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中环旁红桥核心的“小而精”社区！主打300万洋房

近两年，红桥是天津楼市的宠儿。

随着京津冀同城商务区的战略次第开展，及其核心商务区天津西站板块的持续开发，红桥连续两年成交量领跑全市。

但作为红桥真正核心区的光荣道政务核心板块，却因长时间未有新产品面世、而罕有楼市目光触及。

直到这个项目的出现，城投·格调观棠花园（后称观棠花园）。

作为光荣道城市更新的核心住宅项目，观棠花园不仅填补了板块的改善供应空白，更以双国企背书、格调23年无理由退房承诺、4.0全架空社区、实景示范区前置呈现等亮点，首开即热销1.56亿元，甚至在普遍以价换量的市场环境下实现价格逆市上扬，成为城北改善客群公认的标杆。

今天我们就从地块、区位、产品、户型四个维度，全面拆解这个仅244席的“小而精”低密住区。

小而精社区，城更核心的稀缺地块

2025年6月30，红桥光荣道城市更新地块——津红光（挂）2025-15号地由天津城投集团旗下新海融光城更公司以9500万元摘得，成交楼面价约3604元/㎡（不含城更成本）。

该地块地处勤俭道与光荣道交口西北，占地面积10137.7㎡，容积率2.6，总建筑面积26358㎡，由格调代建，即城投·格调观棠花园项目。

项目楼栋采用“南低北高”的错落布局。南排为6-11层洋房产品，直面南侧城市绿化带，采光无遮挡；北排为14-18层小高层，视野开阔可俯瞰园区景观。

社区主入口位于项目南侧光荣道路北，另东西两侧设置两个车行出入口。

为提升居住体验，项目额外对红线外的城市绿化带进行升级改造，打造了海棠花海长廊。

社区采用全架空层设计，将所有楼栋首层全部架空，规划为社区会馆、儿童活动区、健身区等功能场景，将原本属于住宅首层的面积全部让渡给业主公共使用。

地块规划建设8栋住宅，包括5栋6-11层洋房和3栋14-18层小高层，共244户，车位比1:1.4、人车分流设计，绿地率40%，格调物业，预计2027年10月份交付，是典型的“小而精”社区。

小体量社区的优势，在于物业管理更精准、圈层更纯粹，且二手房市场挂牌量少，避免内部价格竞争，保值性更强。

城更背景，红桥核心的成熟红利聚集地

观棠花园，是红桥区光荣道周边片区城市更新核心住宅项目的重要组成部分。

光荣道城更项目，总占地约20.5公顷，总更新建筑面积约13.1万㎡，涵盖4个老旧小区改造、2处存量建筑提升、1条道路拓宽、光储能充换电基地、长租公寓等配套建设，属于天津城市更新的重点示范项目。

光荣道本身是红桥政务核心区，红桥区政府、民政局、招商局等职能部门全部坐落于此，同时是光荣道科创产业带的核心承载地，目前已引进百度、中船集团七〇七所、中海油研究院、国药集团等2000余家企业，规划提供10万就业岗位，是红桥产业和人才的聚集高地。

光荣道板块作为红桥区的成熟核心区，新房供应断档多年，观棠花园是目前板块内的新增改善住宅，没有同类型竞品，稀缺性突出。

项目的配套全部为现成落地，无规划“画饼”、全维无短板。

交通上，项目步行500m即达地铁1号线勤俭道站、700米可达洪湖里地铁站，2站直达天津西站，可换乘京津城际、京沪高铁，实现半小时京津冀通勤；紧邻中环线光荣道、勤俭道主干道，自驾15分钟可达南开、河西核心区。

教育上，项目业主小学对应上海道红桥学校，属于红桥第一梯队教育资源，中学对应第二学区随机派位，中学转学定向安排天津市第五中学；周边还有十八幼、红桥实验小学、耀华中学红桥校区等全龄教育资源，满足从幼儿园到中学的入学需求。

商业上，项目周边洪湖里商圈、熙悦汇商圈、西北角商圈环绕，麦德龙、物美大卖场等大型商超步行可达，在建的山姆会员店距离项目仅1.5公里、即将于年内9月开业，日常采购、休闲娱乐均可满足。

医疗上，项目3公里范围内覆盖红桥中医院、联勤九八三医院、人民医院等三甲、二甲医院，就医便捷。

生态上，项目周边红桥公园、西沽公园、桃花堤公园、子牙河河滨公园环绕，周末休闲、日常散步都有充足去处。

高园林量，格调4.0的实景兑现范本

观棠花园最令人惊艳的点，首先是园林。

项目占地仅10137.7㎡，但园林面积就有近9000㎡，这令人咋舌的高园林量，不愧为格调出品！

社区外沿街，项目打造了长约165m、宽10-15m的海棠花海长廊，种植冬红果海棠、八棱海棠、北美海棠等多个品种，花期覆盖春夏秋三季，既是城市公共景观，也是业主专属的归家第一道风景线。

