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“伟大人物很少是一座孤零的山峰，他们是一群山脉的最高峰。”

Will Rogers的这句诗，放在今天的南京豪宅圈，比任何时候都更贴切：

河西二十余年，从来不缺豪宅。从早期奥体板块低密洋房，到江湾城天际线的仰望，到后来大平层动辄200㎡起步的尺度竞赛，再到如今精细化产品力的全面内卷……

每一个阶段，河西都有自己的代表作。

顶级改善的需求在这里绵延、生长、向上突围，构筑起南京楼市最绵长、也最陡峭的一条山脉。

但山脉再长，终有最高峰。

当凤起潮鸣登场，南京顶豪圈最高的山峰，已昭然可见。

01

极致1.01容积率+凤起潮鸣

南京豪宅圈的最高峰

为什么是凤起潮鸣？为什么是现在？

回答这两个问题之前，先看一组数据：河西作为南京城市封面，二十余年来出让的宅地，多以高层、超高层为主，容积率动辄2.5以上。

CBD的雄心、天际线的野心、人口与产业的集聚，共同把河西推向了垂直生长的极致。效率、密度、高度，是这片土地过去二十余年的主旋律。

低密栖居，早已成为塔尖圈层遥不可及的梦想——不是不想，而是不能。

不是没有人想过在河西拥有一座院子，而是河西的土地逻辑，无法让幻想落地。每一块宅地在出让之初，容积率、限高、建筑密度，就已经写死了未来的居住形态。高层是效率的选择，是城市意志的选择，唯独不是居住者自由意志的选择。

直到凤起潮鸣的出现，以1.01的极致容积率、35米的建筑限高，成为河西开发史上首幅、也是仅有的一幅超级低密宅地。即便置于整个南京主城范围，这也是2001年河西新城启动建设以来，容积率最低的宅地，没有之一。

它的背后，是土地天赋的极致稀缺，是城市规划的一次罕见让步，是塔尖人群等了二十余年才等来的一次“向下扎根”的机会。

此前未曾有，此后难再有。

或许有人会说，其他板块和近郊亦有不少低密别墅。但我始终认为，真正的顶豪低密，从来不是远离城市的孤寂，而是城市繁华与自然静谧的共生。

近郊的院墅，是用距离换来的低密。而凤起潮鸣，是城市核心的低密，它把院子放进了河西CBD的心脏位置，让低密与繁华第一次在南京主城同频共振。

这才是凤起潮鸣最不可复制的护城河。

土地是不可逆的。河西的高层可以继续生长，新的项目可以不断入市，但1.01容积率的低密宅地，不曾有、不再有。这是城市发展逻辑决定的，是土地资源决定的，更是时间决定的。

现在，已经是最好的时间。

凤起潮鸣的周边，是天生的自然围合。北侧一路之隔，21.7万方国际友谊公园铺展开，如今又再添一个生态休闲公园，疏林草地保留着原生大树，林下缀着自然花境。凤起潮鸣的业主，相当于把家安在了这片不断向北延伸的开放生态休闲公园的。

一江一河四公园环伺，三面水系环绕，1.01容积率的低密住区被绿意温柔包裹。别人在草坪上寻找片刻逃离，而凤起潮鸣的业主推窗即是整片绿意。

当别人都在向天空要空间，凤起潮鸣选择了向下扎根。而这一“向下”，恰恰成就了它“向上”的独一无二。

02

产品即答案，3F院墅

重新定义“有天有地”

真正让这份土地天赋得以被看见、被珍视、被兑现的，是绿城。

在中国高端物业的营造史上，绿城是一个绕不开的名字。三十年来，它始终在做一件事：把最好的土地，交给最懂它的人，然后用最极致的产品，回敬土地的稀缺。

凤起潮鸣，正是绿城产品序列中最顶端的存在。

一座城市，只有一座凤起潮鸣。

• 从杭州老十门的千年文脉，到宁波东部新城的国际芯，再到苏州金鸡湖畔的繁华之冠… 每一座，皆为城市中心、土地孤品、圈层信仰。
• 10年时间，全国只落地7座，在十周年之际，绿城公布了一组数据：7座凤起潮鸣，3000户业主，500亿资产，每一座，都实现了资产价值的显著增长。
• 
  

