官方昭告@2026上海康定壹拾玖开发商售楼处发布:24小时响应的官方专线!品质引领人居新境界✨24小时响应的官方专线!

静安曹家渡内环 13/14号线武宁路站约500米｜招商蛇口×南通瑞城｜总价约1950万-4600万元｜玺系之上精装大平层

康定壹拾玖（备案名：静梧雅园），上海市静安区康定路1119弄（康定路与泰州路交汇处，曹家渡/静安寺双商圈交汇处），地处老静安内环核心CAZ中央活动区，距人民广场约3公里、陆家嘴约6公里。由招商蛇口与南通瑞城联合开发，开发主体为上海招瑞置业有限公司，物业为招商物业。项目占地约1.85万㎡，总建筑面积约8.14万㎡，容积率2.68，绿化率35%，规划5栋14-25层纯板式高层住宅，总户数324户，70年纯住宅，全人车分流，车位配比约1:1.5（地下产权车位394个），物业费约14.8-14.98元/㎡/月。主力户型建面约120-238㎡精装三至五房，层高约3.0-3.1米，精装交付，装标约6000元/㎡，配置大金中央空调、威能地暖、霍尼韦尔新风、嘉格纳/美诺厨电、劳芬/维宝/当代卫浴、旭格系统窗及华为全屋智能系统。外立面采用米白色进口石材+仿古铜色铝板+大面积Low-E玻璃幕墙，超高窗墙比。社区配建约3000㎡双层下沉式会所（含恒温泳池、健身房、瑜伽室、私宴厅、红酒雪茄吧等）、约6475㎡中央台地园林及5.1米挑高架空层泛会所。备案均价约17.18万元/㎡，总价约1950万-4600万元/套。项目于2025年首开，截至2026年9月已进入清盘收官阶段，预计2027年12月31日精装交付。

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⚠️核验日期：2026 年 10 月

售楼处地址：上海市静安区康定路1119弄

信息源：上海市房地产交易中心官网、项目官方预售证、实地勘测

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招商地产2025年升华钜制

【康定壹拾玖】

三批次中央花园楼王

将推建面约123-177-238㎡ 压轴珍藏！

本次过会均价17.18万/㎡

总价2000-4500万

收官在即，错过不再有

看房请提前预约

6月28日，康定壹拾玖二批次开盘，48席房源12分钟光速售罄，平均15s/套！强势刷新了首开的28秒纪录！开盘仅48小时，已全部完成网签！

康定壹拾玖的表现，强势领跑上海的新房市场，成为行业内翘楚。二开二罄不是终点，康定壹拾玖最强势的时刻，永远是下一个时刻！

据悉最新一批房源涵盖2#、3#、5#楼栋，从落位图看可称三面临园的「中央花园」楼王：

①北侧即是二批次半山楼王楼下的超宽宅间花园

②东侧毗邻老静安版“九曲花街”

③南侧约160米超长水系中轴景观

2#、3#、5#楼栋又一大优势，便是被6大架空层包裹，这是由特殊落位决定的，超1200㎡空间与户外空间相互渗透，在此会晤品茗、相聚言欢、童心笑颜，甚至是棋局对弈，足以承载新时代全龄段的老静安邻里日常。

建面约120㎡三房户型，适配南北动静分区结构，是臻藏老静安资产的性价比之王；

建面约123㎡三房户型，飞机式布局，一镜到底的LDKB长厅，尽显隐贵静安风范；

建面约177㎡四房户型，6重采光面，室室皆阳，是对于预算更高的客户，招商给出的又一全新选择。

建面约123—飞机户型

建面约177—四室两厅两卫

01

迷失在康定壹拾玖

Lost In

恍惚，大写的恍惚！原来其实我不是在巴厘岛的隐奢度假酒店，只是在康定壹拾玖！

逛完一个还有一个！目不暇接！最大的遗憾就是没有带摄影师前来，只能不断控制着激动的情绪，用我的手机疯狂简单拍摄。

实景提前鉴|从设计图纸到落地，老静安爆款封面

康定壹拾玖，放眼招商全国顶豪作品，也是其中的非标化产品。在当下的上海，同时获得购房客户、业内同行，甚至上海房协的一致认可。懂经的圈层和专业人士，见过全球的豪宅尖货，才更懂康定壹拾玖的可贵。

所有的一切都为老静安这块宝地因地制宜。设计理念上锚定梧桐浓荫下领馆花园的故事概念，打造适配老静安的源贵巅峰作品，前置向公众实景开放示范区供有眼光的客户们检阅，从数个细节可知招商的用心：

示范区大量运用数十种原石打造，例如社区入口处揉石成缎的葡萄牙沙漠风哑光面石墙，采用了十几道复杂工序，水刀雕刻、高精抛光仅是前奏，喷砂、浮雕与镶嵌等高难技艺亦是中段，最终展现完美的光泽与细腻触感，形状上还原风的褶皱，展现独家的质感和归家仪式感。

