88亩、1.78亿起拍、楼面价1894元/㎡！蚌埠第十批次供地"双箭齐发"，龙子湖这宗低密宅地不简单

蚌埠土地市场在9月连开两闸。9月3日，经蚌埠市人民政府批准，蚌埠市自然资源和规划局发布2026年第十批次国有建设用地使用权公开出让公告，一次性推出2宗地：一宗是龙子湖区凤安路南侧、李楼路西侧的涉宅用地（蚌挂〔2026〕22号），一宗是高新区大庆南路东侧、金和路南侧的物流仓储用地（蚌挂〔2026〕23号）。在行业深度调整、各地供地普遍"缩量提质"的当下，蚌埠把一次批次的组合做成"一宅一产"，本身就透露出清晰的城市意图。

NO.1壹

88亩、容积率1.6、1.78亿起拍：这宗涉宅地什么成色？

先把账算清楚。

体量与价格：22号地出让面积58746.19㎡，折合约88.1亩；起始价17801万元，折合约202万元/亩。按容积率上限1.6测算，可建计容建面约9.40万㎡，对应起始楼面价约1894元/㎡。竞买保证金3561万元，恰好是起始价的20%；增价幅度仅1万元/亩，意味着现场每举一次牌，总价增加约88万元。

指标里藏着产品定位：1.0＜容积率≤1.6、建筑密度≤30%、绿地率≥40%。用容积率÷建筑密度倒推，平均层数仅约5.3层——这个数值基本排除了高层，指向多层洋房、叠拼类的低密产品。绿地率40%也明显高于常规30%的标准。按110—120㎡户型估算，未来大约形成780—850套的低密社区。

规则比地价更值得看：不接受个人竞买（含"个人拿地后再成立公司"）；参与居住用地竞买的企业须具备境内房地产开发资质；企业与其控股公司不得参与同一宗地竞买；存在伪造公文骗取用地、非法转让土地、欠缴出让金、土地闲置一年以上、信用惩戒期内等6类情形一律禁入；住宅容积率不得低于1.0，不得建别墅、私家庄园。更关键的一条：房地产用地项目交房时须具备不动产首次登记条件，并鼓励"交地即交证、竣工即交证、交房即交证"。

时间节点：报名自9月3日起至9月22日17:00；截至该时点取得竞买资格者达2家及以上，将于9月24日15:00在蚌埠市公共资源交易中心公开拍卖；不足2家则转挂牌（9月23日至10月8日16:00），申请与保证金缴纳顺延至9月30日17:00。

另一宗23号：约119.9亩物流仓储用地，容积率≥1.2、建筑密度≥40%、绿地率10%—15%，起始价4077万元（约34万元/亩），保证金4077万元——与起始价1:1，出让年限50年。

NO.2 |贰

放进《蚌埠市国土空间总体规划（2021—2035年）》看：四个"为什么"

① 为什么只能是"中等块头"？三区三线已经把天花板钉死了。

规划明确：至2035年全市耕地保护目标不低于3721.07km²（占市域62.53%），永久基本农田不低于3247.44km²（占54.57%），生态保护红线不低于242.66km²；而城镇开发边界不超过389.18km²，仅占市域6.54%。同时强调"城镇开发边界外不得进行城镇集中建设、不得设立各类开发区，遏制城市'摊大饼'式扩张"，并坚持"限定总量、盘活存量、用活流量"。六成以上的市域要保耕保粮，六点五成的市域才能搞城镇建设——在这个约束下，中心城区每一宗边界内的宅地都是稀缺品，88亩已属"中等偏上"，政府只能精准投放、算清了再卖。

