40年产权到期潮来了！不自动续期，业主慌了：我的房子到期怎么办

广州国际轻纺城近期完成了一宗在商业地产领域具有标志意义的交易。2026年8月，广州市规划和自然资源局通报，凯华集团旗下广州国际轻纺城商业用房土地使用权续期获市政府正式批复，续期合同已签订，土地出让金足额缴清。这是广州首个落地的大型商业用地使用权续期项目。

这个案例的意义，在于它把土地续期从一事一议的协商处理，推进到了有章可循的制度层面。土地年限的处置由此从难以预期的变量，转变为资产负债表中可测算、可入账的成本项。

真正先到期的是非住宅，住宅70年的大限还远

很多人一听到“产权到期”，第一反应是自家70年产权的住宅。住宅用地第一批大规模到期，距离现在还有几十年。真正等不起的是非住宅。我国1990年代开始建立国有土地有偿使用制度，一批早期商业、工业、综合用地当年的出让年限只有20年、30年，如今已经陆续进入到期阶段。

戴德梁行估计，目前约有1万亿元人民币非住宅物业的土地使用权剩余期限不超过20年。仲量联行统计：2025至2035年全国将有超120万宗非住宅用地到期，北上广深四大一线城市占比超18%。

住宅的产权焦虑，更多是一种心理层面的不安。非住宅的土地到期，是一道已经放在桌面上的算术题。

这道题过去没有被认真对待，因为制度层面长期处于真空状态。法律规定了“可以续期”，但怎么续、续多久、交多少钱，一直是一事一议、预期模糊。对于持有散售商办类公寓的小业主来说，这种模糊直接转化为二手房折价、抵押贷款困难和转手周期拉长。

一个无法定价的风险，市场会直接用折价来应对。折价本身就是对制度不确定性的定价。

为什么偏偏是现在加速推进？除了到期潮本身，还有一个更硬的推手——REITs。上交所现行的REITs审核规则要求，基金期限要与不动产土地使用权的剩余期限相匹配，并要求估值报告披露土地使用权剩余期限。实践中，剩余年限20年通常是一条警戒线，25年至40年更接近机构资金能够接受的主流区间。

这件事的分量在于，它把土地年限从一个财务备注，变成了一道融资硬约束。过去大家觉得“还有十几年土地年限，问题不大”的商业物业，到了资产证券化市场，立刻变成一个融资问题。土地年限不确定，资产就很难给出长期定价；不能长期定价，就很难进入长期资本市场。

华泰证券认为，广州和上海相继出台续期新政，标志着非居住用地续期正从原则性法律条款走向系统化、可执行的常态化制度安排，核心价值在于把此前长期悬而未决的“续期期权”显性化、可计价化。

土地续期政策的推进节奏，其实是被资本市场倒逼出来的。当REITs需要给资产一个长期定价时，制度的不确定性就成了最大的障碍。从这个角度看，广州和上海的试点，与其说是主动的制度创新，不如说是被市场需求推着走的试验。

但把模糊的风险变成清晰的成本，是任何一个成熟市场必须完成的基础设施建设。

广州和上海给出了两种不同的答案

广州和上海在续期制度的落地进度上走在最前面，两地选择的路径却存在明显分化。

广州的做法是把续期尽可能“公式化”。根据《广州市工商业用地使用权续期管理试点方案》，商服项目的续期费用按“（续期年期÷法定最高出让年限）×标定地价×建筑面积”计算，达标项目乘以70%、一次续期最长20年，不达标项目按全额计收、一次最长10年。

这套机制的核心特点是让市场能够提前算账。广州国际轻纺城的落地案例证明，从文件指导到实际操作，商业项目的续期是可以真正走完流程的。

上海走的是另一条路。2026年7月31日印发的《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》，以“以续期为常态、不续期为例外、根据企业需求应续尽续”为工作原则，续期价格不得低于基准地价的70%，具体价格由各区按照地价决策程序综合确定。

上海还在期限安排上留出了弹性，明确单次续期不少于5年，同时为拟发行REITs的项目开设绿色通道，可在REITs申报后注册前完成续期，打通了基金存续期限与土地年限的错配堵点。

