深圳楼市开始涨了！金九第二周，量在涨，政策在落地，议价空间在收窄

9月14日到20日，"金九"进入第二周。深房中协的官方周报还没出，但贝壳、乐有家等机构的监测数据都指向一个方向：热度在往上走。

贝壳研究院的数据最直接：新政后22天（8月29日至9月19日），深圳二手房新增客源量比新政前22天增长8.1%，带看量增长19%。乐有家的渠道数据显示，9月前20天新房签约量同比涨103%，二手同比涨38%。

量在涨，结构在变。这就是这一周深圳楼市的状态。

一、二手房：带看量涨19%，议价空间收窄到9.3%

先说清楚：深房中协第38周周报还没发布。下面的数据来自贝壳、乐有家等机构监测，各家口径不一样，不能直接放一起比，看趋势就行。

带看量涨得比客源快。深圳贝壳研究院监测，8月29日至9月19日（新政后22天），深圳二手房新增客源量环比新政前22天增长8.1%，带看量环比增长19%。带看量的涨幅明显大于客源量，说明有购房意向的人在加快看房节奏。

议价率降到今年次低。深圳贝壳研究院监测，9月上半月深圳二手房议价率为9.3%，环比收窄0.1个百分点，是今年以来的次低值。业主让价幅度在缩小，但议价空间仍然存在。

南山二手签约达5月以来高位。乐有家研究中心周度数据显示，9月14日—20日这一周，南山区二手签约量达到5月以来的最高水平。福田受新盘入市带动，看房量环比上涨29.4%。

刚需加速入市。乐有家同一份周度监测显示，上周低总价、小户型房源成交占比提升；业主新增挂牌量已连续9周上涨，供给端也在跟上。

挂牌均价基本持平。安居客数据显示，9月21日深圳二手房挂牌均价51673元/㎡，与9月中旬基本持平，比上月微涨0.72%。挂牌价反映的是业主预期，不等于成交价。

客源成交周期缩短。9月上半月深圳二手房客源成交周期124天，环比缩短19天。其中千万级以上房源成交周期152天，环比缩短20天。买家决策速度在加快。

二、新房：供应翻倍，现售占比超四成

新房端的数据更亮眼。

新增供应同比翻倍。深圳贝壳研究院数据显示，9月1日至19日，深圳新房住宅新增供应量2033套，与去年同期相比增长103%。"金九"的供应端是充足的。

现售占比持续提升。乐有家研究中心监测，8月深圳新房现售占比达到42.1%，环比提升3.1个百分点。现房"所见即所得"的确定性越来越受购房者青睐。这也和8·28新政推进现房销售的方向一致。

渠道签约量涨幅明显。乐有家研究中心数据显示，9月前20天，其门店新房签约量同比上涨103%，二手房签约量同比上涨38%。贝壳研究院的数据也印证了这个趋势：9月1日至13日，贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26%，二手房签约量较8月同期增长22%。这些都是渠道先行指标，比官方网签数据更能反映近期的市场热度。

热销项目仍以刚需盘为主。光明的润臻园（均价3.25万/㎡，主力89—128㎡三至四房）延续此前热度，继续排在成交前列。深圳新房市场今年以来"好房子"项目表现突出，深圳市住建局披露，今年以来"好房子"项目开盘当日平均去化率在七成左右。

三、好房嘉年华：近80个项目集中亮相，"以旧换新"成热点

9月16日，由深圳市住建局指导的"金九银十"深圳好房嘉年华在深圳交易集团总部大楼启动。深铁置业、华润置地、招商蛇口、深业集团、保利置业、京基集团等品牌房企参展，集中展示近80个住宅、商办、保障房项目。

活动现场有几个看点：

"以旧换新"是重点。现场设置了"以旧换新"政策宣传专区。目前南山、福田、龙岗结合各区实际开展以旧换新活动，均设置了无忧退订权益——购房人在出售旧房的同时购买新建商品住房，可享受30天至60天不等的无忧退订期限；约定期限内旧房没卖掉，可无责退还定金。

