杭州降39%、广州降32%、上海降31%！不是房子卖光了, 是房东不卖了

中介门店里，业主把挂牌房源撤下来，说先不卖，改出租。 系统里那套房子从“在售”变成“已下架”，带看记录停在三天前。

截至2026年6月底，北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都、武汉8个重点城市二手房挂牌量约123万套，较2025年6月历史高点减少28万套，降幅约19%。 分城市看，杭州降39%，广州降32%，上海降31%，北京降27%，成都降26%，南京降15%，武汉降13%，深圳降10%。

挂牌量下降，不直接等于房子卖光了。

一部分是低价房源成交后不再挂出，一部分是业主主动撤牌。 虚高挂牌逐步出清，成交去化提速，业主定价更务实，这三个动作叠在一起，才让挂牌数往下走。

上海2026年8月二手住宅成交2.08万套，环比增加0.96%，同比增加18.13%，连续保持在2万套以上。 北京2026年6月二手住宅网签16618套，创下近5年同期最高；深圳6月二手住宅网签5093套，同比增长13.1%。 成交在走，挂牌在缩，待售房源看起来少了，但市场并没有进入“抢房”状态。

房东不卖，先算另一本账。

中指研究院数据显示，截至2026年6月，50城平均租金房价比2.28%，较2023年初低点提高0.30个百分点。 分层看，一线城市1.67%，二线城市2.37%，三四线代表城市2.17%。 同期10年期国债收益率约1.68%，国有大行三年期定存约1.25%。

一套总价100万元的房子，按2.28%毛租金房价比算，一年租金约2.28万元。 扣空置期、物业费、维修计提、换租中介费后，到手会更低。 一线城市毛回报1.67%，再扣成本，净回报和定存、国债的差距会更小。 二线和部分三四线毛回报更高，但还要看当地租金稳定性、出租周期和将来卖出难度。

有房东不卖，不是因为觉得房价马上会涨，而是把房子从“等涨价”重新算成“收租金”。 首付已经付了、月供基本固定，撤牌改租，比继续降价更能接受，这是个体账本的结果。

2026年1至8月，重点30城二手住宅成交套数占比68%，较2025年全年提升3.5个百分点；上半年30城二手住宅成交约96万套，同比增长6%。 全国二手房网签面积连续多个月高于新房销售面积，市场主角从开发商换成房东。

开发商定价看成本、看推盘节奏；房东定价看买入价、月供压力、周边成交和租金。 几百万人分散决策，有的降一点就卖，有的直接撤牌。 同一个小区，低楼层老房继续降价，核心地段次新房带看增加，价格先稳，这是存量市场常见的分层。

8月70城数据把分层写得很清楚。

该图片疑似使用了AI生成技术，请谨慎甄别

一线城市新建商品住宅价格环比上涨0.1%，上海涨0.4%、广州涨0.1%、深圳涨0.2%，北京下降0.2%。 一线二手住宅环比上涨0.1%，上海涨0.3%、深圳涨0.1%、广州持平、北京下降0.1%。

同比看，一线新房降0.9%，其中北京降2.3%、广州降1.9%、深圳降2.3%，上海涨3.0%；一线二手降2.7%，北京降3.5%、上海降0.8%、广州降3.8%、深圳降2.7%。 二线城市新房同比降2.7%、二手降4.9%；三线城市新房同比降4.1%、二手降5.6%。

同一个月、同一份70城报表，一线和三线二手房同比差出近3个百分点。 挂牌下降主要集中在8个重点城市，不能套到所有城市。

去化周期再分一层。

截至2026年5月底，一线城市新房可售库存出清周期13.3个月，二线代表城市23.6个月，三四线代表城市32.4个月；50城整体出清周期23.5个月。 行业常把18个月作为库存压力参考线，一线13.3个月相对短，二线23.6个月、三四线32.4个月则更长。

一线挂牌减少、成交修复、去化周期短，业主更容易撤牌等价格；三四线库存久、流动慢，挂牌即使下降，也不代表房东有同等议价能力。

看一套房子值不值得买、房东撤牌是不是合理，盯三个数就行。

城市或板块去化周期多少个月。 一线13.3个月、二线23.6个月、三四线32.4个月这个分法，可以用于判断整体库存压力，具体板块还要看本地成交速度。

净租金回报多少。 用年租金减去空置、物业、维修、换租成本，再除以总价。 50城毛租金房价比2.28%，一线1.67%、二线2.37%、三四线2.17%；扣完成本后，是否高于10年国债1.68%、三年定存1.25%，决定它更像资产还是更像自用消费品。

同小区近期是撤牌还是继续降价成交。 撤牌多、低挂牌减少，说明业主短期不愿再降；若仍靠降价换成交，说明板块还在出清。 北京朝阳有从业人士提到，当前二手房价格持续下行态势已经止住，报价波动平稳，签约至过户约20天完成；上海二手平均成交周期约146天、单套平均带看约40次，说明即便挂牌下降，转化效率仍需要时间。

8城挂牌较历史高点少28万套，杭州、广州、上海降幅居前，表面是“房子少了”，实际是部分业主重新定价。 有人按租金算，有人按月供算，有人按买入成本算，最后选择不卖、改租、等更合适价格。 市场没有统一发令枪，挂牌量只是其中一个信号，成交、租金、去化周期和同小区真实成交价放在一起看，才能判断这套房到底处在哪一层。