最多竞价177轮，热门地块溢价超两成！上海住宅销售细则落地后首场土拍落槌

9月28日，上海发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（以下简称《实施意见》），细化落实国家关于完善商品住房销售制度的有关要求。次日，第十批次商品住宅用地出让随即举行。

《实施意见》落地效应如何？从第十批次土拍结果可见一斑。共有10家企业或联合体报名，有多家实力房企同时参与多幅地块竞拍。4幅涉宅地块全部顺利成交，总成交金额近160亿元，较起始总价增加约17.76亿元。其中，闵行古美、杨浦五角场两宗地块竞争激烈，分别经过177轮、109轮竞价，溢价率分别达到24.44%和21.46%；虹口北外滩、宝山吴淞两宗地块则以底价成交。

此次出让地块。

一个值得关注的信号是：在规则清晰确定的前提下，市场预期呈现出较强稳定性，房企根据政策导向结合自身投资逻辑和资金能力积极布局。上海这样的一线城市，对房企而言具备较强吸引力，市场预期和风险预判“此长彼消”，投资上海的价值更加凸显。

好房子匹配好区位和好配套

此次土拍中，杨浦、闵行两宗地块竞争尤为激烈。一个共同点是：地块本身的稀缺性，加上成熟的产业、配套和居住需求、合适体量，构成了清晰的市场预期。这也是8月28日国家相关政策体现的“好房子”建设导向。

杨浦五角场地块位于江湾—五角场城市副中心的核心，属于江湾历史风貌区，也是大创智的中心区，区位优越，配套完善，历史文化资源丰厚。周边集聚腾讯、微软、字节跳动、B站、叠纸等企业，科创产业和人才高度集聚。同时，区域生活配套成熟，近年来宅地供应较少，对优质居住产品存在较为稳定的需求。

这幅占地约1.86公顷的地块属于典型的“小而美”地块，位于中心城区，区位优势突出，地块体量适中，开发所需资金相对可控，也为房企集中精力打磨产品提供了空间。好区位叠加适度的开发规模，也让这幅地块更具吸引力。

杨浦区规划资源局资源利用科科长李晓楠介绍，地块吸引5家房企报名，是本批次4幅地块中报名房企数量最多的，最终经历100余轮竞价。稀缺的土地供应和成熟的产业、配套，最终都转化为了竞拍热度。

闵行古美地块也是如此。古美是上海传统成熟居住板块，生活配套和居住环境较为完善，同时紧邻漕河泾开发区，产业和人才基础扎实。更重要的是，区域内已经多年没有新增宅地。本次出让采用住宅用地与文体用地组成出让的方式，共约5.47公顷，有利于开发商一体化打造品质社区，同时提升片区文化功能。

从市场走向来看，后续类似规模产品会越来越稀缺，这成为开发商抢夺的一大重要原因。最终，这幅地块经历177轮竞价，成为本批次竞争最激烈、溢价最高的地块。

为什么这些地块受关注？背后其实也是市场对“好房子”的期待在提升。

《实施意见》不仅仅是响应国家要求，更是维护购房者合法权益，更好满足人民群众对优质住房的新期待。对上海来说，造“好房子”不能只看房子本身，还要看它建在哪里、周边有什么配套、未来生活是否方便。市民期待的好房子，往往也是好区位、好环境和好配套共同构成的。

因此，上海也在更加充分地挖掘土地资源潜力，把有限的土地资源用在更能满足市场需求的地方，统筹考虑区位、产业、交通、生态和公共服务等条件，推动更多优质地块转化为能够满足市民美好生活需求的住房产品。

从两幅地块可以看到，房企争夺的并不只是一块土地，更是土地背后的产业、人口、配套和稳定居住需求。随着《实施意见》落地，加上好区位与好配套形成的确定性，市场响应依然热烈。

但上海土地市场不能简单用“热”或“冷”来判断。不同地块的规划条件、产业基础和客群结构不同，背后的投资逻辑也不一样。比如虹口北外滩地块，住宅占比不足38%，科研设计等功能占比较高，是典型的复合功能地块，对开发主体的资金实力、综合开发和后续运营能力要求更高。因此底价成交更多体现了房企对开发难度和资金投入的不同考量，更是对新一轮科技创新对上海城市发展的辐射带动作用的信心和判断。

以底价成交宝山吴淞地块则有着不同的需求基础，既面向本地改善型家庭，也考虑吴淞创新城、邮轮旅游度假区未来导入的人才。对于这类区域，房企关注的不只是当下的居住需求，也包括城市功能完善后可能形成的新增需求。

预期稳定后房企活跃度不减

本批次土拍还有一个非常重要的时间节点，即交易日是上海落实国家商品住房销售制度改革政策地方细则出台的次日。这是观察这场土拍时需要特别注意的一点，可以反映房企对上海土地市场的基本判断。

从本批次报名和竞价情况来看，在规则逐步明确的情况下，房企投资热度不减，10家企业或联合体参与，性质多元，央企、地方国企、民企都有。其中，杨浦、闵行两幅地块出现百轮以上竞价，招商联合体更是在一天之内连续拿下杨浦五角场和闵行古美两幅地块。象屿集团曾在第九批次土拍中，联合建发以70.5亿元拿下静安大宁地块，本轮土拍中又拿下宝山淞宝地块，同时还参与闵行古美地块竞拍，一路竞价至最后。拿下北外滩地块的厦门国贸，近年来在多个领域持续深耕虹口区，足可见其重仓上海的决心。

业内人士认为，新政致力于加快构建房地产发展新模式，对房企而言，最大变化是项目开发过程中，开发节奏、销售方案、资金安排都要调整模式重新测算。上海地方细则及时明确了不同类型项目的销售方式、申请条件、资金监管等安排，同时也明确了加大融资支持力度、优化土地供应管理、持续优化营商环境等配套举措，有助于市场主体更加准确地判断项目开发周期和资金安排，稳定市场预期，切实维护购房者合法权益。

规则越清晰，企业就越能够进行相对准确的投资决策。因此，这场土拍释放出的一个重要信号是，在市场规则发生变化的情况下，房企并没有停止寻找投资机会，而是在更加精细地筛选适合自己的项目。

“小而美”地块有望增加供应

上海商品住房销售制度细则落地之后，不少人关心后续市场变化。

中指研究院上海数据总经理张文静认为，随着规则进一步明确，开发测算的确定性和可预期性提升，核心区位、配套成熟、去化预期明确的地块预计会获得更多关注。房企对优质地块的参拍积极性依然较高。

对于房企而言，未来拿地需要计算的账显然更多了。未来，在预售门槛提高、项目资金全过程监管、现房销售逐步推进的情况下，企业需要更加关注项目资金占用周期。这意味着房地产行业的竞争逻辑也在发生变化，从过去更强调融资能力和周转速度，进一步转向资金实力、开发能力和产品能力的综合比拼。

上海中原地产卢文曦认为，从土地供应端来看，“小而美”或将成为土地供应优化的一个方向。因为上海住宅市场单价较高的情况客观存在，在现房销售和资金监管要求提高之后，“小而美”地块更匹配市场主体的开发节奏。

不难发现，在9月28日发布的上海住房销售制度改革细则中，在土地供应端进一步强调了市场导向。文件中关于优化土地供应的表述中，两次提及“市场”，明确指出“统筹考虑出让地块的区位、规模、结构、节奏和规划指标要求，着力推动区位、产品符合市场需求、规模适度、周期适中的优质地块供应”，说明土地供应也将更加注重与市场需求的匹配。

后续，随着新公告地块陆续进入市场，真正意义上的新政条件下的商品住宅用地市场也将逐步展开。

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