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住建部定调"存量时代",物业开始集体"跑路"?夹在中间的业主最难受
2026年9月23日 物业热点观察
9月18日,国新办举行"开局起步'十五五'"系列主题新闻发布会,住建部给房地产市场下了一个历史性判断:我国楼市迎来"两个转变",正式进入存量时代。这句话听着宏观,落到普通业主头上,却很具体——物业,开始成批地"撤退"了。
物业撤场,不是个案是伤口
不是危言耸听。最近广州等地陆续出现物业撤场案例,小区杂草丛生、垃圾满地,直接进入"失管期"。有人把物业撤场当成个别公司的经营事故,其实是看错了。长期研究物业行业的专家指出,中国物业管理行业正在经历一次深层转向:从"降本减配—恶性竞争—弃管失序",走向"成本定价—质价相符—良性循环"。撤场,只是这个转向最刺眼的一道伤口。
病灶,埋在增量时代
病灶其实埋在增量时代。那时候,物业公司靠母公司"输血"和规模扩张维持增长,为了抢项目,竞标时拼命压价,甚至用"零物业费"这种极端方式夺标。逻辑也很直白:低价中标—进场减配—业主不满—收缴率下降—进一步减配。这套打法在楼市上行期被母公司补贴和新增项目掩盖,房地产一转头向下,立刻现出原形。
进入存量时代,大量房屋步入老化周期,共用设施维修、更新的成本显性化。业主常把对开发商的不满——房屋质量、承诺没兑现——转化成拒缴物业费的抗争。物业公司收费困难,运营难以为继,只能选择离场。一个"越不缴费、服务越差、越不愿缴"的死循环,就这么转起来了。
比物业跑路更尴尬的,是业委会集体缺位
比物业离场更尴尬的,是业委会的集体缺位。在广州多个撤场案例里,业委会这个本该代表业主利益的角色,反复缺席。金湖华庭因为小产权性质无法成立业委会,业主连个合法主体都没有;凤秀家园、丰裕花园等回迁社区,业委会同样难产。专家点出一个扎心现实:大量小区业委会长期缺位,即便成立,委员也多为无偿兼职,既缺工程、财务专业能力,也难持续投入,换届断档、运作停摆并不少见。
法律其实把主动权交给了业主。民法典第二百七十八条写明,选聘和解聘物业服务企业,是业主共同决定事项;第二百八十四条进一步明确,业主可以自行管理,也可以委托物业。但现实是,没有业委会,组织业主大会往往连法定门槛都够不着。回迁房、小产权房普遍存在产权登记不完整、租户比例高、人员流动大等问题,参会和表决都难以达标。
于是局面变得很拧巴:物业觉得"我收不回本,凭什么继续服务",业主觉得"你服务不到位,凭什么收我钱"。双方都拿着道理,却谁也不肯先退一步。有专家一句话点透了根子——基层治理长期有"息事宁人"的惯性,极端表现就是"按闹分配":闹得凶的一方多拿让步,守约缴费的反倒没回报。
破局的关键词:权责对等
破局的钥匙,专家给出的关键词是"权责对等"。业主享受服务,就得按时缴费;物业收了费,就得按约服务。政府有权监管,也有责任完善定价和收费保障;街道有权指导,也有责任培育业委会。地方已经在动:广州增城打响物业费降费第一枪,累计23个小区下调费用;佛山排查2084个小区,推动47个小区降费。国家层面,物业管理条例修订已经启动,草案干脆把名字都改了,叫"物业服务条例",把"服务"二字钉死在标题上。
楼市进入了存量时代,考的不再是盖多少房子、卖多少地,而是几亿人怎么把现有的家安顿好。物业撤场是一记警钟:当"跑马圈地"的红利吃完,真正的治理能力,才刚上考场。
本文综合羊城晚报、新浪财经及行业专家公开观点整理,仅作趋势分析,相关数据与表述以原始信源为准。
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