社区内，按照“一轴五园”景观结构打造，为业主营造一方可居、可游、可赏的山水园境。

入口处是天津近十年来首座手工雕琢的四层汉白玉水珐，高近4m、长13.4m，设计灵感源自天津庆王府百年水珐和1876年费城世博会经典喷泉形制，由三代传承的石雕匠人手工凿刻卷草纹和浮雕细节，是社区的标志性景观。

水珐之后是39m宽、7.5m高的归家大堂，外立面采用花岗岩、云石搭配花瓣屋檐设计，内部以《潞河督运图》为文化溯源，将东方瓷器与法式油画融合，打造艺术展廊式的归家体验。

园区内部规划五重景观节点——禅意庭院、假山曲桥、松烟飞阁、连廊亭榭等，用叠水、瀑布、拱桥、亭阁等元素，营造“步步皆景”的游园式归家体验，核心景观区还配备专属电梯直通地库，业主开车回家即可直接进入园林场景。

项目采用格调4.0公建化立面标准，南向立面实现“零涂料”，全部采用珠光白铝板+香槟金铝板搭配巨幕Low-E玻璃，南向首排更是标配“四玻两腔夹胶玻璃”，隔热、保温、隔音性能远超天津常规住宅标准，同时兼顾美观性和耐久性，保证建筑数十年后依然保持外观品质。

立面线条采用原创梭形截面铝线条，以10mm为模数精密计算，不同角度呈现不同光影效果，屋顶搭配弧形飘檐设计，整体既有现代建筑的简约感，又融入东方美学的细节。

项目利用全架空层空间打造私享会馆，是目前红桥区光荣道板块内的4.0全架空社区。

会馆内社区会客厅，采用围合式沙发组+散座+嵌入式书吧布局，配备条形长桌，可用于会客、商务洽谈、小型聚会、阅读等场景。

儿童活动区以“沙滩乐园”为主题，全软包设计，划分游玩区、绘本区、手工台，同时设置家长陪护卡座，兼顾看护和社交需求。

健身空间涵盖健身房和瑜伽室，配备有氧器械、力量训练设施，整面落地窗直面园林景观，运动时可欣赏绿意。

全三居覆盖，无连廊高赠送可变户型

观棠花园共8栋建筑，两排东西横向分布，前排为4栋6-11层洋房、后排为1栋7层洋房+3栋14-18层小高层。

项目小高层产品2梯2户、洋房产品1梯2户，全系为通透三室产品，无连廊设计、户户带飘窗、设备平台等赠送面积，项目全部户型初始设定均为一卫、但均可将设备平台进行改造变为两卫布局。

项目小高层户型共4个，分别为95、105、129、133㎡；洋房户型共3个，分别为101㎡、104㎡、111㎡，产品线覆盖从入门改善到大改善的全维需求。

△95㎡三室两厅一卫小高层户型

小高层95㎡三室两厅一卫户型为项目入门户型。该户型为南向三面宽、全明通透设计，采用LDK一体化布局，主卧带独立衣帽间和卫浴。

△105㎡三室两厅一卫小高层户型

小高层105㎡三室两厅一卫户型，空间尺度相较95㎡更为舒适，宽厅开间3.8m，餐厨一体设计，南向带三个飘窗，功能性和舒适度平衡得恰到好处，适配三口之家的日常居住需求。

△129㎡三室两厅一卫小高层户型

小高层129㎡户型拥有6m宽厅，可根据家庭需求改造为四室，满足多代同堂或增加功能间的需求，适合需要多元空间的改善家庭。

△133㎡三室两厅一卫小高层户型

133㎡小高层户型配备独立电梯间，私享入户玄关，6m四方宽厅，南向三大面宽带飘窗，适合追求极致空间感的高净值改善客群。

△111㎡三室两厅一卫洋房户型

洋房共3个户型，其中货量最大的、也是关注度最高的为111㎡户型。

该户型拥有5.4m奢阔宽厅，位于社区南排，直面海棠花海景观，居住静谧度和视野均为最优。

相较绝大多数改善产品，观棠花园的最大优点在于“确定性”。

双国企开发+格调无理由退房承诺的“兑现确定性”；红桥政务核心配套成熟且现成的“生活确定性”；实景示范区提前开放、所见即所得的“品质确定性”；仅244户的纯粹社区+全三居改善定位的“圈层确定性”。

目前，项目在售1#、3#、4#、5#、6#楼，2#、8#楼洋房已加推，111㎡头排洋房为现阶段主力产品。

后续，项目预计将于九月份将开放104㎡、133㎡毛坯样板间，十月份将开放129㎡精装样板间。

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