两地补缴地价文件采用差异化定价，将补缴地价与绩效考核挂钩，既确保了政策的严谨性，又给市场留出了灵活操作的空间。

两座城市，两种思路，但是同一个目标：把土地使用权到期风险，从一个无法预测的尾部风险，变成一个市场可以计算、融资可以接受、资产可以交易的明确成本。

续期之后，资产值多少钱才是真正的问题

续期政策对市场的影响，最终会落到资产定价上。能否续期解决的是制度层面的准入问题，续期之后资产值多少钱，才是市场真正需要定价的部分。

上海香港新世界大厦项目土地原本2044年到期，评估时只剩18.67年使用期。主管部门初步同意续20年，延至2064年。土地年限拉长后，资产账面21.68亿，评估值涨到45.68亿，增值近111%。

续期把土地到期这个不确定风险，变成了可预估的资本支出。而资产重估带来的增值，往往能覆盖补缴费用。这正是市场愿意接受续期的经济基础。

对于40年产权商业公寓来说，政策的影响更复杂。这类物业属于商业用地，过去最大痛点就是土地到期后的不确定性，这直接造成二手房折价，还影响抵押贷款与转手。如今工商业用地续期规则逐步清晰，原来的未知风险变成可以测算的成本。而资产价值要看，续期增加的成本，能不能低于年限延长带来的增值。

政策的影响是中性的。它消除了制度层面的不确定性，但估值思维要回归商业资产本身，重点看租金和运营。地段好、租金稳定的公寓流动性有望提升；单纯蹭住宅溢价、位置差的公寓，则会迎来重新定价。

工商业续期，为住宅70年续期探路

广州、上海目前出台的规则，并没有直接回答普通住宅70年到期以后到底交多少钱。住宅依然执行《民法典》的基本规则：自动续期；至于续期费用，是缴纳还是减免，以及具体标准，目前全国层面的制度仍待进一步明确。

但工商业续期正在提供一个非常现实的“实验场”。

因为它首先在回答三个问题。土地续期能不能标准化？广州已经开始尝试用公式解决。价格到底应该完全市场化，还是设置一个刚性底线？上海给出了“70%基准地价+区级决策”的答案。续期能不能真正服务于资产交易和资本市场？广州国际轻纺城、上海香港新世界大厦正在把答案写进REITs案例。

这意味着未来住宅续期真正需要解决的，也许不只是“收不收费”。更重要的是能不能形成一种稳定、透明、可预期的产权制度，让一套房子的土地使用年限不再成为资产定价中的巨大黑箱。

从政策推进的节奏看，国家似乎正在把这个答案拆成几个步骤：先用法律把“房子不会因为70年到期而失去产权连续性”确定下来；再用工商业用地试点解决“怎么续”；最后再把经过实践验证的计价和管理经验，逐步用于住宅。这可能比“一刀切”更符合中国房地产进入存量时代之后的现实。住宅70年续期的方案，大概率会借鉴工商业试点的经验，但会结合住宅的民生属性做出调整。这是一个需要耐心和智慧的过程。

对于持有非住宅物业的业主而言，当前需要优先厘清几个关键变量：所在城市的续期细则是否已经出台，项目剩余年限还剩多少，以及续期成本大致落在什么区间。土地年限从模糊走向清晰，对市场来说是好事。一个可以计算的成本，比一个无法预测的风险更容易管理。

对于那些地段好、租金稳定的商业物业，续期政策的落地反而可能是一次价值重估的机会。对于普通住宅业主来说，70年续期的方案还没有到需要担心的时候，但工商业用地的试点经验值得关注。今天在商业地产上走通的路，未来很可能成为住宅续期的模板。

产权制度是市场经济的基石。把土地到期这件事从“黑箱”变成可计算的成本，是中国房地产走向成熟的重要一步。

你怎么看工商业用地续期的落地？觉得未来住宅70年续期会采用哪种模式？欢迎在评论区聊聊#头条精选-薪火计划#

文 | 王新宇 财经硕士