沧州玖熙顺义新盘，街坊路做成了死胡同

北京进深 徐迪 9月20日，顺义府前街0318-1地块设计方案公示。

该地块成交于7月30日，由沧州玖熙以8.308亿元的总价摘得，折合楼面价1.91万元/㎡，溢价率12.6%。

占地3.1公顷，地上计容建面约4.34万㎡，容积率1.4。

规划14栋洋房，共434户，户均建面约100㎡。

1、不规则地块的“填空式”布局

项目位于城市建成区的边角地块，东、北是道路交汇处，西南方面是现有住宅。

导致地块成为一个典型的不规则多边形，特别是南侧，被现有住宅小区被切割出多个折面。

为了最大化利用土地，设计师采取了极具针对性的“分区填空”与“立体缝合”策略。

首先是将小区一分为二：

东侧1-4#楼，虽然还是有一定的偏角，但最大化地接近正南正北。

同时这几栋楼的首层都做了架空层。

小区正门也在东侧，由风雨连廊向内串联多处下沉庭院和邻里中心、物业用房等配套楼，并打通几个架空层泛会所，形成一条仪式感和实用性兼具的归家路线。

西侧边界受道路红线限制严重，呈明显的斜线切角。

为了吃满土地指标，避免产生无法利用的死角，楼栋排布被迫做出妥协，完全顺应道路走向，采取了南偏东约30度的斜向布置。

西区的人行出入口在北侧，向内依然有风雨连廊连接数栋住宅楼。

受限于楼栋排布紧凑且呈斜向，难以形成围合感强的大园林，只在西北角位置设置了一处室外活动场地。

做不出大园林的另一个原因是，西区地面上设置了43个机动车位，零散分布在消防救援场地周围。

两个分区都有各自相对独立的人行和车行出入口，避免了车辆和人流汇聚到同一个点造成的拥堵，提高通行效率。

2、压低限高做纯洋房社区

地块出让条件要求，建筑高度不超过40米，同时符合机场净空限制要求。

按照设计方案，地块最高建筑是33.7米。

总平图上的住宅楼的主体高度更是只有33.35米，为11层洋房。

小区14栋住宅楼绝大部分是是11层建筑，只有西北角6#楼的西单元是6层，西侧室外活动场地两侧的9#和10楼是7层和8层。

可能源于航空限高、微波通道限制，或是为了保证后排建筑的日照分析合规。

这种留有余地的做法，为后续的方案微调或设备层设置提供了安全缓冲。

此外，整个0318地块实际上是建在龙泉苑小区东北角的一个项目。

龙泉苑是望泉寺村拆迁回迁安置小区，住宅楼普遍是15层左右的高度。

0318地块南侧楼栋为了保证日照合规，向红线内退了将近20米的距离，变向挤压了小区的中庭空间，让核心景观被分散成几个小节点。

3、架空层的文字游戏

同样是11层的住宅楼，有架空层和没有架空层的总高度一致，均为33.35米左右。

如果标准层高按3米计算，架空层以上的10层住宅的主体高度约为33米。

意味着留给架空层的净高空间只有3.35米，北京对于架空层的要求是3.6米。

以下是昌平某新盘的总平图。

可以看到，同样是17层的住宅楼，设置了首层架空的楼栋总高54.2米；

而没有架空层的楼栋高53.4米，0.8米的差异，刚好可以做出更为开阔的首层大堂。

在顺义府前街0318地块的图纸，还有一个耐人寻味的小细节：

到目前为止，北京楼盘报规图上对于架空层的表述都是：首层架空、首层局部架空、局部首层架空、首二层架空。

而顺义府前街0318地块的表述为“底层架空”，结合它层高上的不足，这个架空层是否完全是地面空间，很难确定。

单纯从文字上解读，“首层”通常指地面以上第一层，与室外景观直接接触；

底层则是一个相对宽泛的概念，只要是一栋楼的最下面一层，都可以叫底层。

