北京买房：理清思路，购房建议2019

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

网友让我看了个案例，内容是某北京业主换房，结果换出来个官司，对方要求赔偿200万损失。过程很简单，就是这业主通过中介看上了卖家的房子，1000万，然后在由中介居间签订了合同，定金50万，换房周期7个月。

之后这业主就开始卖房了，但他没想到的是房子不好卖，来看房的出价都远远低于预期。所以在7个月到期的时候，他提出解约。那人家卖家就不干了呗，要求赔偿200万，而且拒绝任何协商。

所以这业主就上网发视频了，说自己已经发起诉讼，核心诉求是解约，赔偿是最多50万的定金。理由是他们签订了《换房声明》，其中约定这业主必须在2026年*月之前获得购房资格，否则定金不退。其他的理由则是中介和卖家设置了很多坑+市场不好+是中介约他们两家谈到半夜才成交的导致自己冲动了+卖家的损失不大+自己的损失更大+合同自己没修改等等。

A：

1、我认为发视频这业主的胜算不大，他自己心里也知道，否则他也不会发视频诉苦求同情。

2、这种事儿在北京太多太多了，几乎没有胜算的可能。首先这业主刻意回避了购房合同中20%的违约金，否则人家卖家凭什么要求赔偿200万啊？这事儿可以在视频里不说，但法院是把合同条款当做证据的。

第二是这《换房声明》，其中确实约定了如果违约只赔偿50万定金。但是，约定的是“在2026年*月*日前获得购房资格”，可北京在2025年1224新政就放宽了限购，相当于这业主已经获得了购房资格。但他强调的是自己必须卖掉房子才算有资格，那这就真不好聊了。只能寄希望于法院如何认定吧。

第三，我认为这业主把中介给拉进来其实不太明智。人家只是居间服务，您这违约跟他们有什么关系啊？所谓的什么拉着谈判到半夜，自己想离开被劝阻什么的没有意义，能说明什么呢？而且就算把中介告了，人家每年遇到的这种事情太多太多了，法务早有的是经验了，合同也肯定没有任何漏洞。所以把中介拉进来只能是给自己增加了对手，还是专业的对手，更不好打赢了。

第四，也不知这业主是哪儿来的勇气，在行情不好的时候竟然选择“先买后卖”的操作模式。而这是楼市火爆期的操作，其他时期都是“先卖后买”才更稳妥。那这赖谁呢？

3、当然我也挺同情这位业主的，本来设想的很好，先锁定心仪的房源，然后再踏踏实实的卖房+腾出资格。结果却是事与愿违，不仅要赔钱，还搭上了算不清的时间精力。

但我是真不太看好这业主的，打官司很难得到支持。最好的办法其实就是跟卖家协商，争取得到同情+少赔点儿。但这业主也说了，对方拒绝任何协商。那这就没办法了呗，谁让人家占理呢，在这种行情的时期，换了谁都是得理不让人的。没办法。

仅供参考。

二

Q:

我也是在双井看房，但看完您的文章更焦虑了。同样的700万预算，在首城国际只能买个两居，而在九龙花园能买150平的大三居了，但您却说首城国际的保值好，我们真的焦虑了，感觉无法选择。

A：

1、房子是用来住的，自己觉得舒服才最重要，何必听别人的说法呢？听蝲蝲蛄叫唤还不种地了？您就拿我当说相声或脱口秀吧，听个乐儿得了。毕竟我说的只是价格走势方面，跟您的自住需求没关系。

2、不过多说一句，我打个极端的比方吧。请问如果是投资，假定1斤黄金和1吨钢材的总价相等，您买哪个？假定100手茅台和1万手垃圾股的价格相同，您买哪个？假定招聘一位专家的工资等于100名保安，您请哪边？

再或者说，假定某孩子考了550分，能考取某普通985最冷门的专业，也能读二本最热门专业，您怎么选？

还假定985毕业了分配工作，能去部委机关当科员，也能去小区门口饭馆儿当经理，您怎么选？

3、房子也是如此，常规建议是如果不自住，那宁可在高品质小区中买小户型，也不在老小区中买大户型。

因为很多人到高端小区看房，未必是为了买，而只是当个参考。在他们发现这里有小户型之后，有可能觉得花不了太多钱就能和有钱人成为平等的业主+享受同样的配套，那就会买或租这套房，所以价格走势多数不落后。

