旧改快讯┃宏发光明区环球实业工业园城市更新工改居项目开工

9月29日，深圳市住房和建设局发布光明区公明街道环球实业工业园城市更新单元01-01地块土石方及基坑支护工程施工许可。

9月28日，深圳市光明区人民政府发布关于发布《〈深圳市光明区光明街道东周片区城市更新单元房屋征收补偿方案（征求意见稿）〉反馈意见汇总及回复情况说明》《深圳市光明区光明街道东周片区城市更新单元房屋征收补偿方案》的通告。

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光明区公明街道环球实业工业园城市更新单元01-01地块土石方及基坑支护工程施工许可

项目概况

项目位于光明区公明街道，更新单元已列入《2022年深圳市光明区城市更新单元计划第二批计划》，于2024年、2025年10月分别发布计划延期公告。

项目于2026年6月8日发布计划调整公告。

计划调整前，拟拆除范围用地面积54081㎡，拟更新方向为居住、商业功能。拟拆除重建用地范围内应落实不少于24405㎡用地用于建设城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目。拟拆除用地范围内须规划统筹落实一所24班小学。

计划调整后，拟拆除范围用地面积54077㎡，拟更新方向为居住功能。拟拆除重建用地范围内应落实不少于24400㎡用地用于建设城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目；拟拆除用地范围内须规划统筹落实一所24班小学。

项目于2026年7月16日发布规划公告。项目更新单元用地面积56435.4㎡，拆除用地面积54076.6㎡，开发建设用地面积36445.8㎡，更新方向为R2，规划容积123928㎡，住宅用地容积率3.1。

项目于2026年8月3日确认实施主体，于2026年9月21日取得建设用地批复，现取得土石方及基坑支护工程施工许可。

项目申报主体及实施主体均为深圳市天荣盛房地产开发有限公司，经查询工商信息显示，该公司由深圳市宏发房地产开发有限公司全资控股。

股权穿透图

宏发集团是深圳本土知名房地产商，早期都以宝安为大本营，逐渐扩张至全市各个区域，并有多个厂区改造项目，项目储备比较丰富，在光明区开发的项目有宏发嘉域、宏发上域、宏发雍景城、宏发美域、宏发天汇城、宏发万悦山（光明万丈坡城市更新单元）等，同时还有多个产业园区。

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《〈深圳市光明区光明街道东周片区城市更新单元房屋征收补偿方案（征求意见稿）〉反馈意见汇总及回复情况说明》及《深圳市光明区光明街道东周片区城市更新单元房屋征收补偿方案》

《深圳市光明区光明街道东周片区城市更新单元房屋征收补偿方案（征求意见稿）》已于2026年6月24日在项目征收范围内、光明区人民政府门户网站公布并征求公众意见，征求意见期限自2026年6月24日至2026年7月24日。

在征求意见期间，8户权利人以书面形式递交了反馈意见，并要求举行听证会。2026年9月3日，光明区光明街道办事处举行了《深圳市光明区光明街道东周片区城市更新单元房屋征收补偿方案（征求意见稿）》听证会。相关意见及回复情况详见《〈深圳市光明区光明街道东周片区城市更新单元房屋征收补偿方案（征求意见稿）〉反馈意见汇总及回复情况说明》。

根据相关规定，现对《〈深圳市光明区光明街道东周片区城市更新单元房屋征收补偿方案（征求意见稿）〉反馈意见汇总及回复情况说明》及《深圳市光明区光明街道东周片区城市更新单元房屋征收补偿方案》予以发布。

