广东
楼市小作文，又来了。
这两天，一则关于全国新房贴息的小道消息，在网上疯传。
大致意思是，在9月30日前会出台一个全国性贴息政策，财政部贴息20-50BP，地方贴息20-50BP，加起来贴息力度最高能达到100BP。
相当于，首套房贷利率是降到2.05%左右。
而且这个政策，仅仅针对新房首次增量用户，存量用户大概没有。
｜图源：网络
消息传出后，地产股票集体爆拉上涨，算是扬眉吐气了一回。
｜图源：同花顺截图
值得一提的是，全国贴息的消息并不是首次传出。
去年彭博社就透露，官方初步预计对贷款利率贴息1-2个百分点。
到今年7月，又有类似声音表示，贴息会在今年9月落地，并且最高可贴息1%年化利率，由中央财政+地方财政共同承担。
从贴息额度看，这次的内容和之前的风声一样，都是1%。
｜7月贴息小作文
｜图源：网络
但楼市君在这里先说个观点，全国层面的贴息40-100BP政策，大概率不会有，但地方城市的贴息可能会有。
首先，贴息规模过于庞大，对财政部而言，资金压力不小。
根据小作文贴息力度来看，最高是补贴100BP，也就是1%。
如果按央行今年二季度末全国36万亿存量房贷规模计算，相当于每年财政部与地方要贴息的规模为3600亿。
即便对半分，财政部也要掏1800亿元。
要知道，去年1-5月，财政部在全国住房保障支出也才3303亿元。
｜图源：央行官网截图
但与此同时，楼市君也注意到，目前部分城市确实存在购房贴息情况。
比如南京3月份，对“卖旧买新”进行贷款总额1%进行贴息，总资金额1亿元。
还有武汉，购买首套房贷款利息补贴最高2万元，分2年发放。
｜广州楼市发布 制图
也就是说，地方贴息则可能会有城市跟进，但全国性的贴息概率比较小。
至于广州会不会有地方贴息，之前也有风声，但一直没有落地。
其次，官方明确定调存量房时代来临，后续的楼市新政，单独抛开二手楼市的概率也不大。
这次网传的小作文提到，贴息只针对“新房首次增量用户”。
这和住建部对整个市场的定调，显然不相符，也很难将政策的效用发挥到最大。
要知道，从今年开始，已经有不少城市把二手调控纳入“救市”链条。
像广州、上海，今年都相继通过收购二手房、以旧换新等手段，刺激楼市全面复苏。
也就是说，即便有贴息，二手市场也一定会被覆盖。
｜图源：广州安居集团
最后，现在执行的房贷利率，已经是史上最低利率，下降空间很小。
从央行数据来看，5年期LPR已经连续16个月维持在3.5%。
各大主要城市的房贷利率，最近一年多时间，也保持在3.0%左右。
这种情况其实已经说明，现在的购房利息，已经处于低位状态。
叠加美联储加息等，官方下调利率和贴息的可能性只会更小。
｜图源：央行
对于市场买家来说，与其在“等风来”，不如抓紧利率低点上车。
从宏观角度来看，目前的房地产市场，正在处于重大转向关口。
一方面，8.28新政以后，房地产的楼市供应势必会减少。
今年1-9月广州出让的土地，已经是近5年来同期最少。
新政之后，这种情况只会更加明显。
在底层逻辑上，这意味着过往的市场供需关系，会发生彻底转变。
买房的选择不是变多，而是变少。
| 广州楼市发布制
另一方面，供需关系的转变，也会带动房价体系的重塑。
尤其是一些优质项目，由于新房供应缩量，优质项目稀缺性会进一步凸显，进而改变现有的房价体系。
而今年以来，广州不少优质项目已经率先涨价。
未来，随着新政产生影响力，价格分化会更加明显。
因此，在楼市的新周期之下，不仅新房大规模贴息概率很小，甚至连调控政策的重心、优惠都可能进一步收紧。
可以说，当下的房地产，正在迎来自己的“百年未有之大变局”。
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