而很多人之所以到老小区看房，目的就是想买，图的是经济实惠。那您觉得这类客群追求大户型的比例有多高？所以在多数老公房社区中，大户型被称作老破大，价格走势和流动性都不太占优，就因为这种改善户型在刚需小区中算错配。

也打个比方吧，高档酒楼的菜单上有拍黄瓜和花生米，卖的还不错，利润也更高。而在小饭馆儿里，如果出现佛跳墙就算错配，就算按成本价卖都未必有人买。

4、当然，九龙花园是商品房+回迁房的小区，跟公房老破小不是一回事儿，我只是打个比方而已。但这里是早期的老公寓，曾经很流行，只是2008年之后价格走势逐渐偏弱而已。以后有可能不再落后，看物业的管理水平吧。

仅供参考。

三

Q:

我的房子在**市**开发区，2016年80万买入，119平，精装电梯公寓，小区里共有20栋联排别墅和2栋公寓，绿化环境非常好，还有燃气地暖。最高峰2019年涨到过170万，现在得回到90万左右吧，空房不带家具。

这房我自己住了三年，然后近两年租给了开发区的一家公司当做高管宿舍，月租金3000包物业费每年5000，物业费有点贵。现在这公司找我协商想买下我这房，否则他们到年底就退租了。我为难的是如果不卖他们，想再找到这价格的租房的倒是可以，但像他们住人少还有保洁打扫的实在不好找了。可卖掉的话感觉这价格有点低，尤其要跟每年3.6万的租金相比收益率4%，减去物业费3.5%。存银行才1.3%，所以两下为难。

A：

1、我对外地的楼市都不熟，不过感觉您这4%和3.5%的收益率有点儿高估了。因为您现在的租户算是金牌甚至是钻石级别，一旦换租户就指不定什么情况了。空租期每年至少两个月以上，然后还有装修损耗等问题，所以能有3%就挺不错了，其实按照2.5%计算才比较合理。

2、我建议是这样，如果您能找到稳妥的收益率达到2.5%以上的理财，那就卖房套现。如果实在找不到，那就留着收租金吧。

至于现在的租户其实别太在意，千里撘席棚，天下没有不散的宴席。青梅竹马的结发夫妻还有可能离婚呢，何况这种萍水相逢的呢？就算他们没有买房的想法，也不可能租的年头儿太多。毕竟装修会老化，人家一旦不满意就或是让降租金，或是干脆换房了。

所以您就当没有现在这租户，只考虑正常或长期平均下来的收益吧。我认为是2.5%左右，您自己可以找当地中介验算一下。然后能找到稳妥理财就卖房，找不到就留着。

3、其他我没什么建议了。不过如果您说的情况都是实际情况，那换做我是不卖的，干嘛放着2.5%的稳妥收益不要啊？

仅供参考。

四

Q:

不知道您对丰台的学区是否了解？我们现在应该是归赵登禹学校的范围，不知道如果放到西城的话能大概什么水平？我们有想法是不卖现在的房了，只在西城买个占坑的，300-400万左右的，然后每天地铁四号线通勤应该也挺方便的。但就是不知道有没有必要。

说实话我们这几天试着往返了几次，我负责早上，我爸妈负责下午放学时间，但因为不确定在哪所学校上学所以没有针对性，只能说地铁在我们这边挺方便。想问问您建议哪个学区，哪所学校更合适？

A：

1、赵登禹放到西城？不好比，只能说在丰台算典型的中上吧，前十名之内。大致排名在十二中、钱校、第五实验、丰二或十八中、丽泽、十中，之后就差不多应该是赵登禹这级别的了。

其实赵登禹最早就是十八中，后来高中部搬到了方庄延续了十八中的名字。而本校先是改名大红门中学，后来为了纪念赵登禹将军而改成现在名字的。只不过这些年十八中的成绩更好，赵登禹略弱一些，放到西城估计能算中等吧。

2、有没有必要，这外人没法儿说。打个比方相当于说外地人积分落户似的，费挺大的劲有必要吗？反正是没有标准，只能看自家情况和期望值了。

3、学区vs学校也只能家长自己定，外人不好建议。不过既然是3/400万的预算，又是要住在赵登禹的学区内，那基本就是西城陶白这一个选项了，其他学区或是离地铁站远点儿，或是北京的价格有点儿高，综合下来还不如陶白呢。

您要不先自己看看吧，陶白的资料在网上有的是，房子也可以看二手平台，等有了概念再说买不买？

仅供参考。

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