陕西
作者：周军律师.
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很多二手房交易中，房主为省心卖房，会和中介约定“卖房底价”：只要到手不低于底价，多卖出来的差价全部归中介当佣金。不少人以为白纸黑字签了合同就合法有效。
那么，卖房人和中介约定卖房底价，超出部分归中介，到底有效吗？
本文结合真实判例，讲清司法裁判规则、法律依据与交易避坑要点。
一、真实案情：240万底价卖房，多出35万引发纠纷
2024年7月，南宁业主黄某委托房产中介李某出售整层房产，双方私下签订《房屋居间合同》，口头+书面约定：房屋成交底价240万元，最终成交价超出240万的部分，全部作为中介佣金归李某所有，业主不再额外付费。
后续交易中，房屋实际以275万元成交，多出底价35万元。且三方正式《房屋买卖合同》明确约定：本次中介服务费由买方承担。
交易完成、业主收齐房款后，拒绝支付35万高额差价佣金。中介随即起诉业主，索要35万元佣金及逾期利息。业主抗辩：该佣金比例高达12.7%，远超市场标准，且合同已约定中介费由买方承担，无需重复付费。
二、一审、二审一致判决：底价差价约定无效，中介全额败诉
法院认定该约定无效，主要有两大核心理由：
1. 中介违反忠实报告、如实披露的法定义务。中介手握房源信息、市场行情、客源资源的绝对信息优势，本应如实向房主披露真实成交价、市场行情。但通过“底价包干、差价归己”的模式，刻意制造买卖双方信息壁垒，变相赚取房屋差价，违背居间服务本质。
2. 行为违背公序良俗与公平交易原则。正规中介只能收取合理服务佣金，严禁利用信息差低卖高买、赚取房屋差价。案涉高额差价分成，破坏房产交易透明性，严重损害房主合法权益，属于不公平、不正当的牟利方式，依法归于无效。
即便中介拿出录音证明业主曾口头同意底价模式，二审法院依然维持原判：业主的同意，是建立在中介未充分披露交易细节、隐瞒市场真实行情的前提下，并非真实公平的合意，不能据此认定约定有效。
三、法律依据：中介绝对不能“吃差价”
根据《民法典》第九百六十二条规定：中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人隐瞒重要事实、损害委托人利益的，不得请求支付报酬，还需承担赔偿责任。
同时，《房地产经纪管理办法》明确禁止房产经纪人员隐瞒交易信息、低价收高价卖、赚取房屋差价。
简单总结司法裁判口径：中介的合法收入只能是公开、透明、合理的服务佣金，绝对不能靠信息差赚取房屋交易差价，任何“底价超额归中介”的约定，均因违法、违背公序良俗而无效。
周军律师提醒，二手房交易务必坚持佣金透明、标准公开。切勿轻信中介“底价包干、多卖归我”的话术，看似省心，实则极易被中介利用信息差侵占房屋增值收益。若遭遇中介索要高额差价佣金、违规吃差价的情况，可直接拒绝，涉诉后依法主张约定无效，维护自身合法财产权益。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。
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