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黄浦金陵东路城市更新旗舰｜华润南房・余庆里项目深度探盘
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作者：高兴亮｜开发商新房侦探2026 年 9 月

上海黄浦区，作为上海城市发展的核心原点，承载着外滩、人民广场、老城厢三大历史文化风貌区交汇的独特资源，也是上海城市更新实践的核心试验场。伴随城市发展进入存量更新阶段，如何在成片历史风貌街坊之上，平衡历史建筑保护、街区肌理存续、现代人居营造与城市公共功能植入，一直是中心城区更新项目需要攻克的核心课题。近期，华润置地联合南房集团打造的黄浦金陵东路大型综合体项目，正式对外发布三大产品案名，标志着这一历经多年规划打磨的城市更新旗舰项目，从规划蓝图阶段迈入落地实施新阶段。本次探盘，将结合项目最新规划公示文件、设计理念、地块布局、产品体系以及城市更新价值，对华润南房余庆里项目进行系统性梳理，客观解析项目规划逻辑、产品构成以及项目之于黄浦老城更新的样本意义。

一、项目案名体系解读：文脉传承与当代都会坐标的双重表达

本次华润置地上市 30 周年全球旗舰项目，一次性公布三组独立案名，分别为综合体「上海・余庆里」、超高层住宅「淮海路 8 号」、风貌别墅「上海・润园」，三大案名各司其职，共同构成完整项目的文化叙事体系。

项目总案名上海・余庆里，文化溯源取自《周易》名句 “积善之家，必有余庆”，内核指向家族基业绵延、福泽世代相传的东方人居传承理念。而 “里” 字，则植根于上海本土里弄街巷文化，是近代上海居住文明的空间载体，承载着街巷格局、邻里社交、百年城市生活记忆。案名组合，将东方家族传承思想，与海派城市文脉融为一体，确立项目核心价值主张：人居资产不再局限于一代人的居住使用，而是能够跨越时间、实现家族延续的城市空间载体。

淮海路 8 号，采用城市原生门牌式命名，直接锚定淮海路的城市价值符号。淮海路是上海百年都会文明的代表，承载上海百年商业、人文与都市生活底蕴。项目以门牌作为案名，将淮海路的城市精神、核心地段稀缺属性，转化为具有时间沉淀价值的家族空间坐标，凸显超高层产品的城市地标属性，代表面向当代都市家庭的高层居住作品。

上海・润园，延续华润置地 “润园” 系列产品谱系，承接士林润园的风貌住宅产品营造经验，是华润置地在上海风貌类居住产品持续迭代探索的成果，也是华润置地与南房集团再度携手合作打造的低密风貌居住作品。

三个案名形成清晰的产品叙事：一 “里” 承载整片街区的城市文脉，统筹综合体整体；一 “号” 标定中心城区都会地标，对应超高层住宅；一 “园” 回归东方低密居住意境，对应风貌别墅产品。三者合一，完整诠释上海・余庆里项目在城市、家族、人居传承三个维度的开发立意。

二、区位基底：三大风貌保护区衔接地段，六街坊连片更新

华润南房余庆里项目坐落于黄浦区，地处淮海路与金陵东路板块，正处于人民广场、外滩、老城厢三大历史文化风貌保护区衔接地带，项目设计范围覆盖六个完整街坊，属于黄浦核心区大规模连片城市更新工程。

地块范围内，55#、56# 街坊属于上海第一批成片风貌保护街坊；51#、54#、59#、60# 街坊列入第二批成片风貌保护街坊。地块内历史建筑资源类型丰富，不同地块的保护要求存在明确区分：51#、56#、55#、60# 四个地块分布大量保留历史建筑，开发模式以保留修缮、更新改造为主；54#、59# 地块以一般历史建筑为主，可采用优化复建的更新方式。

多街坊连片更新，区别于传统单一地块开发项目。项目规划遵循北商南住的整体功能布局逻辑，由北向南，空间功能从集中商业逐步过渡到居住组团。金陵东路沿线，规划延续骑楼建筑风貌，建筑形态与周边嘉里金陵华庭形成风貌呼应。在保护历史肌理的前提下，重新梳理街巷、建筑、公共空间之间的关系，不再是简单的拆旧建新，而是在原有里弄街坊基底上，实现历史空间与现代功能的叠加共生。

