首套房贷贴息落地，红包怎么领？谁最受益？卖方研究一线解读

财联社9月30日讯（记者 陈俊兰）地方试点两年之后，房贷贴息终于被“抬”到了全国层面，且出资方是中央财政。

9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》（财金〔2026〕95号）。根据通知，自2026年10月1日起，对使用新发放商业性个人住房贷款购买首套住房的居民家庭，财政部门按贷款本金给予年化1个百分点、期限不超过5年的贴息，单户可享受贴息的贷款规模上限100万元，实施期限暂定1年，贴息资金由中央财政、地方财政分别按90%、10%承担。

财联社梳理广发证券、中金公司、中信证券、中国银河、国盛证券、国投证券、中泰证券、国金证券八家机构研报发现，围绕这份文件，卖方的讨论集中在四个问题上：减了多少、财政掏多少、谁受益、能不能改变房价预期。

减负几何？

各家对“降了多少”的测算口径不同，但结论方向一致。

广发证券宏观团队测算，以有关部门披露的“100万元房贷累计少付近5万元”倒推，30年期商贷利率将从3.1%左右降至2.8%—2.9%，“相当于定向降息20-30BP”，与百城住宅租金收益率差值缩减至35-45BP。

中金公司按央行披露的2026年7月个人住房新发放贷款加权平均利率约3.1%计算，贴息后房贷利率“能够降至2%左右”。

中信证券以2026年二季度新发放个人住房贷款加权平均利率3.05%测算，贴息后符合条件的首套房贷实际利率约2.05%，“低于个人住房公积金贷款利率约55BP”（5年期以上公积金贷款利率为2.6%）。

银河证券给出了更直观的口径：100万元贷款月供少付约830元、最多累计少付近5万元，“月供能否承受，比首付和总价更容易成为‘买与不买’的分界”，对进城务工人员等新市民、新就业大学生等青年人、城镇工薪家庭而言尤其如此。

值得注意的是，政策对新房与二手房一视同仁。中信证券提示，2026年1—8月我国二手房成交面积已超过新房，“购房补贴涵盖二手房有利于激活置换链条，活跃整体市场交易”。

财政掏多少钱？

这是各家分歧最大的一项。

银河证券测算全年财政贴息补贴规模约150亿至200亿元，并指出本质是以财政信用撬动金融投放、以有限支出换取需求侧的时间窗口。

中金公司估算财政首年补贴约180亿元/年，影响贷款额度约1.8万亿元，约占年度贷款投放体量近四成。

中信证券指出的口径明显更大：按2025年全国新建住宅和二手住宅约14万亿元总销售额、贷款占比60%推算，年新增按揭约8.4万亿元，对应财政资金840亿元/年；不过该组强调，受面积、价格限制及单户上限约束，“实际所需财政资金将明显少于这一测算额度”。

国投证券则强调，贴息资金中央与地方按90%、10%分担、总规模不设上限且据实结算，“表明财政在资金保障上留有充分弹性”，且与保障房贴息、公积金贷款政策不叠加。

谁受益？三、四线与二线远郊是主力

“首套、120平方米以下、150万元以下。”三重门槛，基本划定了受益版图。

中信证券按1-8月全国新建商品房均价约9516元/平方米测算，120平方米住房总价约114万元，“处于贴息门槛之内”；中西部均价6600-6900元/平方米，120平方米户型约80万—83万元，适配度更高。中信证券则据此给出了交易层面的判断：“预计四季度我国地产销售将出现回暖，尤其是低线城市。”

中金公司估算：超高能级城市约2%新房和14%二手房符合，高能级城市约25%新房和60%二手房符合，中低能级城市约50%新房和70%二手房符合。国金证券援引第三方数据库对85城样本统计称，符合条件小区占比约60.7%，对应成交套数占比63.4%、金额占比32.5%；一线、二线、三、四线受益小区占比约15%、65%、75%。

银河证券的措辞更为直白：三重条件意味着财政资金“精准导向了三、四线城市的主力盘、二线城市的远郊盘这一类最普通的房源，而这类房源恰恰是本轮库存中最难消化的部分”。中信证券宏观组则预计，“四季度我国地产销售将出现回暖，尤其是低线城市”。

