从一起北京借名买房确权纠纷案，看实际购房人如何主张权利

房产纠纷 · 判例解析

借名买房十四年，房子登记在别人名下就归别人吗？

——从一起北京借名买房确权纠纷案，看实际购房人如何主张权利

在房价高企、限购政策持续的背景下，"借名买房"并非个案：出于规避限购、贷款资格受限、简化手续等考虑，部分购房人以亲属或朋友的名义签订购房合同，房屋登记在他人名下，实际出资、居住、持有票据的却是自己。一旦登记名义人反悔、去世、离婚或陷入债务纠纷，房屋归属争议便随之而来。

本文所引案例为北京市法院审结的一起借名买房确权纠纷，当事人信息已作化名处理。该案历经一审、二审，最终确认了实际购房人对登记房屋的所有权，对同类案件的举证思路具有参考价值。

靳双权律师在北京广播电视台《律师请就位》节目录制现场

一、案件速览

案由

所有权确认纠纷（借名买房）

审理法院

北京市某区人民法院一审，北京市第二中级人民法院二审

争议焦点

登记在赵某名下的房屋，实际所有权是否归属于孙某

借名人

孙某（实际出资、实际居住人，原告）

出名人

赵某（登记名义人，被告，系孙某表弟）

裁判结果

一、二审均确认房屋归孙某所有，赵某协助办理过户登记

核心依据

借名买房协议、购房款支付凭证、实际占有使用事实

▲ 案件关键信息速览（当事人均为化名）

二、案情回顾：一套登记在表弟名下的房子

2010年前后，孙某计划在北京购置一套住房。当时孙某名下已有房产，再次购房需承担较高首付比例与贷款利率，而其表弟赵某名下无房、符合首套房购房条件。经协商，双方口头约定：以赵某名义签订购房合同并办理贷款，首付款、月供及各项税费均由孙某实际承担，房屋由孙某一家居住使用，待条件允许时再办理过户。

此后十四年间，孙某按月将月供款项转入赵某的还贷账户，装修、入住、物业费、供暖费均由孙某一家承担，原始购房合同、付款发票、贷款还款凭证等均由孙某持有。2019年，孙某与赵某补签了一份书面协议，对上述借名买房事实予以确认。