对于历史建筑的保护，方案制定了多层次的保护实施路径，兼顾建筑本体保护与功能现代化改造，核心策略包含十余项细则：对历史建筑锦衣坊实施原址原状修缮保留；保护场地内特色空间，留存原有历史立面；修复云南路历史界面，完成 “小绍兴” 立面的修复工作；提取原有建筑历史构件，与现代建筑设计语言融合；保留历史外立面，对建筑内部空间、机电、功能进行现代化更新；保留原生里弄巷道，利用玻璃连廊完成空间联通；延续传统坡屋顶形制，向上拓展现代使用空间；整体保护地块历史肌理，整合碎片化空间结构；适度拓宽巷道尺度，提升公共空间舒适度；疏导原有里弄内部拥挤空间，植入开放公共场地；保护水平层面里弄肌理，实现新旧建筑水平共生；延续里弄街巷脉络，实现多层风貌建筑与高层塔楼垂直共生。

整套保护体系，并非机械复刻旧上海建筑风貌。设计团队 KPF 提出核心理念：余庆里最终落地成果，不会是孤立矗立的新建建筑，也不是对近代上海风貌的简单仿古复刻，而是从城市原有肌理内部自然生长出来的全新复合街区。项目试图重构多重关系：历史建筑与当代新建建筑、居住功能与商业消费、建筑实体与自然景观、街道界面与市民公共生活，在同一个街区内重新建立联系。

从更大维度来看，项目价值边界，并不局限于打造一组建筑或者住宅产品。项目以五个街坊作为实践起点，探索黄浦区中心城区城市更新的全新范式，在尊重历史文脉的基础上，构建人本尺度的街区，同时注入当代城市活力，回答上海存量更新阶段的核心命题：如何保留上海珍贵的城市历史记忆，同时打造适配当代乃至未来需求的城市生活场景。作为华润置地上市三十周年全球旗舰作品，三大案名的正式发布，标志这套城市更新方案，正式面向未来给出答卷。

三、地块规划解析：一期三大地块 + 二期 60-02 地块，多类型产品分区落地

整个余庆里项目总用地面积约 57755.51 平方米，地上总建筑面积约 24670.61 平方米，地下建筑面积约 33147.90 平方米。项目整体拆分一期、二期进行规划落地，一期涵盖 54-03、59-02、60-01 三个地块；二期为近期完成规划公示的 60-02 地块，也是市场关注度最高的板块。

一期地块规划详情

54-03 地块与 59-02 地块，功能定位以商品住宅为主，配套少量沿街商业。规划建设 20 幢、17 幢三层别墅式风貌住宅，是项目低密风貌居住产品的核心承载地块。两块地块容积率水平偏低，不属于常规高层大盘开发模式，打造低密度高端居住组团。

60-01 地块，功能以保障性租赁住宅为主，搭配配套商业，规划 7 至 10 层租赁住宅。该地块承担片区居住配套职能，完善整个街区多层次居住结构，实现商品住宅、风貌住宅、保障性租赁住房在同一街区共存，形成多元复合社区。

二期 60-02 地块规划详情

近期对外公示的二期 60-02 地块，是项目产品的重要补充，规划方案为 1 栋 38 层超高层塔楼，搭配多栋 3 层风貌住宅。60-02 地块总建筑面积约 49025.76 平方米，地上建筑面积约 31735.85 平方米，地下建筑面积约 17289.91 平方米，地块容积率 4.92，是整个项目中开发强度较高的地块，对应案名 “淮海路 8 号” 超高层住宅产品。

一、二期地块组合，形成差异化产品矩阵：低密度风貌住宅集中在一期 54-03、59-02 地块；高层、超高层住宅集中于二期 60-02 地块；保障房、配套商业分散在 60-01 及各地块沿街界面。高低搭配、新旧交织，风貌别墅、洋房、高层超高层、租赁住房、商业文化空间在六街坊内整合布局。在土地资源极度稀缺的黄浦核心地段，这种风貌建筑 + 超高层塔楼的组合模式，在当前上海中心城区新建项目中具备稀缺性。

