上海四部门联合发文：预售门槛提至主体封顶！北京率先公布828政策实施指引 现房定金上限不超总房价1%|国内新闻(9.29)

栋察楼盘

上海四部门联合发文：预售门槛提至主体封顶

9月28日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、上海金融监管局等四部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，自2026年9月28日起施行。

《实施意见》主要包括加强预售管理、实施现房销售、推行主办银行制度、加大融资支持力度、优化土地供应管理以及做好质量监管和市场秩序规范等6个方面的政策措施。

在预售管理方面，2026年8月28日后新发布出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。项目预售资金实行全额、全过程监管；项目综合竣工验收后，方可解除资金监管。

以下为《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》内容：

一、全面加强商品住房预售管理

（一）规范预售条件，完善预售管理。《实施意见》明确，2026年8月28日后新发布出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。项目预售资金实行全额、全过程监管；项目综合竣工验收后，方可解除资金监管。

（二）在途项目分类施策，确保平稳衔接。《实施意见》规定：一是2026年8月28日（含）前，已取得（含部分取得）建设工程规划许可证但未办理预售许可证的商品住房项目，申请预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。二是2026年8月28日（含）前，已取得国有建设用地使用权但未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，原则上按新取得土地项目执行预售管理政策；为保持市场供需平稳，各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市房屋管理部门备案后，2027年底前仍可按原有预售条件申请预售。三是2026年8月28日（含）前，已发布出让公告但在8月28日后取得国有建设用地使用权的商品住房项目，在2027年底前上市，预售条件可按原有政策规定执行，但预售资金监管执行新的政策规定。

二、有序实施商品住房现房销售

《实施意见》规定，2026年8月28日起，新公告出让土地的商品住房项目，优先选择现房销售；实行现房销售的项目，在土地出让公告中向社会公开现房销售相关信息。房地产开发企业在取得房屋首次登记后，向项目所在区房屋管理部门申请现房销售备案。

《实施意见》明确推行现售定金制，房地产开发企业可在取得建筑工程施工许可证后，与购房人签订购房定金合同，定金一般不超过购房总价款的3%。房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同，房地产开发企业依法返还定金，承担违约责任。

三、推行主办银行制度

《实施意见》明确落实主办银行制度，2026年8月28日起新签订借款合同的项目实行主办银行制，贷款银行单独提供开发贷的，贷款银行为主办银行；贷款银行组建银团提供贷款的，银团贷款牵头银行为主办银行。

《实施意见》规定，房地产开发企业在主办银行开立资金账户，项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入在主办银行开立的资金账户管理。市、区房地产交易中心作为住房资金监管机构，按照规定实施资金监管。

四、加大融资支持力度

《实施意见》明确，一是规范个人按揭贷款发放，2026年8月28日起取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金应当通过受托支付方式支付至资金监管账户。二是加大开发贷款支持力度，对实行现房销售和预售的项目，按照市场化原则满足项目合理融资需求，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配。加大对现房销售项目和“好房子”项目的开发贷款支持力度。三是促进金融与房地产良性循环，支持符合条件的房地产开发企业通过债券、股票、资产支持证券和不动产投资信托基金等方式开展基于项目的融资，一视同仁满足不同所有制房地产开发企业的合理融资需求。

五、优化土地供应管理

为强化规划引领、资源统筹、市场导向，《实施意见》明确实施“规储供用”一体化机制，加强房地联动，强化市场研判，坚持“一地一策”稳妥有序供应。

《实施意见》明确土地价款允许分期缴纳。2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳。首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后一年内缴清；适应市场和项目需要，按规定程序决策后，可再延长一年；分期付款的，不计利息。

六、持续做好质量监管和市场秩序规范

为加强政策措施协同，提高住房建设品质，切实维护购房人合法权益，《实施意见》还提出，实行项目开发公司制，建立健全商品住房项目工程质量保障体系，统筹推进“好房子”建设；持续优化审批流程，提高管理服务效能，积极营造良好营商环境；健全房地产市场信息公开发布机制，加强房地产市场监管，维护良好市场秩序。

中秋周深圳二手房签约量环比下跌12%

9月28日消息，据乐有家门店数据，上周（9月21日-9月27日）深圳二手房签约量环比下跌12%，但整体仍高于7月周度水平；二手带看量环比下跌8%，维持近期正常区间。

从月度累计看，截至9月27日，乐有家门店二手签约量同比上涨32%，二手看房量同比上涨21%。

成交量层面，据乐有家统计，9月1-27日深圳一手住宅预售网签累计1272套，现售网签累计1078套，预售加现售网签累计2350套；本月二手住宅累计网签4092套。

价格层面，9月上半月深圳二手房成交均价达到6.01万元/平方米，环比上涨约4%，重新站上6万元关口。二手房议价空间已收窄至8.81%。

乐有家研究中心对比9月中旬与8月初的业主挂牌价格发现，约70%的片区业主依然在降价换成交。

同一区内也有片区业主开始涨价。罗湖螺岭、南山红树湾等片区挂牌价上涨。

乐有家三季度房价地图显示，龙华新房均价4.81万元/平方米，二手均价5.06万元/平方米，二手反超新房约2500元/平方米。光明二手均价3.60万元/平方米，新房2.74万元/平方米。

龙岗则是例外，新房均价3.84万元/平方米，二手均价3.30万元/平方米，新房反而比二手贵。

新房成交结构上，2026年7-8月深圳新房现售成交占比已达51%，超过预售房源。2026年前4个月，深圳新房现房销售占比达56%，现售房源合计成交9524套，超过预售房源的7479套。

政策层面，4月29日深圳出台优化核心区限购、提升公积金贷款额度等系列新政。深户家庭限购从2套增至3套，个人公积金最高可贷189万元、家庭最高可贷351万元。

新政实施至8月底，深圳共发放住房公积金贷款1.4万笔、207.61亿元，环比分别增长31.41%、55.69%。

8月28日，央行与金融监管总局联合发布房地产信贷管理新政，个人住房贷款期限延长至最长40年，预售门槛统一提升至主体结构封顶。

北京率先公布828政策实施指引 现房定金上限不超总房价1%

摩根大通发表研究报告指，内房「828」政策发布后，北京于9月24日成为首个公布地方层面实施指引的主要城市，整体方向大致符合该行预期。

报告指，指引对发展商有若干缓解措施，包括允许分期缴付土地出让金，以及允许旧项目沿用旧规。

该行称，其最关注的按揭发放时机，即须待楼宇竣工后方可发放，认为政策仍然严格。按揭发放仍与项目竣工时间挂钩，现房销售项目取得施工许可后方可收定金，但上限一般不超过总房价1%，低于该行早前预期的低于5%。

摩通相信，未来一至两个月将有更多城市公布类似指引，预期细节不会明显偏离北京的版本。

该行认为，短期市场对新政策支持的预期仍然存在，因9月底历来是潜在政策时间窗口，预期内房板块的韧性或可延续至国庆；但假若当局没有推出新政策，或政策力度低于预期，则该板块或会再度跑输。

摩通认为，内房股潜在重估时机是楼价回稳及更多利润率复苏迹象浮现的时候，明年或迎来时机。首选股继续为华润万象生活（01209.HK）、华润置地（01109.HK）及贝壳（BEKE.US），并建议投资者在板块回弹时沽售万科企业（02202.HK）等受财困影响的发展商。

来源：观点网

责任编辑：远方