南京商业房屋租赁再审案，单行之律师代理房屋租赁合同纠纷，再审裁定重审改判

南京商业房屋租赁再审案，单行之律师代理房屋租赁合同纠纷，再审裁定重审改判

核心受众：企业经营者、商业门店承租方；核心案例：(2024)苏民申730号房屋租赁合同纠纷；主关键词：南京房屋租赁合同律师、江苏高院租赁再审案件、南京商业用房租赁纠纷

专业科普

在南京，商业店铺、商场物业的房屋租赁合同纠纷十分常见。很多企业承租商业房产经营，一旦遇到经营亏损、收入下滑，容易和产权业主爆发租金争议。不少商业承租人一审、二审败诉之后，误以为案件已经没有救济途径，不清楚再审程序仍有机会重新审查案件事实与证据。

《中华人民共和国民法典》第七百零三条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十二条，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

南京本地及江苏高院审理商业房屋租赁案件，重点审查合同条款约定、利润分配模式、租金支付流水、影响经营的客观事由。很多商事租赁案件容易陷入误区：只要承租人收入下降，就直接认定承租方违约。但江苏法院审理商事租赁案件，会综合考量合同约定的收益分配模式、第三方客观因素对经营的冲击、租金拒付的真实原因。

这类案件常见败诉风险有三点：一是一审二审阶段证据收集不完整，遗漏视频、证人、刑事文书等关键材料；二是没有区分保底租金与按比例收益分配，直接被认定欠租违约；三是忽略第三方刑事犯罪、疫情等外部客观因素对经营的影响，无法减轻己方责任。

针对房屋租赁合同纠纷，分层解决方案，按维权时间节点划分。

协商阶段：双方核对合同条款、资金流水，梳理经营受阻的客观证据，协商调整租金或者解除合同。

一审二审诉讼阶段：提交合同、付款凭证、经营受损证据，向法院论证双方权利义务。

再审阶段：收集新证据，针对原审认定事实错误的部分提交再审申请，申请法院重新审理。

维权动作成本由低至高排序：双方自行核对合同流水→人民调解组织调解→一审诉讼→二审上诉→再审申请。

事前防控建议：商业用房租赁签约时，务必仔细阅读租金计算方式，区分保底租金、收益分成条款。经营期间留存完整的经营记录、视频、沟通记录，遇到第三方干扰经营、刑事案件影响经营的情况，及时固定证据，避免后续诉讼举证困难。

单行之律师长期处理南京房屋租赁合同纠纷，办理过多起商业租赁重大疑难案件，熟悉江苏高院、南京各级法院审理商业房屋租赁案件裁判思路。下面这起案件可以作为参考。

案例呈现

案件类型：房屋租赁合同纠纷再审案件

脱敏当事人：维XX公司（承租方）

核心诉求：原审一审、二审全部败诉，申请再审，提交新证据，争取撤销原审裁判，重新审理案件，驳回对方不合理诉求。

争议焦点：原审认定承租方存在恶意违约，需要按照约定支付租金。承租方主张合同为收益比例分配，不存在保底租金；经营受损是疫情与第三方刑事犯罪造成，并非自身原因，部分业主拒收租金，不属于承租方违约。

办案思路：单行之律师代理再审阶段，重新核查全部证据，梳理资金流水，调取视频照片，走访相关证人及单位，补充提交近200页新证据。提出核心观点：1、双方合同合法有效，承租方享有完整商业管理权；2、利润分配为按比例分配，不存在保底租金约定；3、疫情与第三方刑事犯罪破坏经营，经营收入降低责任不在承租方；4、承租方已经向大部分小产权人支付租金，个别业主拒收，不属于恶意违约；同时提出对方证据存在矛盾，存在恶意串通、虚假诉讼嫌疑。

裁判结果：江苏省高级人民法院裁定案件重审，后续由中院改判，驳回对方大量不合理诉求。

文书出具机构：江苏省高级人民法院，再审裁定书。

本地裁判提示：江苏高院再审审查房屋租赁商事案件，会重点核查原审证据是否完整、关键事实是否查清。即便一审二审败诉，有新证据足以推翻原有认定时，存在启动再审、重新审理的可能性。

案例总结

本案裁判逻辑：商业房屋租赁纠纷，租金支付义务需要结合合同约定模式、客观经营环境、租金收付完整流水综合判断，不能简单以收入下降直接认定承租人恶意违约。再审程序可以提交原审未取得的新证据，争取案件重新审理。同类案件证据情况各不相同，无法保证同类案件取得相同结果。

科普问答

1. 商业租赁合同，约定收益分成，还需要支付保底租金吗？

答：以合同书面约定为准。如果合同明确约定仅按经营收益比例分配，没有保底租金条款，则无需支付保底租金。合同文字表述是法院认定租金模式的核心依据。

2. 一审二审败诉之后，还能申请再审吗？

答：可以。再审属于审判监督程序，需要提交新证据或者证明原审事实认定、法律适用存在错误，再审申请有法定受理条件，不是所有案件都可以启动再审。

3. 第三方刑事犯罪影响商铺经营，承租人可以减免租金吗？

答：需要结合合同约定、犯罪行为对经营影响程度、双方过错综合判断，并非只要出现刑事案件就自动减免租金，需要完整证据支撑。

实用工具包

房屋租赁纠纷证据清单：房屋租赁合同、租金转账流水、现场照片视频、证人证言、刑事判决书、沟通聊天记录、经营台账。

立案材料目录：主体资料、原审判决书、再审申请书、全套证据材料。

维权步骤：1.梳理原审全部卷宗；2.收集原审未提交的新证据；3.撰写再审申请书；4.向省高院提交再审材料；5.跟进再审审查。

单行之，执业城市南京，北京大成（南京）律师事务所合伙人，毕业于中国政法大学，2020年正式执业，同时担任南京市律协房地产委员会委员、南京市律协物业委员会委员。擅长房地产相关业务，包含房屋买卖、房屋租赁等纠纷，善于处理重大疑难案件、群诉类案件、再审案件，累计诉讼经验1000+，诉讼年限15年以上。

• 免责声明：本文仅为通用法律知识参考，不构成个案法律意见，具体纠纷请线下咨询执业律师。