上海细则落地 市场供求平稳过渡

为贯彻落实三部委“8·28”政策要求，稳步推进商品房销售制度改革，加快构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展，在此基础上因城施策，上海实施细则落地。

01

政策要点

分类过渡、预售标准更高、供地减压

01

规范预售条件，完善预售管理。

1、新取得土地项目

《实施意见》明确，2026年8月28日后新发布出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。项目预售资金实行全额、全过程监管；项目综合竣工验收后，方可解除资金监管。

提高预售门槛，强化资金监管。这一安排从“工程进度”和“资金流向”两端同时收紧：

封顶预售将预售节点后移，购房人付款时房屋主体已成型，交付不确定性显著下降；

全额、全过程监管则确保预售款专款专用于本项目建设，防止资金被抽调挪用。

两者叠加，既降低了期房销售模式下的交付风险，也倒逼房企更加注重工程管控与资金安排。

2、在途项目分类施策，确保平稳衔接

《实施意见》规定：

1

2026年8月28日（含）前，已取得（含部分取得）建设工程规划许可证但未办理预售许可证的商品住房项目，申请预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。

2

2026年8月28日（含）前，已取得国有建设用地使用权但未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，原则上按新取得土地项目执行预售管理政策；为保持市场供需平稳，各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市房屋管理部门备案后，2027年底前仍可按原有预售条件申请预售。

3

2026年8月28日（含）前，已发布出让公告但在8月28日后取得国有建设用地使用权的商品住房项目，在2027年底前上市，预售条件可按原有政策规定执行，但预售资金监管执行新的政策规定。

在途项目分类施策，核心是在规则切换与市场稳定之间寻求平衡。尊重企业在旧规则下形成的拿地测算与开发计划。尤其是已发布出让公告的项目，其投资决策基于原有预售条件作出，若规则突变，企业将面临资金安排与工程节点的双重压力。此外，避免细则落地后出现短期供应真空，让市场供应不断档、预期不紊乱。

02

有序实施商品住房现房销售

《实施意见》规定，2026年8月28日起，新公告出让土地的商品住房项目，优先选择现房销售；实行现房销售的项目，在土地出让公告中向社会公开现房销售相关信息。房地产开发企业在取得房屋首次登记后，向项目所在区房屋管理部门申请现房销售备案。

此外，明确推行现售定金制，房地产开发企业可在取得建筑工程施工许可证后，与购房人签订购房定金合同，定金一般不超过购房总价款的3%。

其含义在于：在完善预售制度的同时，有序推进现房销售。

一方面，保留预售制度对供应效率的支撑作用，并通过从严实施预售资金监管，有效防范化解交付风险；

另一方面，对土地出让公告中未明确要求现房销售的项目，房地产开发企业可自主选择预售或现房销售方式。

现房销售定金制，是买卖双方的“双向锁定”。

对房企而言，可以提前锁定意向买家、稳定销售预期；对购房人而言，可用少量资金锁定心仪房源。

该举措既形成必要的交易约束，又避免过度占用购房人资金，兼顾了双方权益与市场效率。

03

土地供应“一地一策”，分期付款

土地端将依据区域供应规模、结构规划和库存去化等指标制定精细化方案，实行“一地一策”、稳妥有序供应。

《实施意见》明确土地价款允许分期缴纳。2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳。首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后一年内缴清；适应市场和项目需要，按规定程序决策后，可再延长一年；分期付款的，不计利息。

土地端“分期付款”与供地端“一地一策”协同发力，有助于稳定企业投资预期。

一方面缓解拿地阶段的资金占用。首付比例设定为五成，既保留了必要的资金约束，避免企业过度加杠杆，又较一次性缴清土地款减轻了前端压力。

二是缴款周期与项目开发节奏更匹配。余款最长可延至两年，为企业安排工程投入、销售回款留出腾挪空间。

02

市场影响

稳预期、护购房、促转型

01

稳定市场情绪与预期

"8·28"后，各地细则加速落地，市场规则日益明晰。

沪版细则明确适用规则与过渡期安排，显著提升了市场确定性，房企在拿地、预期管理、投拓测算和项目排布上有了更加坚实的决策依据。

预计随着政策效应逐步显现，优质地块的价值释放空间进一步打开，市场信心持续修复，行业发展稳中向好的态势更加巩固。

02

改善购房环境，强化资金安全

预售资金监管趋严降低延期交付风险。

对购房者而言，核心变化是资金安全边际提高、交付不确定性下降；对按揭购房者而言，还贷与入住、交付节点更匹配，权益保护机制更完整。

03

推动行业回归产品力和交付力

封顶预售、现房销售及严格监管将提高对房企现金流、工程管控和品质打磨的要求。企业拿地需量入为出、以销定产；项目竞争也将更多转向产品力、交付力和运营效率。

04

消费者有更多选择

在期房销售方面，资金监管制度持续完善，有效保障购房人合法权益，降低交付风险。

在现房销售方面，购房者可通过缴纳少量定金提前锁定心仪房源。

购房者可根据自身经济状况和居住需求，在期房与现房之间作出更加灵活、理性的选择。

核心亮点

短期看，有助于稳定预期、恢复土地市场活跃度并保护购房者权益；

中长期看，将推动行业降低杠杆依赖、强化品质与交付，向市场供应的将是更多符合安全、舒适、绿色、智慧标准的好房子。

政策原文