特此通告。

深圳市光明区人民政府

2026年9月28日

反馈意见及回复情况

意见1：《补偿方案》中提出将无证房屋与有证房屋合并计算，不超过建筑面积150㎡的部分按建筑面积1:1比例进行产权调换的方案不合理，无合法政策支撑。

回复：《补偿方案》关于产权调换的规定严格依据《实施办法》第二十五条、三十三条执行，即：

1.被征收人为原村民的，符合原村民一户一栋不超过建筑面积480㎡的部分可给予产权调换，其余部分给予货币补偿；

2.被征收人为非原村民的，以一户一栋为产权调换基本单位，不超过建筑面积150㎡的部分给予产权调换，其余部分给予货币补偿。

本项目被征收人经前期核查均属“非原村民”，因此产权调换面积上限依法设定为150㎡。如经核实，被征收人身份为原村民，则按照《实施办法》具体规定执行。

意见2：关于货币补偿，方案中仅提及“按市场评估价补偿”，但未明确评估机构的选定方式。建议明确由被征收人协商选定或通过摇号方式确定，并公示评估机构资质。同时，被征收人对评估报告有异议时有权申请复核和鉴定程序。

回复：评估机构的选定和评估异议程序，《实施办法》已有完整规定：

1.关于评估机构选定方式。根据《实施办法》第五十二条，市规划国土部门建立房屋征收评估机构预选库并向社会公示；第五十三条规定，房屋征收决定公告后，房屋征收部门应组织被征收人在公布的预选库名录中协商选定评估机构，在评估机构名录公布后10日内由被征收人提交书面选取意向书，协商选定须经半数以上被征收人同意；第五十四条规定，无法在期限内协商选定的，房屋征收部门应在公布的名录中采取摇号方式确定，摇号过程与结果应有公证机关现场公证；第五十五条规定，评估机构确定后应签订委托评估合同，并将资质证书、营业执照等复印件在征收范围内现场公示。

2.关于评估异议程序。根据《实施办法》第五十九条，被征收人对评估结果有异议的，应自收到评估报告之日起10日内向评估机构书面申请复核评估，评估机构应自收到申请之日起10日内复核；第六十条规定，对复核结果仍有异议的，可自收到复核结果之日起10日内向深圳市房地产评估专家委员会申请技术鉴定。

意见3：提出《补偿方案》的核心内容（包括补偿标准、评估方法、产权调换基数等）未与被征收人进行任何实质性协商。

回复：根据《实施办法》第十五条规定，《补偿方案（征求意见稿）》已于2026年6月24日至7月24日在项目征收范围及光明区政府在线网站公布，征求意见期限30日。征求意见期间共收到8份反馈意见，光明区人民政府已指定光明区光明街道办事处依法组织召开听证会，并公布了听证报告。上述程序符合《条例》和《实施办法》关于公众参与和意见征求的法定要求。

意见4：不动产权证载明公摊面积全额计入补偿，不得打折扣减。

回复：《实施办法》第二十七条规定：“被征收房屋的建筑面积（包括套内建筑面积）与房屋用途的认定，以房地产权证书、房地产登记簿记载的面积和用途为准”。不动产权证书登记建筑面积已包含公摊面积，属于被征收人合法产权范围。补偿方案严格遵循上述法规要求，对不动产权证依法登记记载的建筑面积（含公摊面积）全额纳入补偿核算，不存在扣减或打折计算的情形。

意见5：已缴清地价房屋不得重复扣除土地价款，实行房地合一足额补偿。

回复：被征收房屋为非商品性质，根据《实施办法》第二十五条、三十三条、附表的规定，非商品性质房屋补偿需扣减相应“公告基准地价”或“罚款”。本方案按照《实施办法》规定，对被搬迁房屋实施房地合一补偿，并扣减非商品性质需缴纳的相应“公告基准地价”或“罚款”，并非对已缴清地价房屋的重复扣除。

《实施办法》第二十三条明确规定，对被征收人的补偿包括“被征收房屋价值（含已经取得的合法国有土地使用权的价值）的补偿”。《补偿方案》第五条已将“被征收房屋价值（含已经取得的合法国有土地使用权的价值）的补偿”列为补偿内容之一。

