一线城市陆续落地商品房销售改革细则！广州新房预售门槛要求“单体封顶”，现房定金比例上限为5%

9月30日，广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局、国家金融监督管理总局广东监管局联合发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，正式落地商品住房销售制度改革细则。

作为继北京、上海之后第三个出台落地文件的一线城市，针对2026年8月28日后新出让土地的预售项目，广州此次新政将预售门槛抬升至单体建筑主体结构封顶（存量在途项目设置过渡期），明确现房销售定金不得超过房屋总价5%，同时要求新批预售项目竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款。

《每日经济新闻》记者注意到，此次广州的政策从预售管理、资金监管、现房销售、贷款规则、土地供应、配套保障六大维度系统部署，在筑牢交付安全防线、保障购房者权益的同时，也对房企开发节奏与资金周转能力提出更高要求。

购房定金比例上限为5%，高于京沪两地

作为一线城市中第三个落地新政的城市，广州此次改革核心聚焦购房者最关心的交付安全与资金安全，推出三项硬核规则调整，同时通过新老划断的过渡期设置缓冲政策冲击。

预售门槛直接抬升至主体结构封顶，是此次新政最受关注的变化。

根据官方发布的实施意见，2026年8月28日后发布出让公告的商品住房项目，若实行预售，单体建筑必须完成主体结构封顶。

《城市商品房预售管理办法》规定，预售的底线条件是投入开发建设资金达到工程总投资25%以上。而广州原有预售规则采用形象进度管控：七层及以下项目需主体封顶；七层以上项目，完成三分之二结构工程方可拿预售。此次新规进一步收紧，要求新项目必须单体主体封顶才能启动预售。

针对存量在途项目，新政设置了差异化过渡规则：8月28日前（含当日）已取得（含部分取得）建设工程规划许可证但未办理预售许可证的项目，仍按原预售政策执行；已拿地未取得工程规划许可证，以及8月28日前发布出让公告但后续才拿地的项目原则上执行新政，经区政府评估可按时交付、市级住建部门备案后，2027年底前仍可按原有条件申请预售。

对比京沪两地相对严格的过渡期安排，广州的缓冲空间更大，同时要求过渡期项目重点监管额度覆盖全部剩余工程及水电气配套建设相关费用，守住交付底线。

按揭放款节点后移至竣工备案，资金全链条实行封闭管理。新政明确，8月28日起取得预售许可证的项目，须完成竣工验收备案后方可发放个人住房按揭贷款，贷款资金通过受托支付直接打入资金监管账户。

与此同时，广州全面推行主办银行制度，8月28日后新签订借款合同的项目，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等所有与项目相关的资金，都必须纳入主办银行开立的项目资金账户封闭运行，购房款全额存入监管账户，实现单个项目资金独立闭环，压缩房企跨项目腾挪资金的空间。

此外，广州现房销售定金顶格设置5%上限，比例高于京沪两地。

广州新政提出，新出让土地项目优先选择现房销售，相关信息会在土地出让公告中公开。实行现房销售的项目，收取定金前必须先取得住宅楼栋建筑工程施工许可证，定金金额不得超过房屋总价的5%，且全额存入定金监管账户，项目竣工备案前不得动用。

对比之前北京和上海的定金比例，北京现房定金上限为1%、上海为3%，广州直接顶格执行国家规定的5%上限标准，为目前一线城市中最高的定金比例。

业内：进一步体现房地产发展新模式的建立

针对此次广州落地的销售制度改革细则，部分业内人士向《每日经济新闻》记者分析称，广州政策既严格落实了全国层面的改革方向，又结合本地市场实际做出了差异化安排，是房地产发展新模式在地方层面的具象化实践。

“新政对在途项目的处理贯穿了‘有保有压’的思路。一方面设置2027年底的过渡期，给存量项目留出消化窗口，充分考虑了政策切换对房企工程、财务节奏的冲击；另一方面通过强化预售资金监管、明确过渡期时限，倒逼房企加快开发与销售节奏，推动存量项目尽快落地。”9月30日，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称。

在李宇嘉看来，5%的定金比例并非简单提高购房门槛，其核心价值是提前稳定供需双方预期：购房者可以提前锁定房源与售价，房企能够提前摸排客户、研判项目市场接受度，银行也可据此评估项目运营风险。参考香港市场的成熟经验，强约束的定金规则有助于减少随意违约，降低市场波动。

上海易居房地产研究院副院长严跃进则表示，广州此次政策进一步体现了房地产发展新模式的建立，尤其是在开发、融资、销售方面的制度建立，对于后续企业资金成本降低、市场预期稳定，尤其是积极推进新模式建立，都有积极作用。

“其中最具代表性的是探索分户国有建设用地使用权抵押政策：项目取得建设工程规划许可证后，可按不动产单元建筑面积占宗地总建筑面积的比例，拆分对应土地使用权份额并集合设立抵押。这一制度创新有效解决了项目开发前期抵押物不足的融资痛点，能切实缓解房企的前期资金压力。”严跃进说。

严跃进认为，支持项目分期分栋办理各项审批手续、推行容缺受理与告知承诺制、推动“交房即发证”等配套措施，能够有效缩短开发周期、降低企业运营成本，是对冲预售改革资金压力的重要补充。