楼市进入存量时代 绿城以稳健底盘厚培长期价值

国务院新闻办公室9月18日举行“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会。住房城乡建设部有关负责人表示，房地产市场供求关系发生重大变化，房地产已进入存量时代。数据显示，二手房交易占比已从2020年的27%提高到2025年的46%，今年前8个月达到52%，标志着存量时代正式到来。“十五五”时期，住房城乡建设部将加快构建房地产发展新模式，推动行业高质量发展。

存量时代意味着行业底层逻辑的重构：从增量扩张转向存量提质，从规模竞赛转向品质竞争。8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局三部门联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，要求各地有力有序推行商品住房现房销售，从根本上防范交付风险。当房子必须经得起看、品质必须经得起验、资金必须经得起等，什么样的企业能够穿越周期？

绿城中国（03900.HK）的实践提供了一个观察样本。2026年上半年，绿城实现总合同销售额947亿元，位列行业第四；自投项目销售均价约33125元/平方米，保持行业高位；回款率101%，维持行业标杆水平。在行业深度调整的背景下，产品力、财务底盘与交付兑现构成的三重确定性，正成为绿城品牌最坚实的筑底力量。

产品力：把“所见即所得”变成制度保障

现房销售的实质，是让客户亲眼所见、亲身可验。而“实景呈现”，早已是绿城多年来的销售标配。今年以来，上海潮鸣外滩、武汉外滩玫瑰园、西安桂冠东方等标杆项目，均以实景示范区赢得市场认可——敢于在销售阶段就将实景交给客户检验，本身就是对产品品质的自信。

这种自信，来自一套制度化的产品体系。2025年发布的升级版《绿城中国好房子产品标准》，以六大维度形成270条核心准则，其中约90%的条款严于国家及行业标准，成为行业内首个企业层面的“好房子”标准。2026年上半年，绿城新拓项目“好房子”技术应用率达100%，集中采购应用率达95%。与此同时，《绿城产品基本法》正加速落地，把三十年产品沉淀转化为全集团通用的标准语言；“积木式创新”以模块化研发让创新从“个案”走向“可复制”，隔声降噪、智能化、装配式内装等关键技术模块在新拓项目实现100%应用。

但制度绝不等于简单的复制粘贴。以即将首开的杭州枫丹玫瑰园为例，既沿袭了玫瑰园系的设计准则，又将项目的地缘优势充分展现。

（图为杭州枫丹玫瑰园项目实景图。来源：绿城中国）

设计方案历经逾百稿反复推敲，从山花的角度、柱式的弧度到窗前立面的比例，每一处细节都经过精细化推演。项目以南北约200米的仪式轴串联主入口、中轴景观与下沉庭院，东西约260米的浪漫生活轴则让园区法式水景与西溪自然水系形成空间呼应。坡屋顶舒展沉稳，立面线条在古典比例之上融入现代审美，风格克制而不张扬。

（图为杭州枫丹玫瑰园项目实景图。来源：绿城中国）

产品力的源头，始终指向客户。绿城在许多项目引入客户共创机制，让客户从设计阶段就参与定义“好房子”。当客户不再为图纸买单，而只为真实体验买单时，谁更懂客户，谁才有资格留在牌桌上。

财务底盘：以确定性承接更长的周期

现房销售拉长了资金沉淀周期，考验的是企业的现金厚度与融资能力。截至2026年6月末，绿城银行存款及现金约618.65亿元，为一年内到期借款余额的2.0倍；总借贷加权平均利息成本降至3.2%，创历史新低；有息负债持续压降，短债占比23.2%。在行业信用重构的当下，充裕的现金与低成本的融资，为绿城承接更长开发周期提供了坚实保障。

稳健的财务，源于严格的投资纪律。上半年，绿城新增22宗地，预计可售货值约459亿元，位列行业第四，其中一二线城市货值占比达94%，北京、上海、杭州三城占比71%。面对高溢价地块，绿城坚持“宁可错过、不做错”。与此同时，绿城2021年及以前库存去化97.7亿元，占未售货值比例首次降至50%以下，以阶段性利润承压换取更可持续的发展空间。在土地供应缩量的存量时代，聚焦核心城市、轻装上阵的土储结构，为品牌价值提供了可持续的增长支撑。

交付兑现：品牌信任的最终检验

产品力的最终检验在交付环节。中指研究院数据显示，2026年上半年交付榜TOP10企业平均交付量同比下降32.7%。而绿城上半年交付81个项目、760万平方米、超3.7万户，交付规模位居行业榜首，以规模与品质的双重兑现赢得市场信任。

信任正在转化为品牌资产。2026年上半年，绿城品牌价值达1155亿元，蝉联房地产行业领导公司品牌；客户总体满意度93.3分，在所进驻16城位列第一；总体忠诚度89.1%，在12城位列第一。自2011年以来，绿城已连续16年在居住满意度调查中保持领先。高满意度意味着客户愿意为品质买单，高忠诚度意味着复购与推荐——在信息高度透明的存量时代，这是品牌溢价直接的来源，也构成获客成本持续下降的底层逻辑。

长期价值：从“好房子”到可持续的经营能力

存量时代的另一重机遇，在于品牌能力的外溢。绿城已将三十余年积累的品牌溢价、营造标准与客户信任，封装为可输出的轻资产能力。2026年上半年，旗下代建平台绿城管理实现收入14.66亿元、归母净利润2.71亿元，同比分别增长7%和6%，新拓代建面积约1352万平方米。品牌不再依附于自有资本，而成为可复制、可经营的生产要素。

面向未来，绿城依托“央企信用+市场化机制”双轮驱动，推进“战略2030”，从传统高端住宅开发商向品质驱动的轻资产城市服务商转型。大股东中交集团将绿城定位为其城市与房地产业务板块的主要承载平台，双方在地产开发、城市更新、资产盘活等领域深化协同，持续增强绿城的资金保障与资源支撑。制度化的产品体系、厚实的财务底盘、经得起检验的交付、可持续输出的品牌能力，共同构成绿城穿越周期的确定性闭环。

从增量时代到存量时代，行业比拼的不再是速度，而是品质、信用与可持续经营的能力。绿城三十余年对产品主义的坚守，正在新的规则下转化为品牌最稳健的筑底力量。对坚持长期主义的企业而言，存量时代不是周期的终点，而是价值重估的新起点。

本文源自：中国财富通