意见6：搬迁、安置补助标准偏低，增设上浮机制，完善民生帮扶细则。

回复：《补偿方案》所设定的搬迁费、临时安置费标准依据《实施办法》附件《深圳市房屋征收补偿规则》确定：住宅房屋搬迁费为40元/㎡；产权调换的临时安置费参照同类房屋市场租金按月支付，自搬迁之日至产权调换房屋交付之日再加3个月装修期；实行货币补偿的，给予3个月市场租金的临时安置费。

如被征收人对上述标准有异议，《补偿方案》已明确可委托具备法定资质的评估机构对搬迁费用进行评估；室内自行装修装饰费亦可协商或评估确定。

意见7：没有在公告书内公告货币补偿的有关法律文件内容。

回复：《实施办法》第二十四条规定，房屋征收可以采取货币补偿、产权调换以及两者相结合的补偿方式。第二十六条规定，被征收房屋的补偿价格由具有相应资质的房地产价格评估机构依法评估确定。

《补偿方案》第六条已明确补偿方式包括货币补偿，第九条已列明货币补偿的计算规则，附件已载明各类房屋的货币补偿具体计算方式。

意见8：房屋外的构筑物如何协商补偿？

回复：《实施办法》第二十四条规定，征收房屋以外的构筑物、其他附着物等实行货币补偿。第二十六条规定：“对房屋以外的构筑物、其他附着物等货币补偿的金额，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构以重置价评估确定”。《补偿方案》第九条第（二）款亦明确规定了构筑物及其他附着物的补偿方式。

意见9：此次《补偿方案》明显低于光明区人民政府于2020年3月15日发布的《关于发布光明中心区项目（光明）一期土地整备补偿安置方案的通告》中的补偿标准，同时本人房屋属于地段优渥物业，具有低层，多停车位的属性，要求回迁房屋也具备相同属性。

回复：一是项目性质不同。本项目为房屋征收项目，严格按照《实施办法》进行补偿，为法定补偿标准。光明中心区项目（光明）一期为土地整备项目，为协商标准。二是不同项目的价值时点、用地性质、房屋状况各不相同，补偿标准依据各自的价值时点和评估结果确定，不具有直接可比性。本项目的评估价值时点为房屋征收决定公告之日，届时将由依法选定的评估机构对被征收房屋价值进行评估。三是对于被搬迁房屋的补偿，为房地合一的补偿，符合相应条件的给予产权调换或货币补偿，该补偿已综合考虑被搬迁房屋的区位、权益、实物状况。

意见10：《补偿方案》中将未取得权证但属于历史遗留处理范围的房屋与已取得非商品性质权证的房屋“捆绑”计算，并认定此类房屋为“历史遗留违法建筑”，但根据《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，这类建筑尚在处理过程中，并未被最终认定为“依法应当拆除或没收的违法建筑”，在性质未定前，直接适用较低补偿标准存在不公。

回复：《实施办法》第三十三条规定，房屋征收范围内未经产权登记的建筑，属于《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》第二条规定范围（2009年6月2日前建成）、尚未进行处理的，依法按照相应标准进行补偿。其中，非原村民所建住宅类建筑在缴纳罚款和地价后给予产权调换或货币补偿。

意见11：《补偿方案》规定的产权调换需“缴纳100元/㎡罚款及50%公告基准地价”，货币补偿需扣减罚款和地价，此计算方法缺乏明确的上位法依据。

回复：上述扣减标准的法律依据为《实施办法》第三十三条及附件《深圳市房屋征收补偿规则》。根据《实施办法》第三十三条，未经产权登记的历史遗留违法建筑，在补偿时应根据土地取得状况、权属完善程度核定价值，对未缴纳土地出让金、未完善用地手续的建筑，依法扣减对应基准地价和罚款。

具体扣减标准详见《深圳市房屋征收补偿规则》表2：非原村民所建私房不超过150㎡部分的产权调换，需“缴纳100元/㎡罚款以及50%公告基准地价”；货币补偿为“被征收房屋的价值—100元/㎡罚款—100%公告基准地价”。超过建筑面积150㎡的部分，方案附件中的扣减标准（罚款150元/㎡、3倍基准地价）系结合本项目实际情况依法确定。