设计师在这里用“底层架空”代替“首层架空”，有没有可能是一种营销话术上的规避和美化？

4、街坊路是条“死胡同”？

根据出让条件，地块内含一条南北向街坊路，宽度15米，计入建设用地面积核算容积率，可结合设计方案对具体线位进行优化调整。

在“多规合一”函上，街坊图是一条位于小区西部位置的南北道路。

在项目报规方案上，这条路被放到小区西北角，并且是尽端式——道路南端只连接到地库入口，就没有了。

换句话说，这是一条断头路，仅服务于该小区的地下车库入口和部分消防扑救面。

根据北京市的规划要求，街坊路是支路以下的城市道路等级，其权属与其他城市道路相同。

它的根本目的是为了打通城市交通“毛细血管”，增加路网密度，改善区域微循环，而不是为某个封闭小区服务。

之前一些项目设计，把街坊路改成仅供行人穿行的“步行街”，好歹表面还串通了两侧城市道路，勉强称得上是一条路。

这种走进来是别家小区车库的路线，完全失去了公共通行的属性，实际上变成了小区车库的“前厅广场”。

它的路面又足有15米之宽，如果路口不设标识，社会车辆很容易把它当成一条通行路段误入，开进来发现是死胡同，只能原地倒回，早晚高峰极易堵死小区大门。

即便出让条件允许“结合设计方案对具体线位进行优化调整”，也仅限于走向和位置的微调，也仅限于走向和位置的微调，不能改变街坊路作为城市道路的根本属性。

这种将一条具备城市道路规格的街坊路，规划为服务于单个车库入口的“死胡同”的设计，已经超出了“优化”的范畴，实质上是将公共用地私有化，属于对规划条件的实质性突破。

总体来看，沧州玖熙顺义府前街0318地块，是一个在高密度限制下，力求功能最大化的刚需/首改型社区。

它规划是在“土地利用率”与“居住舒适度”之间进行的极限平衡：东区保品质、西区保指标。

然而，西侧户型的朝向妥协、架空层的实际净高以及周边道路的通达性，仍是该项目在实际落地与销售中需要重点审视的细节。

河北神秘房企进京

7月30日，顺义府前街0318-1地块，上演了一场“三国杀”。

沧州玖熙地产在与顺义楼市老炮住总地产和另一家民企天津卓宸盛川的竞争中笑到了最后，成功摘得0318地块。

尽管拍出12.6%的溢价率，但这块地的楼面价仍然只有1.91万元/㎡，成本上比近两年周边出让的地块还是有优势的。

地块位于仁和镇，是顺义的主城中心。虽然六环外，但邻近地铁15号线石门站，通勤无忧。

周边有国泰宏城购物广场、隆华奥特莱斯购物广场、锦荟港等商业体，北京京顺医院、望泉公园等，生活烟火气拉满。

拿地一周后，沧州玖熙为该项目成立了开发主体：北京宸光筑家房地产开发有限公司，注册资本2000万元，法定代表人、董事、经理由兰航一人担任。

兰航曾是幸福城地产的项目副总，而幸福城地产（主体公司“石家庄苏建玖诚房地产”）正是沧州玖熙的母公司，原来归属于嘉实投资集团。后经历股东换血，目前由解英娣、周锐、兰航、张永刚分持持股30%、30%、30%、10%。

这家河北房企的大本营在磁县，开发不少“县城豪宅”，包括幸福城、嘉实城·冀南玖号院、嘉实城·书香门第、嘉实城·华府世家、幸福名邸、金悦府、紫玥、熙园、望樾府、幸福拾光等项目。

本土开发经验相当丰富，但是来到北京之后，能否独立操盘？

当前北京楼市有一个很微妙的现象，民企或当地无操盘经验的区国资拿地，往往会选择龙湖代建。

0318地块南侧，龙湖·御湖境。

往东一站地的老东风双子龙湖宸翰、宸裕，还有再远一点的龙湖裕龙湾，都是龙湖的代建盘。