利好不断！重点城市楼市“金九”成色向好

8月28日，央行、金融监管总局、住建部、自然资源部、证监会等部门在同一天出台三份重磅政策文件，从销售、信贷、融资三大环节对房地产的基础制度进行重构。一个月时间内，这一重大变化开始落地，北京、上海的政策细则相继落地。与此同时，新修订的《住房公积金管理条例》也自9月20日起施行。而在9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合对外发布通知，明确自2026年10月1日起，实施居民购房贷款贴息政策，政策实施期暂定1年。

多重政策红利集中释放，恰逢楼市传统销售旺季“金九”，重点城市的市场运行正出现一系列积极变化，“金九”成色向好。

购房者信心有所修复

中指研究院的数据显示，9月1日至27日，重点30城新建商品住宅成交面积同比下降5.5%，一线城市同比增长9%；北京、上海在需求端政策优化带动下，成交同比分别增长18%和16%。重点20城二手住宅成交10.4万套，同比增长4.2%，上海二手房成交量已连续7个月同比增长。当前，重点城市成交改善更多受到此前需求端政策和“金九”传统销售旺季的带动。

二手房成交持续扩容，在住房交易总量中的占比稳步攀升，市场也迈入存量主导阶段。记者实地走访深圳多个片区的二手房门店发现，不同区域房价走势虽有分化，但市场信心已明显修复，业主与购房者的议价空间持续收窄。与此同时，申请30年以上长期个人住房贷款的购房者占比正快速提升。与此同时，越来越多的购房者申请超过30年的个人住房贷款。

“我们店在9月成交了4套二手房，这个成绩明显好于去年，其中就有一位客户申请了35年期的房贷。与此同时，现在购房者的报价趋于稳定，也有利于房源的成交。”福田赤尾片区一家房产中介门店的负责人告诉记者。深圳贝壳研究院监测数据也印证了这一趋势：9月上半月深圳二手房议价率为9.3%，环比收窄0.1个百分点，创下今年以来次低值，市场情绪正持续向暖修复。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，总体来看重点城市的二手房成交保持增长，市场交易重心进一步向存量住房市场倾斜，“金九”期间市场整体仍以结构性修复为主。二手房价格调整更充分、房源选择更丰富，仍将承接部分刚性及置换需求，成交表现或继续相对活跃，重点城市成交量有望保持一定活跃度，“以旧换新”等政策或进一步疏通置换链条。

房企也抢抓政策窗口期与销售旺季，加快推盘节奏。以深圳市场为例，仅上周就有5个项目获批预售，其中纯住宅项目达4个。有新房销售经理表示，最近的访客量有所回暖，多重政策叠加带来了购房意愿的集中释放。针对政策的变化深圳一家民营房企的财务负责人对记者表示，公司已经更新拿地测算模型。公司对未来销售速度和价格的测算更加谨慎，同时更加关注开发周期、资金占用和项目去化确定性。

改善居民“加杠杆”愿意

对于最新出台的购房贷款贴息，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此次推出了购房贷款贴息的政策，聚焦120平方米以下、150万元以内的首套刚需购置群体，贴息1个百分点、最长贴息5年，最多可帮助借款人累计减少付息近5万元，这将降低居民按揭贷款的成本、改善居民“加杠杆”愿意，从而修复房地产的金融加速器效应，这是楼市稳定的重要手段和方向。

“刚一听到购房贷款贴息的消息，我们就打定主意，国庆假期先看房再安排出游。”在惠州惠阳工作3年的李浩（化名），一直盼着能在工作地附近安家，他此前相中的房源恰好完全符合本次房贷贴息政策的申请标准。现在，楼市政策环境持续宽松，他也顺势将置业“提速”。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，此次购房贷款贴息力度比传统购房财政补贴要大。中央财政贴息在资金效率和力度上更高，进一步体现了对住房消费的支持，代表新一轮政策支持在持续发力，叠加此前已有的降首付、房贷利率以及公积金等政策，势必对当前“金九银十”楼市营销，进一步推动房地产市场稳中向好发展。

展望四季度的政策变化，中指研究院认为，三季度房地产延续“稳市场”政策基调，房地产制度改革系列文件落地，加快构建房地产发展新模式，同时深化住房公积金制度改革，更好支持全周期住房消费。地方供需两端政策保持较高出台频次，综合运用多种工具，促进住房需求释放。展望四季度，政策核心关注点将转向房地产制度改革相关配套政策的细化与落地。前期顶层制度安排将逐步转化为可操作的执行细则，包括土地出让金分期缴纳、预售资金拨付的条件与流程、竣工验收的各项指标要求等，各地明确政策细则也将增强市场的可预期性，稳定市场预期。

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