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在京西新房市场，龙樾璟序从亮相之初就伴随着巨大争议。项目地处海淀、石景山、丰台三区交界处，北侧临近莲石东路与铁路线，噪音问题是绕不开的硬伤。不少看房人、房产博主直言不看好，认为这个短板会劝退大量购房者。但市场给出了截然相反的答案：2026年9月22日，龙樾璟序正式开盘，开盘仅10分钟，成交664 套，销售额达到41.3亿元。本次一共推出736套房源，去化率高达 90.2%，堪称今年京西楼市现象级开盘。

一边是网上此起彼伏的吐槽声，一边是现场抢房的火热场面，强烈反差让很多人感慨：不能用自己的口袋衡量别人的钱袋子，真正出手的购房者，看重的从来不是单一缺点，而是综合取舍。

龙樾璟序最大的底气，是西四环主城稀缺的新房席位。三区交界的区位，承接海淀、五棵松、万寿路一带大量刚需与刚改家庭的外溢需求。很多在海淀上班的家庭，预算有限，又不想离核心工作区太远，在主城次新二手房价格高企、可选房源偏少的背景下，这个项目成为难得的上车选项。周边配套成熟，商业、公园、三甲医院齐备，教育资源也有一定支撑，不用漫长等待规划落地，对于扎根京西的家庭吸引力十足。

产品本身同样极具竞争力。项目属于城建龙樾系，低密规划，户型覆盖 68㎡至 118㎡两居到四居，高得房率是一大亮点。88㎡三居、98㎡三居以及 115-118㎡四居，大多做到南向三面宽，LDKB 一体化格局，空间利用率远超同面积段多数竞品。本次开盘，88-118 平方米的三至四居房源直接售罄，这部分正是主力刚需与改善家庭的首选；目前仅剩 68-78㎡两居、小三居还有少量剩余。

当然，项目存在的短板客观存在。北侧楼栋直面莲石东路与铁路，噪音问题无法彻底消除，开发商虽做隔音处理，但对噪音敏感的人群依然需要谨慎。网上大量吐槽，也大多聚焦于这一点。很多评论者习惯站在上帝视角，用完美楼盘的标准审视项目，把单一不利因素无限放大，却忽略目标客群的真实预算与通勤需求。

网上发声的大多是旁观者，实地交钱的购房者，会反复实地踩盘，权衡地段、总价、户型、通勤，最后做出取舍。买房本就是取舍艺术，很少有无短板的完美楼盘。龙樾璟序热销，本质是京西主城置业需求的集中释放：购房者愿意接受噪音这个短板，换取西四环的位置、成熟配套、高利用率户型以及相对友好的上车门槛。

明天龙樾璟序就要开盘了，直播间有观众姥爷问，龙樾璟序的定价是不是比预期偏高？今天咱们就摊开了聊聊。

先说一个关键点，大家千万别盯着一房一价表看，最后的开盘价格不是用一房一价的价格乘折扣算的。

您直接看我们这张不同楼栋、户型的价格分布图就可以了。

北侧临街楼栋

先看88㎡的三居：

靠边的楼栋1号楼和3号楼都是同一个定价逻辑，总价在470~500万。

而中间的2号楼总价贵了10万，480~510万，我觉得也合理。

因为它南侧是楼王，楼间距也大，还能共享楼王的景观。而1号楼和3号楼的南侧是洋房，虽说洋房不高，但毕竟有楼挡着。

再说68㎡的全南两居。

定价逻辑和88㎡的三居相同，中间比两边多10万，但它不同层的价格差距比较小，只有10万。

中间的2号楼370~380万，1号楼和3号楼360~370万，也相差十万。

虽然说，北侧临路是有不利因素，但这个位置和价格对刚需刚改来说，几乎没有第二个选择。

尤其是360~370万的两居，在北京四环外、五环内、而且离四环更近的位置，把二手房全加在一起，类似品质、类似得房率的，真的找不到。

两面宽大两居

这个盘排号最多的是图中绿色的户型，即78㎡南北大两居（也能当小三居用），边户两面宽。

您会发现它的总价跟北侧的三居持平，甚至更贵一些，因为它在小区内部，没有噪音影响。

比如 6 号楼的南北洋房三居，总价510~520万，

南侧的13号楼同样的户型，490~500万，便宜了20万。问题就是大家觉得它有路冲。

而再往南的19号楼，价格相比13号楼又贵了十万块，500~510万，所以就看您觉不觉得没有路冲值十万。

再往南18号楼的西边户，490~500万，总价又降了10万，因为南侧有些现状看着不太显好，但我觉得还行。

而78㎡的中间户，只在最南侧的18号楼有。

其中，东侧的两个78㎡的中间户，因为挨着养老设施，价格更便宜，450~460万。是最便宜的两面宽了，性价比其实蛮高的。

西侧的78㎡中间户，总价要贵10万，460~470万。

90㎡多三面宽

90多㎡的三面宽，也是这个盘排号量第二多的户型了。

先说中间户95㎡：

这个面积段的各楼栋中，7号楼和8号楼无疑是最受大家欢迎的，因为它们既不临街，也不临配建或现状。

其中，7号楼和6号楼的东户，价格590~600万。

而8号楼的西户，距离街道更近一点，价格也是便宜了10万。

南排的14、15、16号楼中间户，因为在养老设施的北侧，价格再便宜一点，570~580万。我觉得五层以上还蛮值的，毕竟南侧的养老设施只有三层楼高，也不受啥影响了。

而西侧13号楼，价格同样570~580万。西侧有北重厂厂区的不利因素，东侧有临街的不利，两相抵消，最终价格基本一样。

最便宜的90多㎡三面宽在最南侧的18号楼，和两面宽70多㎡逻辑一样，都是南侧最便宜。

再看边户97㎡，面积大了一点，价格也相应贵了一些：

8号楼东户价格无疑最高，620~630万；

14号楼西户和16号楼东户，价格都在600~610万；

5号楼的东户，价格是这里面最低的了，只有580~590万，因为在它的东南方向是18层的楼王，日照和采光影响会大一些。

大户型

我开始以为这户型没人买，后来发现需求量贼大。

一类是远洋的改善，另一类则是想去掉学区溢价的多孩家庭改善，想用700多万、800万左右在西四环买一套四居大房子。

价格方面，低一点的650~700万，高的边户位置好一些的能到780~810万。

最后

还是那句话，大家不要去看一房一价表，直接看我这张图，这个价格是非常接近最终成交价的。

如果最终的价格在这个预测范围内，没高也没低，那它的价格就是合理的，就能迅速清盘。

我能给的建议：

88㎡问题不大，可以重点考虑；

如果400万以内想在北京四环外上车，只有龙樾璟序的68㎡全南两居。就别想什么通透不通透了，就一个字，买。

如果您买三面宽或者两面宽洋房，想脱离临街的不利因素，想找个安静的位置，我个人建议，不要去抢6、7号楼。

大家都知道6、7号楼好，但扎堆的人也多，容易落选。

您可以根据您手里的价格，看看其他的楼栋，判断是选南侧高性价比，还是选中间位置的中庸。

至于大户型怎么选，得根据您的具体情况来分析了。您可以加下小助理简单说一下您的情况，为您定制专属购房方案：