意见12：《补偿方案》中项目补偿费用概算表述不清晰，无法确认资金是否足额到位。

回复：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条规定，作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。《实施办法》第十二条规定，房屋征收范围确定后应编制房屋征收预算方案、完成项目费用概算；第十八条规定房屋征收补偿费用实行专户存储、专款专用、专人管理、及时拨付，财政、审计部门依法对征收补偿费用使用情况进行监督和审计。

现阶段为房屋征收补偿方案制定阶段，征收补偿费用将在房屋征收决定作出前足额到位。

意见13：《补偿方案》中第十二条，产权调换房屋区位的表述不详，无法使被征收人判断是选择货币补偿还是产权调换补偿。

回复：《实施办法》第二十四条规定，因城市更新需要征收个人住宅，被征收人选择在城市更新地段进行产权调换的，房屋征收部门应当提供在城市更新项目或者单元内的房屋，无法提供的可以就近提供。《补偿方案》第十二条已明确：被征收人选择在城市更新地段进行房屋产权调换的，房屋征收部门应当在城市更新项目或单元内提供，无法提供的可以就近提供。

意见14：《补偿方案》中并未明确签约主体，被征收人不了解最后和谁签订协议，以及最终由谁支付补偿款。

回复：根据《实施办法》第五条等规定，房屋征收实施单位受房屋征收部门的委托，与被征收人就房屋征收补偿进行协商谈判并签订补偿协议。《补偿方案》中第二条已明确：房屋征收部门为深圳市光明区城市更新和土地整备局，房屋征收实施单位为深圳市光明区光明街道办事处。根据《实施办法》第十八条，房屋征收决定作出前，房屋征收部门应当会同有关部门落实房屋征收补偿费用。因此，房屋征收补偿协议签订后，相关单位将保障补偿款的支付。

深圳市光明区光明街道东周片区城市更新单元房屋征收补偿方案.pdf

项目概况

项目位于光明区光明街道，2013年列入《2013年深圳市城市更新单元计划第二批计划》。项目申报主体为原光明新区城市建设局，更新方向为居住、商业，土地移交率不低于46.7%。

项目于2018年12月27日发布规划公告，于2022年7月6日发布规划修改公示，于2022年7月26日发布规划修改公告。项目拟拆除用地面积74409.8㎡，拟开发建设面积39679.4㎡，规划容积241300㎡，规划容积率6.08。

地块划分与指标控制图

2016年6月，项目一期实施主体确认为深圳市钰镌龙投资有限公司，一期拆除面积37559.4㎡，开发建设用地面积17253.7㎡。

目前，项目一期已竣工验收并完成入伙；二期拆除用地面积11218.7㎡，开发建设用地8572.1㎡；三期拆除用地面积25631.7㎡，开发建设用地面积13853.6㎡。项目于2025年2月24日启动行政调解工作，于2026年1月19日发布房屋征收提示，于2026年6月24日发布征求《补偿方案》意见的通告。

根据工商信息显示，深圳市钰镌龙投资有限公司控股股东为广东绿地投资有限公司（持股占比67%）。

股权穿透图

经查询，广东绿地投资有限公司系广东绿地房地产开发有限公司全资子公司。2020年10月，上海东方康桥房地产发展有限公司（系绿地香港全资子公司）以72.6亿元收购广州绿地房地产开发有限公司全部股权，成为实控公司。

信息来源：

光明区公明街道环球实业工业园城市更新单元01-01地块土石方及基坑支护工程

https://zjj.sz.gov.cn/ztfw/gcjs/xmxx/sgxk/

深圳市光明区人民政府关于发布《〈深圳市光明区光明街道东周片区城市更新单元房屋征收补偿方案（征求意见稿）〉反馈意见汇总及回复情况说明》《深圳市光明区光明街道东周片区城市更新单元房屋征收补偿方案》的通告

https://www.szgm.gov.cn/xxgk/xqgwhxxgkml/gzgg/content/post_13001362.html

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