上海楼市细则来了：现房定金上限3%，土地款“1+1”分期

继北京之后，上海也落地了“8·28”楼市的新政地方细则。

9月28日晚，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、上海金融监管局等四部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（以下简称《实施意见》），自2026年9月28日起施行。

《实施意见》主要包括加强预售管理、实施现房销售、推行主办银行制度、加大融资支持力度、优化土地供应管理以及做好质量监管和市场秩序规范等6个方面的政策措施。

中指研究院上海数据总经理张文静表示，整体来看，上海紧随北京落地“8·28”新政实施细则，新老划断、分类施策的总体框架与北京一脉相承，预售封顶、全额资金监管、竣备放款、主办银行、土地分期等核心制度安排基本对齐，同时在现售定金比例（3%对1%）、土地分期期限（“1+1”年对两年）等方面体现了上海特色。

封顶才可预售，现房定金不超购房总价款3%

在预售管理方面，全面加强商品住房预售管理，《实施意见》明确，2026年8月28日后新发布出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。项目预售资金实行全额、全过程监管；项目综合竣工验收后，方可解除资金监管。

与预售管理相衔接，信贷政策也同步收紧。《实施意见》明确，2026年8月28日起取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金应当通过受托支付方式支付至资金监管账户。

张文静表示，上海进一步要求贷款资金通过受托支付方式支付至资金，资金封闭运行的颗粒度更细。

在现房销售方面，《实施意见》规定，自2026年8月28日起，新公告出让土地的商品住房项目，优先选择现房销售；实行现房销售的项目，在土地出让公告中向社会公开现房销售相关信息。房地产开发企业在取得房屋首次登记后，向项目所在区房屋管理部门申请现房销售备案。

《实施意见》明确推行现售定金制，房地产开发企业可在取得建筑工程施工许可证后，与购房人签订购房定金合同，定金一般不超过购房总价款的3%。房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同，房地产开发企业依法返还定金，承担违约责任。

在定金收取方面，上海与北京存在一点差异，北京收取定金的上限为1%，上海则为3%。上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，各地在定金方面可能略有差异，但这更多是从买卖双方关系角度，维护购房基本关系。定金收取是当前现房销售方面较好的配套政策。

设置缓冲期，三类在途项目分类衔接

值得注意的是，与北京一致，上海也设置了缓冲期，明确“新老划断”条件，对三类在途项目实行分类衔接。

一是2026年8月28日（含）前，已取得（含部分取得）建设工程规划许可证但未办理预售许可证的商品住房项目，申请预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。

二是2026年8月28日（含）前，已取得国有建设用地使用权但未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，原则上按新取得土地项目执行预售管理政策；为保持市场供需平稳，各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市房屋管理部门备案后，2027年底前仍可按原有预售条件申请预售。

三是2026年8月28日（含）前，已发布出让公告但在8月28日后取得国有建设用地使用权的商品住房项目，在2027年底前上市，预售条件可按原有政策规定执行，但预售资金监管执行新的政策规定。

土地款可延期支付，实行“1+1”模式

在缓解房企资金压力方面，上海也与北京一样，允许土地款延期支付。

《实施意见》明确土地价款允许分期缴纳。2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳。首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后一年内缴清；适应市场和项目需要，按规定程序决策后，可再延长一年；分期付款的，不计利息。

不过，京沪在土地款分期方式上略有差异。北京的分期方式是：首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后两年内缴清，不计利息。

严跃进表示，从表述差异上讲，与北京略有不同。北京是直接允许两年内分期缴纳，上海实际上是“1+1”的模式。当然，在实操过程中两者差异性可能也不大，但这也充分说明各地在降低土地出让金、延期交付方面给予了较大支持。

京沪两地细则先后落地，也为其他城市提供了重要参照。

张文静也进一步表示，京沪两地细则相继落地，为其他城市提供了可复制的范本，预计更多城市将加快跟进出台执行细则，因政策不确定性带来的市场观望情绪有望逐步缓解。

新京报贝壳财经记者 段文平

编辑 岳彩周

校对 柳宝庆