② 为什么是龙子湖？这是产业高地里的"居住补位"，不是增量扩张。

中心城区构建"一带多楔、双轴四廊、多中心组团"空间结构，"四廊"中包含东部产业走廊；规划要求新增工业向"高新—禹会产业区、经开—龙子湖产业区、淮上产业区"三大片区集中，龙子湖区正是产业主阵地之一，且产业园区内工业用地比例须控制在80%以上。但规划同时写明：居住生活区的新增居住主要安排在高铁组团、临港组团、城南组团、淮上组团——龙子湖区并不在名单里。这一"不在列"，恰恰解释了宗地的性质：它不是新城扩张的增量供地，而是成熟产业片区里的居住补短板，呼应"倡导产城融合发展"。

更有意思的是城市更新线索。规划划示14个重点城市更新单元，其中"火车东站片区""李楼朝阳片区"被列为一般更新单元，采取"小规模、渐进式"微更新与"留改拆"有机更新模式。从路名与片区方位判断，宗地正处在李楼—朝阳一带的更新辐射圈内。此外，规划将战略预留区主要分布在龙子湖区，用于应对未来城市大事件、重大战略功能与重大科研教育——片区的能级天花板，还没封顶。

③ 为什么是1.6和40%？龙子湖绿楔与风貌管控是硬杠杠。

龙子湖既是市域两处风景名胜区之一，也是中心城区"多楔""两心八楔"中明确列出的绿楔。规划要求严格控制淮河、龙子湖、天河湖、荆涂山、黑虎山等重要山水地区的建筑高度、强度和色彩。1.6的容积率上限、30%的建筑密度、40%的绿地率，正是"控高度、控强度、显山露水"的指标化落地，而不是随意给的数字。支撑面同样有落位：快速路"三横三纵二联"（东海大道、解放路、老山快速路等）、主干路"七横七纵"（黄山大道、燕山路—学苑路、曹山路、司马庄路—高铁东路等）托住通达性；公共服务按"15分钟、5—10分钟"社区生活圈与完整社区标准配建，决定了低密社区必须同步补齐健康管理、为老服务、终身教育、文体健身等日常功能。

④ 为什么规则越来越严？从"卖土地"转向"卖确定性"。

"交房须具备不动产首次登记条件""交房即交证"加上抬高竞买门槛、拉长禁入清单，本质是把交付风险前置清零，也是"住有所居、居有所安"住房供应体系的落地动作。23号物流地同理——容积率≥1.2、建筑密度≥40%都是下限控制，配合绿地率10%—15%的区间约束，是典型的产业用地集约导向，呼应规划"结合开发区和交通枢纽布局物流仓储区、发挥铁路高速优势"以及"工业强市、承接产业转移"的要求。

NO.3|叁

把第十、第十一批次连起来看：供地节奏就是一支"温度计"

9月3日第十批次：2宗、约208亩、起始总价约2.19亿元，涉宅地88亩、楼面价1894元/㎡；9月14日第十一批次：仅1宗、约30亩、起始价5753万元、楼面价约2019元/㎡。两批次相隔11天，单宗规模从88亩缩到30亩，起始门槛一降再降，指标却越来越低密（1.5—1.6、绿地率≥40%），监管条款一次比一次细。这不是"没地可卖"，而是"算清楚了再卖"——以低总价降低流拍概率，以小体量匹配房企当下的投资能力，以严规则锁定交付安全。

畛策研究观点

畛策研究认为：这宗88亩低密宅地的价值，不在它能建多少房子，而在于它是"三区三线硬约束＋产业片区居住补位＋更新单元品质提升＋交房即交证"四重逻辑叠加的产物——对政府，这是"缩量提质、控风险"的标准动作；对房企，202万元/亩、1894元/㎡的门槛不高，1.6容积率与40%绿地率也留出了洋房产品的差异化空间，但真正的胜负手只有两个：一是龙子湖片区产业人口导入与更新改造的实际速度，二是9月24日开拍当天的溢价表现——若能低溢价平稳成交，说明市场认可这套"稳"的定价逻辑；若底价成交甚至转挂牌，则意味着蚌埠土地市场仍在寻底，房企的拿地逻辑已从"赌增值"彻底切换到"算现金流"。