房企老大开始下一程了

房地产大调整6年，行业早已变天。

早期全面押注城镇化的房企，仍在三四线下行的泥沼里挣扎；真正的行业竞争，已经聚焦在少数高能级城市；检验一家房企成色的试金石，不再是销售规模，而是城市布局。

保利发展坐在全国房企销售老大的位置上，已有四年。翻开这家公司的半年报，会发现一个明显的变化，战场全面集中，销售端95%压在核心城市，投资端94%流向一二线，在一个方向上形成了闭环。

这也是保利今年频繁出现在深圳、上海拿地的理由。这种极致的专注，将大幅提升公司的经营质量，以及未来的结转利润。

与此同时，保利的经营性业务也在快速生长，并伴随着REITs等金融工具的革新，这改变了房企老大的底色，不再仅仅是一家开发商，更是商业运营商。

8月28日，一系列现房销售、房企融资新政出台，让全行业进入一场现金流耐力赛，拥有极低资金成本和财务纪律的央企，优势凸显。

当房地产行业的旧规则被清算时，保利把每一张底牌都翻到了正面。这并非一日之功，而是持续多年的布局和运营，它考验的，不仅是城市布局的调整，现金流管理的定力，还有与时俱进的创新。

而这，正是身为行业老大的应有之义。保利发展，已经快步走向下一程了。

1、

当大多数房企仍在为滞销库存所困时，保利已经把棋盘收束成了一张核心城市作战图。

上半年，保利签约金额1351.06亿元，行业第一。真正值得看的不是这个总量，而是它的分布：38个核心城市贡献了95%，一线和二线合计86%。

换句话说，95%的销售，来自全国经济最活跃、人口持续流入、购买力强尽的几十个城市。其中在广州、上海分别销售253.9亿元、155亿元，位列当地房企第一、第三。

项目层面，上半年有5个单盘销售金额超过30亿元，合计约210亿元。杭州奥博天珺、上海外滩曜、三亚海晏仁境等7个项目拿下多个行业奖项，产品力在这些核心城市完成了从口碑到成交的转化。

与之对应的结果是签约均价逆势上涨5.42%，至2.14万元/平方米。在行业普遍以价换量的2026年，这说明保利卖的不是打折尾盘，而是稀缺城市里真正有定价权的产品。

投资端则更加集中。上半年保利拓展的21个项目、384亿元里，一二线城市占94%以上，北上广深杭五大城市拿走82%，权益比98%，并战略性进入了深圳市。

中指研究院数据显示，前七个月，保利权益拿地金额580亿元，同比增长37%，是行业内唯一突破500亿的房企。

销售和投资的集中，本身是一种风险判断：放弃广撒网带来的规模幻觉，换取未来货值的兑现质量。

更根本的是，全国购房需求发生了K型分化，房地产市场早就不在同一条船上了，三四线城市持续承压，一二线核心城市韧性凸显。

过去两年，核心城市依托人口净流入和扎实的产业基础，改善型置换需求持续释放。深圳南山、前海、宝安核心区优质地块竞争趋于白热化，部分地块溢价率突破150%，楼面价突破10万元/平方米；杭州滨江地块6月拍出60.94亿元总价地王，溢价率79.03%。

8月28日新政中，房贷期限上限从30年延至40年、收入偿债比例上限从55%抬至60%，直接降低核心城市改善型购房者的月供压力。

而保利95%的货值恰恰压在这类城市、这类产品上。新政在需求端的松绑，与保利在供给端的重仓，形成了一次精准的上下呼应。

押注这些高能级、确定性强、去化有保障的核心区域，保利也是在为两三年后的供货做准备，为未来的利润表打底。

东方财富认为，2025年以来公司拿地积极度提升，且持续聚焦核心一、二线城市，后续随着优质项目逐步结转，叠加多元化业务持续形成协同，利润有望企稳。

98%的拓展权益比则意味着，这批土储未来结转时，利润几乎不会被少数股东分走，会完整地留在上市公司体内。

这样的城市布局、投资策略和盈利结构，已经和房地产黄金时代完全不同了。对核心城市的争夺，也已成为头部房企竞争的焦点，保利，抢占了先机。

2、

销售规模继续占据榜首的同时，保利的运营业务也来到了一个新的节点：资本化提速，这预示着，未来利润的来源，将不止于销售收入。

上半年，公司四大类运营资产累计在营面积668万平方米，包括商业、酒店、租赁住房、写字楼四大类；投资性房地产账面价值548.16亿元，较上年末增加6.51%，占总资产比重上升0.38个百分点。

6月22日，华夏保利商业REIT正式获批落地，成为首单央企商业不动产REITs，底层资产是广州保利中心与佛山保利水城，两处物业合计估值19.30亿元。按分派率倒推，对应大约十六七倍的估值水平。