所以，当绿城把“凤起潮鸣”四个字郑重地放在河西CBD核心这块土地上时，就意味着——南京顶豪的最高峰，被重新标定。

市场的回应同样热烈：

• 凤起潮鸣一举拿下2026年1-8月南京别墅网签套数、面积、金额、均价四冠王，同期位列河西板块网签面积和金额TOP1（数据来源365智库，时间2026.1.1-8.31)。
• 185套房子半年去化超过七成，8月拿下河西板块网签套数、面积、金额、均价四冠王！（数据来源365智库，时间2026.8.1-8.31)

凤起潮鸣仅规划26栋低层住宅，其中19栋为3层低密大宅，主力户型为建面约325㎡的院墅。整个社区只有185户，这是一个纯粹的、低密的、亲地的社区，每一户都是主角。

值得注意的是，此前河西的大平层空间逻辑，始终是围绕"横向展开"：更宽的视野、更大的面宽、更通透的采光，无论面积多大，都被框定在一个"平层"的概念里。

院墅的不同，在于它重新引入了"垂直"的维度，承载了 "有天有地" 的生活。

但住过别墅的人都知道，传统别墅有三大挥之不去的痛点：院子太小、二层没有院落、地下层太矮太暗。

最近刚公开的325㎡ 3F院墅样板间，以"地上三层+地下两层"的立体格局，构建了一套"3+2+5"的价值体系：

“3”大墅居进阶场景、“2”大生活服务加载、“5”大硬核产品价值。

这背后，是对传统别墅痛点的精准回应，更将别墅生活凝练为可被清晰解读的价值坐标。

地上三层，是三代人的私密秩序；地下两层，是精神世界的无限延伸。每一层，都是一个独立的生活境界；每一层，都对应着金陵塔尖圈层的一种生活理想。

进阶一 朗阔私院：60-230㎡的私家庭院，围合一方天地

南京人骨子里是有院落情结的，从老城南的私家园林到夫子庙的深宅大院，金陵的雅致从来都藏在墙里墙外的那一方天地之间。

凤起潮鸣把这份情结还给了河西，在CBD的玻璃幕墙与金融大厦之间，留出一片可以种花、可以发呆、可以听见自己呼吸的土地。

凤起潮鸣的院子，整体面积远超市场同级别产品。60到230平方米的私家庭院，不是“入户花园”，而是一个真正可以承载生活想象的完整院落。

植花、煮茶、会友……承载了城市掌潮者心中院落情结的归宿，也安放着他们对人生的终极追求。

进阶二 奢阔景台：约25㎡跑道式观景露台，二层的"空中小院"

这是凤起潮鸣最打动人的一个设计巧思——让二层不再是"悬空"的生活层，而是拥有自己的院落感。

如果说院子是向土地要生活，那露台就是向天空要风景。约25㎡的跑道式观景露台，像一个悬浮在空中的小院，居住在家人不必下楼，穿着家居服就能推门走进自然。

环幕水岸视野在这里展开，近处的园巷在薄雾里微微起伏，远处的河西天际线慢慢展开。

进阶三 轩阔高厅：约6.8米挑高地下空间，让地下空间重见天日

地上三层是"明面"的生活，地下两层是凤起潮鸣藏得最深、也最让人惊喜的"暗线"。

约6.8 米的挑高，比普通住宅的两层楼还高；南北双采光井，让阳光可以直接照进地下，敞亮如地上。站在这样的空间里，视线向上延伸，生活更自然舒展。

负一层和负二层被扩展为智趣天地，可以定制为私人书房、雪茄吧、威士忌酒窖，或是音乐室、家庭影院……约6.8米的挑高，给了这一切可能。地下空间不再是别墅的“遗憾”，而成了别墅的“彩蛋”。