贴息后房贷负担逼近甚至低于租金

多家机构把贴息放在“月供—租金”的比价框架里审视。

中泰证券指出，2026年8月全国新发放个人房贷加权平均利率3.1%，贴息后前5年实际利率2.1%；据中原地产数据，同期天津、成都二手房租金回报率为2.26%和1.94%，“贴息后的房贷利率，和一些城市的二手房租金回报率接近”。

国金证券观察到，不少二、三线城市租金回报率已处2.5%—3%，“贴息后，不少城市剔除资金成本后的租金相对回报明显改善”。

中信证券把这层比价上升为周期判断：70城新房、二手房已分别连续39个月、40个月环比下降，“房价收入比已经回到十分合理的水平，租金回报率已经明显超过存款利率”；即便在贴息之前，按40年周期房贷计算负担也已局部低于租金——租金超过房贷负担，是房价出现向上拐点的重要标志。

广发证券提示，5年以上公积金利率2.6%与商贷利差约45BP，属历史较低水平，“从这一角度看公积金贷款利率已相对偏高”。

为何是贴息，而不是降息

在商业银行净息差约束下，用财政而非货币口径降成本，是本轮政策的关键。

国金证券指出，当前商业银行净息差仅1.41%，仍处历史低位，“在银行净息差约束仍然较强的情况下，财政贴息提供了一条财政主导的降低居民购房成本的新路径”，相比全面下调5年期LPR，财政贴息的针对性更强，因此“本次贴息一定程度上降低了地产继续依赖5年期LPR降息的必要性”。

中信证券亦提示，本次贴息由财政出资，“也避免了以往房贷降息导致银行息差受损的问题”。

国盛证券认为，政策设计同时兼顾了财政可持续性：仅覆盖一年实施期内新发放的首套住房商业贷款，不涉及存量房贷和公积金贷款，“有助于将有限财政资金集中用于基本住房需求，避免政策过度惠及高总价住房和投资性需求”。

国投证券则点出了政策定位的切换：与前期以专项债支持土地储备、收购存量商品房用作保障性住房等供给侧举措不同，本次贴息首次将发力点放在需求侧，且采取财政与货币政策分工协作的方式，财政通过贴息直接降低合格购房者的实际房贷成本，货币金融政策保障银行信贷供给与经办便利。

拐点已至，还是预期引导？

中信证券明确指出，“当房价已经来到了合理位置，需求侧提振的效果就会比较显著”，现房销售改革大幅降低了交付风险并限制了未来供给增长，需求提振又令月供可能明显低于租金，“从而推动房地产市场从量变走向质变，终结超过六年的房价下跌周期”。中信证券将政策脉络概括为“从828到929，从供给侧改革到提振需求”，并提示刚需直接受益、改善性需求间接受益，改善家庭卖出的房屋可能符合贴息要求，“阶梯式改善的可能性也就明显提升了”。

不过中信证券也提示了开发商侧的时滞：“受回款速度放缓的影响，大多数发展商可能会在2026年四季度经历一个资金链更紧的阶段”，且“即便房价回暖，土地价格的上涨幅度也可能十分有限”，传统的以量驱动的地产产业链逻辑难以成立。同时，中信证券还提示了后续政策空间，根据国常会表述，后续“降低公积金贷款利率、购房利息抵个税、进一步降低交易税费、更大力度收购存量商品房和存量土地等均存在空间”。

更多机构持谨慎态度。

国投证券认为，“对高能级城市更多体现为预期引导”。中金公司地产组判断，高能级城市中供给侧出清进程较快的城市叠加政策利好，供需结构和房价预期更易于出现积极变化；而超高能级城市由于覆盖群体有限，高库存城市和中低能级城市由于供需结构和房价预期仍有压力，“房价预期受政策影响程度略弱于前者”。

中金公司的提示更为根本：“房地产市场复苏既需要刚需释放，也需要投资性需求改善，未来房价走势将是更重要变量。”

银河证券概括或可作为共识：“政策先实施一年、资金据实结算、总量不设上限，本质是以财政信用撬动金融投放、以有限支出换取需求侧的时间窗口。”

（财联社记者 陈俊兰）