这单REITs的意义在于，不仅募集了17.97亿资金，提供了多元的融资通道，更为保利手里其余的运营资产，提供了一个价格锚。

在此之前，这些资产只能沉默地躺在投资性房地产科目里，按成本法计价，市场看不见它们的真实价值。在此之后，它们有了被重新定价的可能。

保利在营项目超过200个，扩募储备资产超100万平方米，每一项资产未来都可能被重新定价、重新变现，资金反哺核心城市投资，形成闭环。

与此同时，保利物业这家港股子公司，上半年交出了一份与开发主业完全不同节奏的成绩单：营业收入88.3亿元，同比增长5.2%；归母净利润9.3亿元，同比增长4.8%；在管面积8.94亿平方米。物业管理服务收入70.8亿元，同比增11.9%，其中来自第三方的物业管理收入32.9亿元，占比提升至46.5%。

当开发主业的周期性波动难以避免时，运营资产提供了一份抗周期的、稳定的现金流，一旦形成规模就会长期存在，提升公司的收入和利润结构。

此外还提供了一种资本市场的可能性：用收益法重估房地产，从NAV，转向"开发加运营"的分部估值。

保利也不再只是一家"卖房子"的公司，它正在成为一家"持有核心城市优质资产，并能通过资本市场持续变现"的资产管理平台。

8·28新政中，证监会用十二条意见重构了房企的融资规则，公募REITs扩容、不动产私募投资基金被写入其中，对保利这种持有大量运营资产的房企来说，几乎是量身定做的一次制度确认。

存量运营的这扇门，保利已经推开了一条缝，它代表的是一种更长期的竞争力。这或许就是它下一阶段最深的底牌。

3、

就在保利中报发布后两天，8·28新政出台，行业震动。过去二十年靠预售款滚动拿地的玩法，在这套规则下彻底失效。

对地产商而言，就是过去那套高杠杆的开发模式继续被压制了，虽然在2020年，三道红线的出台已经在降杠杆，但这次新政更进一步，现房销售让开发商从拿地到回款的周期整体拉长，资金沉淀的时间近乎翻倍。

这完全改变了竞争的核心要素。表面上是一次全行业的规则收紧，实质是一场定向筛选。

谁的资产负债表厚，谁的资金成本低，谁就能在别人被迫收缩时从容补仓，在市场集中度提升后分享更大的份额。

保利这类央国企地产公司胜算更大。截至6月30日，保利资产负债率71.79%，较年初下降0.45个百分点，连续六年下降；期末货币资金余额1338亿元，较去年末上升109亿元；上半年经营活动现金流量净额245.52亿元，同比增长53.28%，连续第九年保持为正。

融资端同样在拉开差距。上半年保利累计完成81亿元公司债发行，其中3年期最低利率1.85%、5年期2.20%，创下公司债券融资利率历史新低；期末综合融资成本仅为2.61%。

拥有这样的财务底色，才能在新政的开发融资约束之下，长久地存活下去。

保利发展董事长刘平在2025年初说，要用两到三年重塑保利。这份半年报是中期答卷，也是一次成色检验。

它讲述了一个逻辑自洽的故事：销售和投资比重大幅押注一二线；运营类业务收入和估值提升，发行REITs打开新的融资通道；在新政落地的瞬间，极低的融资成本将转化为生存资格与扩张空间。

如果说开发、运营、财务是保利穿越周期的三张底牌，那么品牌和社群，则让这家巨头房企在硬实力之外，有了方向与温度。

今年以来，保利发展控股的品牌主线，已从“好产品、好服务”延伸至“好生活”，强调业主参与和社群共创。

9月下旬，保利第十七届万家灯和如约而至，全国上百个社区同步开启团圆家宴与中秋晚会。9月25日，保利首次打造全国性业主中秋文化秀，活动联合《人民日报》共同推出，千万盏和灯，再度在保利社区点亮。

这样的品牌实践，不仅有助于增强社区黏性、服务口碑和品牌溢价，构筑开发业务之外的另一种经营壁垒，也让身为行业老大的保利，在新时代继续践行引领行业的使命。

地产大调整六年，多少曾经叱咤风云的房企和大佬，都已经消失不见。留下来的，是经过了捶打和淬炼的一批公司，保利发展更是其中的佼佼者。

房地产的叙事正在被重写，下半场的规则也要被重新定义。在这个新坐标系里，保利可能是目前唯一同时在开发、运营、财务、品牌四个维度上都拿到头部席位的玩家。

在行业还在讨论怎么过冬的2026年，老大已经换了一种活法。

是时候引领新的征程了。

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