广州鹤园小区：“原拆原建+微改造”联动发力，民生痛点变“幸福起点”

新快报讯墙砖风化、墙体渗漏、通风采光不足、厨卫共用……坐落于广州市荔湾区的广船鹤园小区，是20世纪60年代建成的广州造船厂职工宿舍区，其中部分楼栋房屋经鉴定为局部D级危房。记者从广州市住建局获悉，“原拆原建+微改造”联动发力，目前项目工程进度正不断加速，预计2027年9月底全面完工。

政策引导：为联动改造打通实施路径

坐落于广州市荔湾区的广船鹤园小区，是20世纪60年代建成的广州造船厂职工宿舍区，共有52栋居民楼，近23%的建筑为砖混结构低层住宅。改造前存在墙砖风化、墙体渗漏、通风采光不足、厨卫共用等问题，其中3栋房屋经鉴定为局部D级危房。与此同时，小区内部管线杂乱、排水管网老化、公共配套缺位、停车资源紧张、居民活动场地不足…群众改造诉求十分强烈。

2024年7月，《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》印发实施，创新建立了自主更新模式，破解了老旧住房改造主体缺位、资金筹措难等核心问题，为全国探索老旧住房可持续改造路径贡献了“广州方案”，也为“原拆原建+微改造”联动实施提供了直接的政策依据。

在政策赋能下，选取小区中五巷、西十巷、西十一巷3栋老旧住房，严守“不增加户数、不改变用途、不突破用地红线”三大原则，实行1:1原址复建。设计过程中，以消防安全标准不降低为前提，保持高度基本不变、套内面积基本不变。

该项目将老旧住房自主更新与社区微改造双线并行、同步实施的过程中，广州市住房和城乡建设局牵头，相关职能部门协同发力，打通土地、规划、产权等政策堵点，采用“联合设计+分批报建”模式化解老旧住房与微改造两类建筑报建程序差异难题，保障项目有序推进。

项目总平面图

改造后的小区入口

共建共治：社区品质实现提档升级

项目在改造初期组建自主更新小组，吸纳居民代表、设计团队、媒体等多方主体参与方案编制与全过程监督，持续开展政策宣讲、入户调研走访，倾听和收集居民诉求建议，争取居民支持，累计入户调研2527户，改造同意率达99.3%，让居民从改造的“旁观者”转变为“决策者、监督者”，让居民的意见体现在设计、建设的各个环节，充分保障了业主的主体地位，确保改造成果真正契合居民群众所盼、经得起实践检验。

围绕居民核心诉求，项目对小区的水、电、气、消防等设施进行了全面升级，重新铺设供水管网并增设二次加压设备，彻底解决老旧城区水压不足的问题；新装燃气管道入户；电力设备同步增容，满足现代家电使用需求；消防系统依规完善，增设自然通风系统、室内消防栓等消防设备，有效保障人民群众生命财产安全。并通过规整“三线”、翻新优化内部街巷空间、打造“广船印记”主题文化景观等措施，以绣花功夫修补老城社区肌理，改善小区环境面貌，实现共建共治共享。

居民意见征求会

中五巷危旧房改造前

中五巷危旧房改造后

技术赋能：精细化设计重塑社区场景

项目将3栋危房原有的砖混结构升级为框架结构，并依据政策规范，为每户增设独立厨卫与阳台，全面改善室内通风采光条件，确保每户独立成套、户型方正、日照充足；楼梯间提前预留电梯井位，适配老年群体出行需求；建筑外立面延续社区标志性红砖元素，与厂区历史风貌有机协调。通过一系列自主更新，既守住了房屋安全底线，又留住了社区历史记忆，让老房子真正改出品质、改出温度。

值得一提的是，本次改造在现状建设用地不扩张的前提下，在小区新增约8200平方米的公建配套。将原有的足球场利用地形高差改造为半地下智慧停车场+室外足球场的立体复合建筑。智慧停车场配置了171个机动车位，配备智能管理系统与充电桩设施，有效解决地面车辆乱停放、人车混行顽疾。车库顶板之上为专业塑胶足球场，配套跑道、草坪活动空间，为小区提供了全龄友好的社区活力空间。

新建的五层邻里中心采用退台式设计手法，自下而上逐层向内收分建筑，塑造富有层次的连续多层级空中露台空间，改善了建筑采光与景观视野。沿街设置悬挑雨篷，传承岭南建筑“倚廊而憩”的生活场景记忆。首层设老年人日间照料中心，二层布局社区服务站，三至五层作为党群服务阵地。建筑立面以广船社区红砖符号搭配砖红色铝板，风貌质朴厚重。建筑周边新增公共停车位，改造道路、照明、绿化等配套设施，实现由“单体改善”向“片区焕新”的延伸跃升。

改造后的地下车库及运动场

邻里中心改造前

邻里中心改造后

改造后的邻里中心

改造后的邻里中心鸟瞰

资金分担：实现资金可持续平衡

本次改造跳出财政单一投入的传统局限，以片区为单元统筹更新收益与改造投入，依托广船旧厂收储出让地块进行收益反哺，将土地价值红利转化为老旧小区改造的资金来源，老旧房屋自主更新改造依靠产权人筹集资金；同时引入社会资本参与项目建设运营，让改造资金从依赖“一次性财政投入”转向“片区自我平衡、滚动可持续”，形成“政府政策支持、企业出资建设、业主适度分担”的多元资金格局。

据悉，广船鹤园小区是广州市住房和城乡建设局在中心城区“原拆原建+微改造”联动改造模式的试点之一，项目以“幸福社区、美好社区”为切入点，统筹推进老旧住房原拆原建与老旧小区微改造，从政策机制引领、共建共治共享、空间技术创新、资金多元筹措四个维度探索老城存量更新路径，在解决危房隐患的同时焕新小区全域环境品质，实现“单体解危”与“全域提升”民生效益、社会效益的多层叠加，形成可复制推广的广州经验。目前项目工程进度正不断加速，预计2027年9月底全面完工。

采写：新快报记者 王彤 通讯员 祝建轩