重要说明：本文所引用规划图纸、效果图均属于设计过程稿，项目最终建设指标、建筑形态、景观方案，以政府主管部门审批文件、开发商正式对外公示资料为准。

四、产品体系：洋房、高层、风貌别墅完整产品线

结合项目规划方案与产品披露信息，项目住宅产品线丰富，覆盖从改善型洋房、大平层高层到高端风貌别墅，不同产品对应不同客群的居住需求。

1. 建面约 125㎡精致洋房作为项目入门改善产品，洋房产品坐落于风貌街区之内，依托里弄街巷格局，兼具低密属性，面向追求黄浦核心地段居住、偏好多层居住形态的改善家庭。产品嵌入整片历史街区之中，外部保留里弄街巷空间感受，内部采用现代住宅设计标准，平衡风貌氛围与现代居住舒适度。
2. 建面约 150-330㎡高层及超高层住宅（淮海路 8 号）淮海路 8 号，为二期 60-02 地块 38 层超高层产品，是项目的城市地标作品。户型跨度覆盖 150㎡起步到 330㎡大平层。超高层塔楼，与周边低层风貌建筑形成垂直共生关系。高层产品的优势在于视野，能够俯瞰整片金陵东路骑楼街区，远眺城市核心景观。建筑方案设计上，兼顾历史街区整体风貌管控要求，采用现代建筑语言，不破坏片区整体肌理，打造新旧融合的城市地标。
3. 建面约 270-350㎡风貌别墅（上海・润园）上海润园，项目低密风貌别墅产品，共计 37 套，集中在一期 54-03、59-02 地块，为三层风貌住宅。产品采用优化复建的更新模式，保留海派里弄别墅的空间气质。这类产品是上海中心城区存量更新项目中少见的新建风貌独栋 / 联排类住宅。建筑延续传统坡顶、里弄院落的空间意象，内部空间全部现代化改造，适配当代大家族居住需求。产品延续华润润园系列风貌住宅营造经验，依托南房集团在上海老城历史建筑保护领域的经验，在修缮复建的基础上，打造可以长期传承的家族府邸。

三类住宅产品，在同一个更新街区内共存。低密风貌别墅扎根底层里弄肌理，洋房穿插其间，超高层塔楼竖向生长，形成错落的城市天际线，实现多层与高层、历史与未来的叠加共生，延续巷道空间记忆，保留片区原生居住功能，最终打造文脉延续的海派生活世家府邸。

五、商业与文化配套板块：三大地标构建复合街区功能

余庆里项目并非单纯住宅开发，而是大型城市综合体，规划三大功能板块，包含文化演艺、特色商业、居住配套商业，把公共文化消费、城市商业、社区生活配套植入历史街坊，激活金陵东路、云南路片区活力。

1. 文化新地标｜新世界，建筑面积约 12200㎡新世界定位演艺文化综合体，涵盖舞台艺术、文化演艺、艺术教育等业态。项目规划引入元宇宙相关数字化理念，打造复合型演艺空间。地块紧邻大世界，在文化运营层面，项目将与大世界文化资源联动，实现功能互补、业态互融，强化老城厢片区文化集聚效应，补足黄浦老城片区文化体验场景。
2. 商业新地标｜大聚场，建筑面积约 28100㎡大聚场定位美食街坊，以老字号餐饮、创意餐饮、城市集市、特色主题餐饮为主，命名为太原坊。业态规划主要承接大世界、新世界带来的客流消费需求。商业界面沿云南路展开，作为云南路美食街的延伸段，保留云南路老牌美食街区特色；金陵东路沿线打造连续商业界面，按照 “应骑尽骑” 原则，修复、延续骑楼建筑形态，重塑金陵东路骑楼商业风貌，恢复这条百年马路的烟火气息。
3. 生活新地标｜住宅配套板块，建筑面积约 68700㎡生活新地标板块，为项目居住功能核心，内部细分：配套商业约 5300㎡，合院住宅约 20700㎡，高层住宅约 42700㎡。配套商业服务于社区内部居民，满足日常社区消费需求，实现街区内居住、消费、休闲一体化。

