北京楼市，安心过个中秋

撰文 | 花姐

每一个楼花，都是独一无二的。

今天，2026年中秋节，团圆的日子。

北京地产商的心情，却是几家欢喜几家愁。有的开心，有的黯然伤神。

开心的占绝大多数。

9月24日，北京市住建委等四部门，联合印发京建发〔2026〕460号文——“828”地产新政北京细则落地，发布即施行。

细则写得明白：8月28日（含）前已取得规划证但未办预售许可的项目，预售条件、资金监管，一律按老办法。

花姐数了一下，够资格的有11个项目，大家悬了一个月的心，落了地。

但，有例外。

8月28日之后成交的三宗地，顺义后沙峪、通州宋庄、昌平东沙河西岸，才是真正按细则来的第一批。

而全北京最牛的，是中建智地。顶豪宸园139，在8月28日当天，踩线拿到了预售证。一天不早，一天不晚。

828新政北京版，把北京楼市划成了四类，随即也就有了四个问题：

1、有地没规划证的，怎么办？

2、有规划证没预售证的，怎么办？

3、历史遗留项目，怎么办？

4、828之后新挂的地，命运如何？

提前上岸

先看第一类：8月28日（含）前已取得规划证、未办预售许可的项目。

细则明文：预售条件、预售资金监管，按原有政策规定执行。

花姐统计了这11个项目的拿证时间，8月28日之后，短短24天，7个项目火速领证，是本轮新政里，受益面最大的一批。

未来元著8月29日，全北京第一个；湖映天青9月5日；瑜海澐颂9月12日；亦庄国贤府9月15日；熙悦京晏9月17日；龙樾璟序9月19日；保利京华曜9月20日。

一周一张证，这是风水岭来临之际的百米冲刺。

剩下的8个，还在排队。但，不用慌，资格在手，预售证随时能领，节奏自己定。

这批老资格项目，是未来半年北京新房市场的主力供货。想看老规则下的价格诚意，盯住它们就行。

顺带说一句保利京华矅，细则实施前一天，它公布了案名。

它的规划证，是8月28日当天领的，和宸园139同一天。北京楼市的踩线高手，全在这一天交卷。

抢到船票

第二类：8月28日（含）前，已经拿到土地、但还没领规划证的项目。

政策是：原则上按新项目执行预售管理。

但，留了一条通道，各区政府确保能够按时建成交付的，加强资金监管、报市级部门备案后，2027年底前，仍可按原有预售条件申请预售。

花姐翻译：新规是大门，老政策是侧门。侧门的钥匙，是一张规划证。窗口期，2027年12月31日。

这条通道上，一共19个项目。

其中，有14个尚未拿到规划证。

如：中海新城酒仙桥、南磨房广渠路、刘娘府项目；有中国金茂的四季青项目，招商蛇口苹果园交通枢纽项目，金隅的同仁堂项目，等等。

这些，全是7、8月里，开发商抢破头摘得的香饽饽。

当然，也有手快的。5宗地在8月31日到9月18日的18天里，接连抢到规划证：

建发越秀观玺8月31日；绿城门头沟S1线9月1日；电建良乡大学城9月3日；厦门国贸丰台桥南9月11日；仁和日升胡各庄9月18日。

抢证的速度，就是抢钱的速度。

多一张规划证，就多一条2027年前的老预售通道，还多一份跟区政府谈备案的底气。

抓紧时间

第三类：8月28日（前），已取得国有建设用地使用权的房地产历史遗留问题项目。

政策是：经各区政府评估风险后，可按在途项目有关规定执行。

花姐翻译：一地一策，风险可控就放行。

关于这里历史遗留项目，共6个，有不少老面孔。

合生创展的缦合北京二期，2008年拿的地，整整18年，今年8月19日刚公示方案，赶在新政前九天，时间拿捏得很妙。

北京城建在房山的两宗地，长阳02、03地块和长沟地块，至今未报规。

大兴的三宗更曲折：西片区0007地块，2024年就领了规划证，一直未动工；大兴经开区0021、0022地块，8月14日刚调规；义和庄052地块，3月13日调规，新证未领。

关于这6个历史遗留项目，留给它们的时间，真的不多了。

坦然接受

第四类，8月28日之后新发布出让公告的地块。

政策是：优先选择现房销售；申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶（楼栋顶板及楼顶构筑物、配套设施完成混凝土浇筑）。

花姐统计，截至9月24日，共20宗地，规划建面约184万平米。

它们没有选择，从拿地第一天起，就活在细则里。

花姐把它们分成三拨：

1、已成交3宗，揽金约110亿元。顺义后沙峪2001/0地块，华润置地82.993亿摘得，溢价17.37%，新政后第一拍就抢红了眼；通州宋庄0001/02地块，中国绿发9.962亿元底价拿走；昌平东沙河0008/09，城建发展17亿底价入袋。

2、暂停3宗。朝阳将台驼房营629地块，起价75.21亿元；丰台岳各庄L02地块，起价70亿元；昌平小沙河0006地块，起价8.36亿元。

它们原定9月下旬挂牌，集体按下暂停键，就是在等9月24日这份细则。

3、入供地清单14宗，建面约111万平米。其中，朝阳、昌平、通州、丰台各3宗；石景山首钢园、海淀东升、东城西革新里等地块，都在单子上。

花姐目测，这14宗地里，朝阳永安里、海淀东升、丰台分钟寺，是埋在清单里的种子选手。

从上述20宗地块起，北京卖地的规矩变了：地价可以分期，首付50%、余款两年缴清不计利息；卖房的规矩也变了：封顶才准预售，现房优先，预售资金全额、全过程监管。

花姐点评：

828新政在北京的靴子，终于落地。

一个月的焦灼等待，换来一张明明白白的时间表。

往后看京城土拍，细则一手给了糖：地价分期、免息两年，开发贷分批投放；另一手却上了锁：封顶预售、现房优先，回款周期至少拉长一年。

一减一加，开发商的拿地账要重算。

核心区的好地，该抢还抢，华润在后沙峪17.37%的一家，就是投票；远郊的地，底价成交、一轮游，只会更多。

朝阳驼房营692、丰台岳各庄L02两宗70亿级的地块，何时重挂，将是下一个信号。

再看楼市，未来半年，15个老资格项目集中入市，供应将出现小高峰，但价格别想飞。

2027年之后，新规盘陆续封顶、现房登场，真正的拐点，来了。

买房人悬了多年的交房焦虑，被制度拆掉了；开发商吃饭的快周转，也被制度收走了。

828之前拿地的，拼的是手速；828之后拿地的，拼的是家底。

这个中秋，有人吃的是团圆饭，有人啃的是硬骨头。

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