遍觉得托底动作是温温吞吞、点到为止。

可从去年冬天开始，一整套稳楼市的组合拳一套接一套地砸下来，力度肉眼可见地上了台阶。首套房首付降到了两成，房贷利率被压到近二十年来的最低位，换房退税、购房补贴、契税减免这类工具在多个城市同时铺开，颗粒度越做越细。

房企端的兜底也没落下。白名单融资在持续输血，保障房专项再贷款的额度陆续拨付到位，各地城投平台批量下场收储中小户型，转手做成保障性住房或者人才公寓。

等于是给房企的资产负债表接上了一根输液管，让他们不至于因为一时的流动性问题被迫甩卖。其中一个新玩法挺出圈——高校下场收房当宿舍。

湖北大学花了将近两个亿买下三百多套现房，中国矿业大学也掏出近三个亿拿下将近五百套。江苏那边更直接，省属高校去苏北地区买房，能拿到三成的财政补贴。

这条路子等于给市场开了一个有财政兜底的新水龙头，去化压力小了一大块。不过光有政策，还不足以让向来嘴硬的高盛这么快改口。

真正让它下决心翻篇的，是房价确实跌透了。全国七十个大中城市的新房均价从最高点回撤了一成多，二手房回撤已经接近两成，部分明星楼盘的二手挂牌单价从七万一路跌到三点多，几乎腰斩。

租售比这个更硬的指标，重点城市已经修复到一比三百到一比四百这一档，跟东京、纽约那种成熟市场差不多。数据也开始给出正向反馈。

国家统计局今年八月披露的数据里，一线城市新房价格环比涨了0.1%，其中上海涨0.4%、深圳涨0.2%、广州涨0.1%，只有北京还在小幅收着。

更值得关注的是，一线城市二手房价格已经连续六个月环比走高，成交量把价格实打实地撑住了，不是概念，也不是脉冲。供给端也在悄悄收紧。

全国房地产开发企业的数量比高峰时期少了三成多，一大批中小房企要么退场，要么转型，头部央企国企主导了核心城市的新盘供应。上海和深圳这两年主动压缩土地出让规模，新房占市场总成交的比重已经掉到三成到四成之间。

前些年那种打折抢跑量的日子，说白了，已经翻篇。债务这头也在慢慢拆雷。

截至目前，已经有十九家出险房企的境外债重组方案获批，累计减免的债务体量超过一万两千亿。房企不再需要靠割肉甩卖来回笼现金流，价格自然更容易稳得住。

浙江财经大学的虞晓芬教授说过一句话挺直接：现房销售新政会逼着整个行业告别粗放模式，回到拼品质、拼产品力的正常赛道上去。高盛并不是唯一转向的。

摩根大通预判核心城市的价格能够修复十二到十八个点，瑞银上调了不动产在其模型组合中的配置额度，汇丰把2026年干脆定义为中国楼市的"筑底之年"，施罗德则把中国核心住宅调进了"超配"档。

几家投行的具体数字有差异，但方向出奇地一致——都盯着一线的核心地段。境外买家也在真金白银地下注。

行业机构统计显示，上海高端住宅市场里，境外买家的成交占比已经从此前的两成飙升到四成以上。

中原地产首席分析师张大伟点评这一现象时说，外资机构不会平白无故往里冲，他们看的是政策力度和基本面这两把尺子，尺子读数变了，他们才会动手。

这轮行情是不是只有一线才有戏？倒也不完全是。

今年六月，七十个大中城市里新房价格环比上涨的城市数量到了二十个，创下近一年的最高纪录，二线占了六成左右。

大连、杭州、宁波、青岛这些地方已经连续四个月以上环比走高，产业底子扎实、人口有净流入的城市，修复往往跑得比别人快一步。

但话得说清楚，这一轮回升是结构性的，不是当年那种一浪推一浪的普涨行情。核心区、地铁沿线、优质学区会先走出来，人口外流严重、产业空心化的三四线城市，磨底期恐怕还得拉长。

分化，这两个字大概会是未来几年绕不开的关键词，谁也躲不掉。

广东省住房政策研究中心的李宇嘉在接受采访时也强调过类似看法，他说一线城市新房价格能在传统的七八月淡季维持正增长非常不容易，说明基本面已经出现了实质变化，但城市之间的分化依然明显。

这句话翻译过来就是：别拿一线的数据去推演自己家乡那个五线小城的行情，两回事。对上了年纪、手里握着几十年积蓄的人，高盛这份报告更多是一份参考，而不是一份催单通知。

有真实换房打算的，可以留意核心城市那些地段过硬、品质靠得住的房源，跌到位的时候看一看；

纯粹想靠买房生钱、赚快钱的，得先掂量掂量——房产的流动性已经远远不如从前，租金回报刚刚爬回合理线，指望短期翻倍那种故事，真的不现实了。投行也不是神仙。

翻翻高盛过去二十年的中国研报，看走眼的时候并不少，前脚看空、后脚看多的例子摆在那里就是活证据。

它给出的判断可以听，甚至值得认真读几遍，但真到要不要签合同、要不要按下"确认购房"那一刻，还是得回到自家的现金流、家庭的居住需求、每月还款的承受能力，这几样才是硬约束。

一位在上海做了二十多年中介的老朋友说过一句挺实在的话，他说这么多年他看下来，赚到钱的人几乎都不是踩点最准的，而是心态最稳的。别人喊涨的时候不追高，别人唱空的时候不恐慌，涨跌都留几分余地给自己。

这种心态放在今天这份研报面前，或许比研报本身还要值钱得多。所以，高盛这次的转向到底意味着什么？

也许就是它承认了一件事——中国楼市这轮出清已经走到了后半段，最痛的那一截路基本走完了，接下来是不同城市、不同板块各自走各自的路。它不再用一个统一的悲观口径去覆盖整个国家的房子，这本身已经是一种进步。

至于这份预测最后能不能兑现，两年之后回头看，答案自然会浮出水面。