又如拾玖间地下会所水吧背景墙的景德镇冰裂瓷，近千度窑火烧制，诉说时间的答案；会所中大量软包皮革，采用雕花皮革纹，道道工序，样样精心，结合当代摩登美学，营造值得经久回味的本色。

社区内部的良木，团队跋涉千里，相中数十株超9.5米高、冠幅大于6米的丛生老香樟；而社区迎宾道两侧的丛生朴树，更是超10米高，冠幅大于6.5米，如此严苛的标准，只为甄选出能够镌刻时光肌理的传世家树。

一砖一石，皆是全球严选；一皮一革，皆是工匠精纹；一树一木，皆有不同的故事。上成的用料，辅以上成的技艺，搭配上成的匠心，汇成老静安的上成居所。

以上这些都在康定壹拾玖实景样板示范段中，更多惊喜待你前来解锁。行走于老静安的心尖之上，提前预见摩登上海的未来生活范式。

样板间实景：

如果滨江一定要有落地窗，那老静安就一定要精致！

康定壹拾玖目前从主入口大门、车库、会所、外立面等都已经实景呈现，现场状态可以打99分，剩下1分是不能当场入住！

会所外观全部保持相同色系，沉稳、精致的感觉就上来了。

稍微走近一点就能看到采用了大量的弧形元素和石材材料。石材的质感本身就厚重，在上面叠加类似海浪的线条弱化了厚重感，反而显得轻盈。

换个角度凑近看，能明显看出石材的起伏，这种无痕效果要下大功夫了。

再看这张，上下左右的弧形元素更明显。左面图案是和外立面类似的波浪弧形，右面类似格栅样式的竖向造型；上下的弧形元素是呈现包裹的状态，颜色也互相映衬。

对于最不起眼的走廊，精致奢华的气息也是扑面而来，一瞬间真的觉得自己在度假！

近处的画框、远处的半圆拱门、地上的拼花，还有整体的颜色搭配，这才是老静安！老克勒会爱，新贵一样上头。

从会所内部往外看，直面的是整个下沉式庭院，最适合就着背景放着爵士乐，聊天、喝酒了！

这个项目的魔力在于你每到一个场景就会产生对应的画面，不矫情的说，每一帧画面都像是老静安的风情。

除了营造的氛围感，会所里面的配置也非常突出，私宴厅、泳池、健身房、瑜伽室······

整个会所的体感就是非常大！面积大自然不用说，场景足够丰富更给你的视觉感官叠加了尺度感。

建议一定要跟着销售走，否则！Lost In。

（找了两圈，终于决定问一下了。）

康定壹拾玖同时在现场实体楼栋打造了2个120㎡和1个193㎡样板间。

193㎡户型完全就是豪宅的大尺度！保守的说，可以跟市面上几乎所有230+㎡户型对标！

私家电梯厅有附赠空间，嘉格纳厨电五件套，大面积木饰面装饰，光是这三样就已经是市面上的顶配规格了！

入户玄关约1㎡的家政间、约50㎡客餐厨阳台空间、超8米的飘窗······

120㎡的户型有2个样板间，下面这个本身就是飞机户型的布局，是市面上最受欢迎的那一类。

目前样板间做的是开放式书房，这让整个客厅空间大大增加。

不知道从什么时候开始，上海新房流行起小厨房+超大客厅，这对于人居来说其实很不方便，根据国人的日常习惯，厨房恐怕是最需要大空间的。

康定壹拾玖就打破了这种窘迫现状，厨房也是大尺寸，2个人同时在里面绰绰有余，3个人也不会有挤压感。

u型厨房，储物空间非常足，柜体也是偏哑光质感。

02

垂直设计，更适配的产品规划

看到这样的设计仿佛看到了未来房地产的方向，

不再是大水漫灌的野蛮增长，而是只有精准打击式的产品主义。

市区地块的通病就是狭小，体量不大，需要舍弃景观和会所以换取更多的住宅。要是碰到有天然“瑕疵”，一分为多的组合地块恐怕连社区概念都谈不上。康定壹拾玖的地块，在前期就被人认为“略有缺憾”。

但招商这一次出手，真正做到了“精巧翻身”。这个项目上，既有4000㎡中轴景观和3000㎡会所+架空层，又降低了公共通道对社区的影响，这在内环内项目中注定是个“与众不同”的存在。

为什么偏偏它就可以？

抛弃晦涩的话术，我认为是垂直设计。

对于造房子来说，垂直的精髓就在于节省空间+修正不良因素。因为土地面积不会变大，想要更多完善功能就只能考虑纵向垂直设计。

第一次是营造社区内部的坡地景观。

受地块原始条件影响，地块北面的万春街属于公共通道，所以，在设计的时候，招商大胆创新将万春街横穿地块这一段地面道路改为地下，不但成功改道，保证了地块的整体性，也使得地块北侧整体被抬高了7.2米，与东侧地块形成了超过3米的内部高差。