三大墅居进阶场景，本质上是三件事：

把院子还给生活，把天空还给日常，把空间还给你自己。

03

“2”大生活服务加载

好房子是基础，好服务才是上限

"3" 大墅居进阶场景解决的是 "空间" 的问题， "2" 大生活服务加载解决的就是 "生活" 的问题。

凤起潮鸣早已在交付之前，就把圈层的温度、服务的精度、成长的刻度，一一铺陈到位。

凤起潮鸣的两大服务加载体系，一个解决"住得好"的问题，一个解决"住得久"的问题。

1. 堂前生活服务体系：空间 × 服务 × 圈层，三位一体的生活全景

凤起潮鸣的“堂前”，不是一个简单的会所名字。它是一整套生活服务体系的统称，包含两个层面：空间层面的“堂前心屿”，以及社群层面的“潮鸣荟”。

先看空间，约2700㎡的堂前LOUNGE，是凤起潮鸣为业主准备的生活容器。不是一个"交付后慢慢招商"的纸上会所，而是开放即运营的真实生活场域。

涵盖运动健康、商务社交、女王专属、亲子成长四大主题。恒温泳池、健身房、私宴厅、棋牌室、女王空间等八大功能空间一应俱全，小程序一键预约。

“堂前心屿”本质上是一个完整的生活宇宙。从运动到社交，从独处到亲子，从阅读到微醺，所有高频生活场景都被纳入其中，而它的位置，就在你家楼下。

再看社群。堂前服务体系，不只是空间，更是人的连接。

凤起潮鸣的圈层运营，从入住前就开始了。

「杏林局·中医理疗社」关注身心调养；「澄心局·冥想瑜伽社」安顿内在节奏；「拾趣局·亲子社」聚焦共同成长的陪伴；「鸣弈局·掼蛋社」，则以智趣的交锋会友……

不同的社群各有侧重，却指向同一个愿景，让每一位居者在此找到志趣相投的邻里。大家不再是点头之交的“邻居”，而是能一起游泳、一起吃饭、一起聊聊生活的好伙伴。

2026年6月26日，首届服务共创会在女王空间举办，业主作为"共创者"直接参与社群内容的定义，项目同时面向业主招募社群主理人。

这意味着，潮鸣荟不是物业"单向输出"的活动表，而是业主与绿城共同生长的圈层生态——你不是来参加社群的，你是来定义社群的。

而潮鸣荟最具生命力的IP，当属绿城沿袭十八载的明星公益项目「海豚计划」。

2009年，一句"会游泳的孩子世界观不同"在绿城生根；十八年后的今天，这项活动已从杭州飘向全国70余座城市、300多个园区，见证超过21万名孩子在泳池里收获勇气与成长。

2026年夏天，南京凤起潮鸣首届“海豚计划”在堂前LOUNGE的“月泠泉”恒温泳池如期启幕。

从海豚派对、专业游泳培训、海豚夏令营到结营仪式，小业主们在约7.8米挑高的恒温泳池里，完成了一次关于勇气与成长的夏日叙事。

绿城家：精装后加装服务，让房子跟着你一起"成长"

绿城中国旗下专业后加装服务平台，全国已落地200+项目，服务10000+业主。

"省心、省钱、省力、省时"——四个词背后，是一整套专业体系的支撑：专业设计团队、大宗采购的价格优势、高效施工团队的同步作业。

无论是入住后的局部改造、科技系统升级，还是庭院景观的二次创作，绿城家都能提供从设计到施工的一站式服务。

这意味着：你今天买下的325㎡，不是"定格"的325㎡，而是可以随着家庭结构变化、生活方式升级而持续生长的325㎡。

04

“5”大硬核产品价值

藏在建筑里的极致诚意

感性之外，是理性。场景之上，是产品力。

如果说 "3" 大场景和 "2" 大服务是 "软实力"，那么 "5" 大硬核产品价值就是 "硬实力"。这五项，每一项都有具体的数据支撑，每一项都是凤起潮鸣产品力的直接体现。

