北京城建17亿元摘昌平临铁宅地 老城稀缺供应迎来“抬板”设计

中经记者 吴静 卢志坤 北京报道

9月22日，北京昌平新城东沙河西岸CP00-0902-0008、0009地块完成出让，北京城建以17亿元底价将其收入囊中，住宅成交楼面价约1.92万元/平方米，溢价率为零。

《中国经营报》记者采访了解到，这是昌平老城组团近年来少有的纯居住用地供应，也是昌平区首宗在出让条件中明确写入“抬板”设计的住宅地块。

首宗“抬板”宅地

该地块位于北六环外昌平老城东北沿、东沙河西岸，由0008和0009两幅R2二类居住用地组成，用地规模合计49262.68平方米，地上建筑规模约9.21万平方米，容积率仅1.87，建筑限高60米。

按照这一指标，项目预计可规划7至18层的洋房与小高层组合产品，若以套均100至110平方米估算，总房源约850至920套。

出让文件中要求0008、0009地块各配建1800平方米劳动力安置商业，合计3600平方米，并由城北街道二街经济合作社按4600元/平方米回购。

交通是这宗地块最为突出的优势之一。地块西北角距地铁昌平线昌平东关站直线仅约122米，属昌平线沿线少见的临站点宅地。昌平线向南可换乘13号线与15号线，西二旗、清河、学院路方向的通勤基本控制在一小时圈内。地面交通依托昌崔路，可向外衔接北六环及京藏、京新高速。

生活配套方面，地块西侧约1公里范围内汇聚菓岭假日广场、国泰百货（昌平店）等成熟商业，昌平区中医医院距地块约2公里，周边分布有前锋学校、昌平二中、昌平城关小学等公办教育资源。

该地块周边生态资源尤为突出，地块东侧紧邻东沙河河道及白浮泉公园，滨河生态优势在昌平老城范围内较为稀缺。

此次出让最引人注目的，是地块在挂牌文件中明确提出“居住区设计可通过设置抬板平台的方式，充分利用地上地下立体空间”。所谓抬板，即将项目活动地面整体抬高一至两层，在抬高的平台之上建设住宅，抬板之下则留出一层介于“地上”与“地下”之间的过渡空间。

按照出让文件，抬板平台以下的居住公共服务设施、市政基础设施、停车及垂直交通空间等功能，在层高、通透性满足规划要求的前提下，可视同地下面积，不计入地上建筑规模。

这一设计的核心价值在于不额外消耗容积率指标的前提下，实现人车分流、抬高景观视野，并将停车与公共服务设施下沉，使抬板之上保留为纯粹的居住活动层。

中指研究院土地市场研究负责人张凯向记者介绍，本地块是昌平区首宗在出让条件中明确提及抬板设计的住宅用地，在全市范围内此前丰台岳各庄DC-L02地块已于8月24日挂牌，成为首个纳入该条款的项目。值得注意的是，此前北京的抬板设计多出现在豪宅地块中，此次首度进入“刚需刚改”定位的宅地，具有一定的风向标意义。不过，从挂牌文件及“多规合一”文件来看，并未出现明确的“现房销售”等相关表述。

周边竞品存量仍待消化

张凯告诉记者，该地块所处的昌平老城组团近年来少有临近地铁站的纯住宅用地供应，南邵板块的在售项目取证时间多集中在2023年至2025年，而老城一侧同期并无新增供应入市。

“但在售项目的价格体系已较为清晰。”据他介绍，周边板块中，建发观堂府累计去化率约81%，成交均价稳定在4.52万元/平方米；首开梧桐山语网签接近七成，均价约4.05万元/平方米；龙湖恩祥凌雲颂去化约23%，均价为3.97万元/平方米。三个项目均为小高层、洋房业态，与本地块1.87容积率、60米限高所能打造的产品属于同一口径。

张凯强调，需要看到的是，上述几个项目体量普遍偏大，合计仍有1000余套存量房源待消化，可能对本地块形成一定的客户分流。此外，昌平老城缺乏强有力的产业支撑，购房需求主要来自本地改善群体，客群深度相对有限。他同时指出，受“8·28新政”影响，本地块以小高层产品为主，封顶及竣备周期相对更长，对开发企业的资金实力与运营能力提出了更高要求。

从更宏观的视角来看，这宗地块的成交发生在北京“8·28新政”落地后的窗口期。8月28日，三部门联合印发通知，鼓励新出让宅地优先现房销售，仍实行预售的须完成主体结构封顶。

新政以来北京土地市场呈现分化格局：高总价捆绑型地块遇冷，而低密度、条件确定的地块仍能顺利成交。业内人士认为，此次昌平沙河西岸地块以底价成交，一方面反映出房企在当前政策过渡期的审慎态度，另一方面也说明该地块近地铁、低容积率、配套成熟的组合仍具备确定性价值。北京城建此次落子，能否在昌平老城板块打开新的局面，尚待市场检验。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：翟军）