从「运营社区」到「社区自治」：上海新华路社造为什么值得开发商学习？

上海长宁区新华路，一个居住着7万人的社区，已经成为中国优秀的社区自治样本。

这里的居民自己动手，完成了社区改造中90%的工作，人均投入预算仅5000元。没有开发商统包统建，取而代之的是居民自发组织的「玩具交换屋」、工地上的「挖沙车」和街角的「小菜园」。这个被称为「一平米行动」的项目，把社区空间的使用权和决定权，真正交还给了住在其中的人。

这个社区如今的运营面貌，回答了一个困扰房地产行业已久的问题：当售楼处越做越精致、社区活动却越来越冷清，是业主变得冷漠了，还是我们组织社区的方式本身就出了问题？

在新华路的样本里，业主的角色从被服务的「旁观者」变成了发起和运转一切的「主角」。支撑这种转变的，是一套可以被拆解、被复制的机制。

本期视频，我们完整复盘了这个案例的执行过程与运作逻辑。对于任何正在思考「社区运营如何破局」的从业者，希望为各位提供一个经过真实验证的参照系，而非又一份停留在纸面上的策划案。

看懂新华路模式

拿一个真实案例，拆解怎么抄作业。我想了很久还是拿一个地产相关的社区案例。

上海，长宁区，新华路。

七万——这是新华路街道的居民规模，一个再普通不过的上海街道。

百分之九十——解放日报有一篇深度报道，标题本身就是答案：《居民自己出点子、出力占90%，他们是怎么做到的》。

五千——街道给每个入选的居民提案，只发五千块落地经费。

三个数字放在一起，就是今天的谜面：一个七万人的普通街道，居民自己干了百分之九十的活，每个项目只花五千块——它凭什么？

新华社造的空间营造

在新华社造的空间里我印象最深刻的空间之一---玩具交换屋。

据说这个空间是三位女生因为“让孩子们交换闲置玩具”这个想法凑在一起，提案入选，小屋真建起来了。现在每个月有三个“儿童店长”轮值，小店长有权决定这个空间怎么用——它有时会变成“一日儿童书店”。最打动我的是屋里那本意见簿：有孩子用稚嫩的笔迹写，“有小朋友拿坏玩具来换，应该及时止损”；下面一行大人的批注是——“建议非常好！邀请您来一起做管理员吧！”

连一条批评意见，都会被转化成“请你来一起做”。

第二个空间，沙坑变挖沙车。

也是一位妈妈提案：孩子们爱玩沙，能不能建个沙坑？居民回应热烈，顾虑也跟着来了——下雨天长草，猫狗进去怎么办？于是方案在讨论里迭代：加顶盖，装滑轮，沙坑变成了能推着走的挖沙车。第二年，孩子们用回收的轮胎和木桩，自己搭了一座自由游戏场。

顾虑不是阻力。顾虑本身就是参与。

第三个空间，小菜园。

现在的小菜园也是一块石板地改成菜园，工作坊报名爆满，队伍从三个人膨胀到三四十人。人一多分歧就多，最后大家定下一条原则，六个字：谁主张，谁负责。小菜园也是在一场场活动发起中和邻居们探讨出来的。

三个空间讲完，共同点是什么？没有一个是被规划出来的。它们全部来自居民自己的提案，居民能看到政府和设计师看不到的问题。

那街道和营造团队在干什么？

他们主要做三件事：对接资金，开放场地，专业赋能。剩下的，主意你出，活你干。

三个“反常”

我把这套机制总结成三个“反常”，每一个都和地产的直觉反着来。

反常一，钱给得特别少。五千块，在地产语境里是一场暖场活动的果盘钱。但你反过来想：如果每个提案给五十万，专业公司立刻进场，居民从此只需要验收。钱越少，越没有外包的余地；没有外包，居民只能自己动手。

反常二，主办方差点意思。地产做社群，营销总定主题，活动公司来执行，业主来参与。新华路倒过来——他们最有名的“一平米行动”，招募语就一句话：此地一平米，此刻属于你。不出题，不预设，你想改善身边的哪一平米，你说了算。

反常三，功劳记在居民头上。这一点最难，后面细说。

地产如何抄作业

把这三件事搬到房地产，难在哪？

第一，我们想好给她们什么赋能支持？

第二，我们能不能退到位？

第三，我们能不出题？不打扰吗？

所以这份作业，抄的核心就四条：

把示范区开放日，换成“我的社区我来定”业主提案计划——架空层做什么、儿童区放哪，业主提案，业主投票；

把活动预算，换成“主理人种子基金”——每个入选提案给三五千到一万，钱花在人身上，不花在搭台上；

把“物业管场地”，换成“主理人运营、物业支撑”——会所和架空层，交给业主里的行动者；

把社群KPI，从“场次和到访”，换成“今年有多少观众，变成了发起人”。

当然，街道治理和商品房小区，不是一回事，至少三道关要过：动机关——居民图社区更好，业主天然带着消费者心态；目标关——街道为治理，开发商为客户关系，这不丢人，但伪装成公益，业主立刻闻得出来；节奏关——社群只要绑在销售节点上，就永远是营销道具。

上期我说，这份作业别的行业已经写好了，要不要抄、什么时候抄，决定了你是开发商，还是被开发商。

了解完新华路，我想把这句话说得更具体一点：

抄作业最大的障碍，从来不是预算——是舍不得退出主角的位置。

还有一点：这套做法从2022年落地到今天，走了4年，我翻了他们街道今年的工作要点，社区营造的基金和支持体系还在深化。不是一阵风的网红项目，是一套长出来的制度。房地产不用等4年。下一个交付的项目之前就可以开始。

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