整套商业文化体系，打破传统住宅项目配套商业仅服务业主的模式。街区商业、文化场馆对城市公众开放，将居住社区与城市公共空间打通。市民、游客可以进入街区，游览骑楼街道、文化场馆，而住宅组团相对独立，保障居住私密性，实现公共活力空间和私密居住空间的有序分隔。

六、项目价值研判：黄浦老城更新的标杆实践，存量时代的居住样本

站在上海城市发展视角，余庆里项目有两层核心价值：城市更新价值，以及不动产居住价值。

从城市更新维度来看，黄浦核心区六街坊连片改造，涉及大量历史风貌建筑保护。这类项目开发周期漫长，设计、审批、施工环节都要接受严格的风貌管控，相比普通新建商品房项目，开发难度更高。项目没有采用大拆大建模式，而是采用修缮保留、优化复建、新旧共生的方式，把老旧里弄转化为现代复合街区。一方面保护上海珍贵的里弄文化载体、骑楼界面、历史构件；另一方面，注入现代居住、文化演艺、特色商业，让历史街区持续使用、持续生长，避免历史建筑闲置荒废，为上海成片里弄更新提供可参考的样本。

从不动产居住维度看，项目地处黄浦区淮海路 - 金陵东路板块，属于上海传统核心城区，周边聚集外滩、人民广场等城市核心资源。在上海土地出让规则之下，黄浦核心区新增商品住宅供给长期处于稀缺状态，尤其是风貌别墅、低密洋房产品供给更少。项目产品线跨度大，既有适合改善家庭的 125㎡洋房、150㎡起高层，也有面向家族传承的 270-350㎡风貌别墅。产品设计兼顾海派文脉和现代人居需求，既保留里弄街巷的空间氛围感，又解决老里弄厨卫、采光、电梯、停车等传统居住痛点。

同时，项目采用综合体模式，住宅之外，配置文化场馆、特色商业，业主可就近享受商业、文化配套。街区本身作为开放的城市空间，未来片区整体面貌焕新之后，片区城市界面、配套能级都会得到提升。

客观而言，项目同样存在需要关注的要点。其一，项目属于大规模城市更新工程，多地块分期建设，整体落地周期较长，建设过程中片区会存在施工影响；其二，项目地处历史风貌保护区，建筑高度、外立面、绿化布局均受到严格管控，产品设计需要平衡风貌要求与居住需求；其三，项目包含保障房、公共商业文化空间，是开放型复合街区，社区管理模式和传统封闭式商品房社区存在差异。

七、结语

华润置地与南房集团联手打造的上海・余庆里，不是一次简单的豪宅开发，而是一次在上海城市原点之上，对历史街区活化、海派人居传承的系统性实践。从案名构思、六街坊整体规划、历史建筑分级保护策略，到商业文化业态植入、多层次住宅产品排布，项目完整展现存量时代中心城区城市更新的开发逻辑。

一面是金陵东路骑楼、百年里弄肌理、留存的历史建筑构件；另一面是 38 层超高层塔楼、现代大平层、现代化风貌别墅、演艺综合体与城市美食街坊。历史不再是陈列的展品，而是融入当代人日常居住、消费、文化活动的城市底色。

当黄浦老城厢的城市更新持续推进，余庆里项目的落地，将重新定义金陵东路片区的城市面貌。未来，随着地块建设持续推进，规划方案将持续细化调整，产品细节、定价、入市节点会陆续对外释放。后续我将持续跟踪项目规划调整、样板段开放、产品细节等动态信息，持续带来实地探盘与深度解析，供各位业内同仁与置业客户参考。

本文内容基于公开规划公示资料、项目官方发布信息整理，所有效果图、户型、面积指标仅作参考，项目最终参数、交付标准、入市计划，以开发商官方公示及政府审批文件为准，不构成任何置业投资建议。

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