公积金服务专区。市公积金中心工作人员现场提供贷款、提取等政策咨询。9月20日新修订的《住房公积金管理条例》正式施行，提取范围扩大到装修、物业费等。

国有房产交易平台上线。深圳联合产权交易所现场正式上线国有房产交易平台，主打真实房源、阳光交易。

保障房和央国企项目专场。保障房专场开展政策宣讲和资格咨询；央国企优质资产专场推介一批精选住宅项目。

四、政策：公积金新规落地，现房销售推进

这一周有两项政策值得关注。

新修订的《住房公积金管理条例》9月20日起施行。核心变化：

• 提取情形从6种扩大到9种，新增装修自住住房、支付自住住房物业费等提取情形

• 支付房租提取不再设置收入比例门槛

• 提取审批压缩到3日内，贷款审批从15日缩短到10日

• 个体工商户、非全日制从业人员及其他灵活就业人员可以自愿缴存公积金

8·28新政持续落地。8月28日央行、金融监管总局、住建部等多部门出台的一揽子政策，影响还在释放。对购房者直接相关的变化有三项：

• 个人住房贷款期限最长不超过40年（此前30年）。按100万贷款、年利率3%、等额本息测算，月供从4216元降至3581元，每月少还635元

• 现房销售制度推进。现房项目贷款在销售备案后发放；预售项目贷款在竣工备案后发放

• 开发贷实行主办银行制。预售项目贷款期限最长5年，现房项目最长7年

深圳本地的限购政策，来自4月29日出台的优化调整通知，目前仍在执行：

• 符合条件的居民家庭，可在福田、南山、宝安新安街道增购1套

• 持有深圳居住证的非深户家庭，可在上述区域购买1套

• 公积金贷款额度提高，单人最高70万，家庭最高130万，多子女家庭还可上浮

国家统计局9月15日发布8月份70城房价数据。深圳的数据：

• 新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%

• 二手住宅销售价格环比上涨0.1%

一线城市中，上海、广州、深圳新房价格环比分别涨0.4%、0.1%、0.2%，北京降0.2%。二手房方面，上海、深圳分别涨0.3%和0.1%，广州持平，北京降0.1%。

同比数据仍然是下跌的，但跌幅在收窄。

六、几个观察

"金九"不是空喊。9月前20天的数据比8月同期明显好。带看量、客源量、签约量，几家机构的数据方向一致——市场确实在回暖。

政策还在发酵。8·28新政涉及信贷、预售、融资多个维度，效果是中长期的。房贷延到40年、公积金提取范围扩大、现房销售推进，这些变化的影响不会一两周就完全释放完。

供应端在放量。9月前19天新房新增供应同比翻倍，好房嘉年华一下端出近80个项目。开发商在抢"金九银十"的窗口期，供应充足对购房者是好事。

"以旧换新"可能成为下一个抓手。南山、福田、龙岗已经在做，30—60天无忧退订降低了换房的门槛和风险。如果后续推广到更多区域，对改善型需求的释放会有明显带动。

分化还在继续。南山二手签约创新高、福田看房量大涨，外围区域的去化压力并没有减轻。走量最快的还是300万—500万元的刚需和刚改盘。

别太在意单周数据。一周的涨落可能受新盘集中入市、活动推广等因素影响，判断趋势得看2—3个月的数据。目前能说的是：市场在筑底回升，政策加旺季，后面活跃度大概率还会往上走。

数据来源

• 深圳贝壳研究院监测数据（2026年9月）

• 乐有家研究中心周度监测数据（2026年9月）

• 深圳市住房和建设局《"金九银十"深圳好房嘉年华顺利举办》（2026年9月18日）

• 国家统计局《2026年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》

• 中国人民银行、金融监管总局《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》

• 深圳市住房和建设局《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（深建字〔2026〕86号）

• 《住房公积金管理条例》（国务院令第844号，2026年9月20日施行）

• 深圳特区报、证券时报、南方财经、21世纪经济报道等公开报道

来源：深圳梦（微信号ID：SZeverything）综合

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