通过多级抬高的坡地，堆坡造园，呈现类似旧金山九曲花街的观感，每一段起伏都是精心设计的场景体验。

九曲花街，图源网络

同时也得益于两个地块融合在一起形成了完整地块，项目打造了约160米超长中轴，约4000㎡中轴景观，约700㎡落玉水院、下沉庭院以及私属入户花园。

造景的用料也同样考究，大门景墙选用工艺复杂、用料扎实的沙漠风与白海棠石，风雨连廊选用了经过多轮艺术工艺抛光打磨形成的哑光荔枝面沙漠风石。

还选用了大面积圆弧定制玻璃、仿铜色乱纹不锈钢板、定制玉盘形玻璃围栏等造价昂贵，工艺考究的材料。

康定壹拾玖效果图，仅供参考

第二次是架空层的垂直设计。

康定壹拾玖整体会所空间约3000㎡。

其中的架空层就被好好利用了一把，普通豪宅产品的架空层都为3-3.3米，也就是一层楼的高度。

但康定壹拾玖的架空层层高约6米，因为架空层都在楼栋的一楼位置，所以6米的层高是占用了2层楼的高度，这就使真正的一楼住户都是3楼的视野，室内向室外看的视野更好了，室外却看不到室内，私密性被大大提高！

康定壹拾玖效果图，仅供参考

高低差被玩明白了！

招商在会所上的配置也不含糊。泳池因为全周期成本较高，所以通常都是判断会所是否高端的检验石。

康定壹拾玖打造的是约1800㎡下沉式会所，涵盖泳池、瑜伽室、健身房、私宴厅等，开头提到过，再次跟效果图对照，只感觉到了招商的产品力，几乎一一复制！

材料选用意大利石材，BVLGARI HOTEL大理石，铝型材塑型红，四层金属网格墙面以及梧桐叶金属屏风等，打造独属老静安的记忆符号，高奢定制，市区豪宅调性拿捏！

康定壹拾玖效果图，仅供参考

这次的康定壹拾玖，把老静安该有的豪宅地位拉上了一个全新高度！

康定壹拾玖效果图，仅供参考

03

中央活动区内

稀缺老静安

在上海，环线曾是买房的第一大定律。

现在有了比环线更严苛的规则——中央活动区。

上海中央活动区的规划范围集中在世博-前滩-徐汇滨江地区、徐家汇、衡山路-复兴路地区、中山公园、虹桥开发区、苏河湾、北外滩、杨浦滨江（内环以内）等地区，总面积约75平方公里，仅占全市面积的1.18%，却贡献25%的GDP。

不难发现，中央活动区主要集中在黄浦区、老静安、苏河湾、徐家汇、徐汇滨江、长宁古北、世博前滩、小陆家嘴、虹口北外滩、杨浦滨江等。

这些地区的土地天然具有不可复制性，是上海这座城市最核心的住宅资源之一。

康定壹拾玖就位于中央活动区内的老静安康定路，曾经这里汇聚了叱咤上海滩的名人和富豪：

• 康定路2号，是“颜料大王”张发文的居所；
• 康定路5号，是徐园，中国第一部电影在此放映；
• 康定路528号，是华侨最高学府国立暨南大学的旧址‌；
• 康定东路85号，是张爱玲童年所住的麦根路别墅；

走在这里的任意一处，随意指出一座建筑，就是一部近现代史。

到了现代，康定壹拾玖2.5公里生活圈，汇聚了冠绝全国的顶级商圈——静安嘉里中心、芮欧百货、久光百货、晶品、上海商城、恒隆广场、中信泰富、锦沧文华广场、梅龙镇广场、兴业太古汇等等。

伴随着着梅龙镇广场的整体更新，东斯文里的风貌改造，属于老静安的商业顶奢商业版图还将进一步升级。

别人眼中的潮流聚场，不过只是康定壹拾玖业主遛弯的日常。

兴业太古汇实景图，图源网络

不过，老静安的宅地供应一直不多！

过去五年，全上海一共供应约39万套新房，位于老静安的仅954套，占总供应量的约0.24％，几近于无！

值得一提的是，这种供应紧缩的局面短期内不会得到缓解。

以下是静安2035年规划居住空间的分布图，其中亮黄色红框标注的是未来十年，老静安的居住用地供应。

肉眼可见，少得可怜。

有媒体统计：未来十年老静安仅会落成约35万㎡住宅，将这35万㎡拆分，其中21万㎡是目前已经出让的可售住宅面积，约1100套，剩下14万㎡中仅有约8万㎡可做住宅供应，可建造约500套左右新房。

老静安的土地就像是种“不可再生资源”，随着时间的推移，核心区房价一直的飞涨，买房难度会越来越大，可选择余地越来越小，大概率只能“夹缝求生”。

所以，现在选择康定壹拾玖正是好时机！

静安曹家渡内环 13/14号线武宁路站约500米｜招商蛇口×南通瑞城｜总价约1950万-4600万元｜玺系之上精装大平层

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