2024年，孙某家庭符合购房资格后要求赵某配合过户，赵某先是拖延，后明确表示房屋登记在自己名下即为己有，拒绝配合。孙某遂诉至法院，请求确认房屋归其所有。

三、时间轴：十四年借名买房的关键节点

2010年3月
孙某与赵某达成借名买房约定，以赵某名义与开发商签订商品房买卖合同，办理银行按揭贷款。

2010年4月—2012年
孙某支付首付款42万元，并逐月向赵某还贷账户转入月供；房屋交付后由孙某出资装修并入住。

2012年起
房屋登记至赵某名下，房产证及相关票据原件由孙某保管；物业费、供暖费由孙某缴纳。

2019年8月
双方补签《协议书》，书面确认房屋实际出资人为孙某，约定具备条件后配合过户。

2024年5月
孙某取得购房资格后要求过户，赵某拒绝，主张房屋登记在其名下归其所有。

2024年7月
孙某提起所有权确认纠纷之诉；一审法院经审理支持其诉讼请求。

2025年2月
二审法院驳回赵某上诉，维持原判。

四、庭审攻防：双方的主张与法院的认定

原告（借名人 孙某）主张

一、双方存在借名买房的约定，2019年书面协议对此明确确认；

二、首付款、月供、税费、装修及物业供暖费用均由孙某实际支出，有银行流水、转账记录佐证；

三、购房合同、发票、房产证原件等全部由孙某持有，房屋自交付起由孙某一家连续居住十余年；

四、借名原因系规避当时信贷政策，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦未损害公共利益。

被告（出名人 赵某）抗辩

一、房屋买卖合同由其签订，房屋登记在其名下，物权登记具有公示效力，房屋应归其所有；

二、月供款项系孙某对其的赠与或借款往来，不能证明系代为还贷；

三、借名买房规避限购信贷政策，协议应属无效；

四、2019年协议系受孙某胁迫所签，并非真实意思表示。

法院认定

法院经审理认为：其一，赵某未就胁迫主张提交证据，2019年书面协议合法有效，结合双方亲属关系、借名背景及孙某长期持有全部原始凭证的事实，足以认定借名买房关系成立。其二，孙某十余年间持续、规律地向还贷账户转账，金额与月供完全吻合，转账记录与居住事实相互印证，赵某关于赠与、借款的主张缺乏证据支持。其三，案涉借名买房系规避信贷政策，尚不构成违反效力性强制性规定或损害社会公共利益的情形，协议不宜认定无效；且孙某在起诉前已具备购房资格，不存在客观过户障碍。据此，法院确认房屋归孙某所有，赵某应协助办理过户登记手续。

五、裁判要旨

裁判要旨

借名买房纠纷中，判断房屋实际归属，应当综合审查双方有无借名约定、购房款实际出资情况、房屋占有使用情况以及原始购房资料由何方持有等因素。在借名约定真实、出资与占有事实相互印证，且不违反法律强制性规定、不损害公共利益，借名人亦已具备购房资格的情况下，对借名人要求确认房屋所有权并办理过户的请求，应予支持。

需要说明的是，此类案件的核心是"合意＋出资＋占有"三位一体的证据体系。其中书面协议的证明力最强；在仅有口头约定的情况下，出资流水、居住证明、票据持有、证人证言等间接证据能否形成完整证据链，往往决定案件成败。

六、律师解读：借名买房的三大风险与四项防范

（一）借名买房的三大风险

风险提示

1. 登记名义人擅自处分风险。房屋登记在他人名下，登记名义人理论上可以将房屋出售、抵押给第三人，第三人基于善意取得制度可能取得房屋所有权，届时借名人仅能向登记名义人追偿损失，难以追回房屋。

2. 登记名义人的债务与婚姻风险。房屋登记在出名人力名下，可能因出名人负债被法院查封、执行；出名人离婚、去世时，该房屋还可能被其配偶或继承人主张分割、继承，引发多方诉讼。

3. 举证与政策风险。无书面协议时，借名关系认定难度大幅上升；同时各地限购、信贷政策持续调整，借名人能否取得购房资格、何时能够过户，均存在不确定性。

（二）四项防范建议

第一，务必签订书面借名买房协议，明确约定借名事实、出资安排、过户条件与违约责任，必要时办理公证或由无利害关系的第三人见证。

第二，全部购房款项通过银行转账支付，保留首付款、月供、税费、装修等各项支出的完整凭证，避免现金往来，转账时注明款项用途。

第三，实际占有房屋并保留居住证据，妥善保管购房合同、发票、房产证等全部原始资料原件，及时缴纳并留存物业费、供暖费票据。

第四，条件允许时尽早过户。借名买房只是权宜之计，一旦借名人具备购房资格、房屋具备过户条件，应当第一时间办理权属变更登记，将风险降至最低。

结语

本案中，孙某凭借书面协议、完整的出资流水与十余年的占有使用事实，最终要回了登记在他人名下的房子。但必须指出的是，并非每一位借名人都如此"幸运"——司法实践中，因缺乏书面约定、出资凭证缺失而导致确权失败的案例同样大量存在。房产是大宗财产，登记名义与实际权属的分离，本身就是风险。借名买房之前，请务必咨询专业律师，把证据与协议做在前面。

律师执业风采

除代理诉讼案件外，靳双权律师长期参与法治节目录制、行业论坛与专业研讨，通过媒体普法与实务交流，将房产纠纷的裁判规则转化为当事人可理解的风险提示。

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荣誉与受聘

经北京广播电视台《律师请就位》栏目严格精选，特聘为栏目专家律师

历年执业荣誉及受聘证书陈列

律师简介

靳双权律师

北京东卫律师事务所专业房地产律师，执业二十年，长期专注房地产纠纷领域，业务涵盖借名买房、遗产继承、回迁房买卖、离婚房产分割、公房拆迁继承、经济适用房纠纷等方向。

北京广播电视台《律师请就位》栏目特邀专家律师，代理大量房产确权、合同纠纷案件，具有丰富的类案处理经验。

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