硬核一：南向约10米巨幕面宽：把"窗景"变成"屏幕"

10米是什么概念？约等于三辆豪华轿车首尾相接的长度。

凤起潮鸣把这10米，全部做成了南向面宽。

项目创新性采用大面宽玻璃，搭配南向约10米钜幕面宽，呈现“推窗见景”的居住体验。南向面宽越大，采光面越大，室内越明亮，能看到的风景越多。

阳光可以在一天中的大部分时间里，从不同的角度涌进室内。从清晨到傍晚，室内始终明亮通透；窗外的园景、巷景、天际线，像一幅宽屏电影，在你眼前徐徐展开。

硬核二：首层约3.6米轩昂层高，三层各有其境

普通住宅的层高，大多在2.9米到3.1米之间。凤起潮鸣的首层，做到了约3.6米。这多出来的60厘米带来的空间感，是质的飞跃。

而且，不只是首层。二层约3.4 米，三层约3.2 米。每一层的层高，都比普通住宅高出一截。这意味着，在凤起潮鸣的任何一层，你都不会有压抑感，每一层都有足够的空间气度。

层高，是最容易被忽略的豪宅指标。凤起潮鸣没有忽略。

硬核三：全屋科技接口前置预留，适配未来智慧升级

科技在变，生活需求在变。真正的高端住宅，不是把今天的科技堆满，而是为明天的科技留好位置。

凤起潮鸣前瞻性考虑未来居者生活需求，预留地源热泵科技系统接口及华为智慧系统预先接入规划，不仅节约使用成本，且缩短后期改造时间，让未来入住省心更安心。

即使今天不启用，但未来的智慧家居升级、智能安防系统、健康监测设备，都可以无缝接入，不需要砸墙改线，不需要二次施工。

这是一种对未来的尊重。房子交付后的十年、二十年，它依然有能力跟上时代。

硬核四：综合约170%超高得房率，兑现极致空间效能

得房率不是数字，是花钱的效率。170%的效率，在顶豪市场里几乎是一种“空间正义”。

在高层住宅得房率普遍75%-80%的河西市场，凤起潮鸣约170%的综合得房率，让"可使用面积"远超预期。

院墅产品天然的低公摊优势，加上凤起潮鸣对空间的极致利用，让每一平方米都真正为生活服务。这既是对空间效能的极致追求，也是对业主利益的最大尊重。

硬核五：两种心情，两种礼遇

凤起潮鸣设计了地上地下双归家动线。

• 地上，从社区大门到院门，一路穿行水岸景观，推门入院，是传统的、温暖的、充满礼序感的归家体验。从 "城市的喧嚣" 到 "家的宁静"，有一个自然的过渡。
• 地下，车位直接入户，一条清晰、明亮、体面的动线，让雨天归家、深夜归家同样从容。
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而且，双归家动线也带来了双玄关的设计，这种设计，在传统别墅中是很少见的，体现的是对归家体验的精细化思考，对居住仪式感的极致追求。

结尾：

一套院墅，十项价值，一种生活。“3+2+5”的数字，到这里全部展开。

但真正好的产品，从来不只在参数里。

在清晨推门见院的那个瞬间，在二层露台上穿着家居服吹风的松弛里，在6.8米挑高空间里一场私宴的觥筹交错中。

在楼下会所里一次安静的瑜伽，在南向10米面宽铺满阳光的客厅里，在地上地下双归家动线带来的从容里。

在河西CBD核心，在1.01容积率的绝版土地上，在约325㎡3F院墅的极致空间，里它用三大墅居进阶场景、两大生活服务加载、五大硬核产品价值，把“有天有地”变成了可以触摸的日常。

项目预计将于9月进行第三次示范区展示，目前整体去化超七成，项目即将清盘，这样的绝版低密院墅，错过再难有！

这是南京等了二十余年的院子。这是凤起潮鸣交出的答案。

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