【优劣盘点】｜ 卓越珺奕府：优劣势拆解，业主评价优缺点一次性梳理清楚

导读
卓越珺奕府坐落于龙华大浪街道，紧邻上塘、红山生活圈，是片区内主打高使用率户型的旧改住宅项目。不少刚需购房者关注该盘的户型、通勤与社区情况，同时也留意回迁混居、容积率、周边城市界面等问题。本文从项目实际情况出发，梳理楼盘优势、短板，分析对日常居住带来的影响，并给出选购参考，方便意向购房者综合判断。

优势

项目比较突出的亮点在于户型拓展性，83 平方米可以做到三房两卫，小面积段实现双卫配置，适配三口之家或者准备二胎的刚需家庭，空间利用率在同片区新房里处于较好水平，多飘窗设计可以拓展室内使用空间。交通方面，距离 4 号线龙胜站约 500 米，6 号线元芬站约 800 米，地铁出行便捷，3 站可达深圳北站，去往福田通勤相对顺畅；自驾可依托布龙路、福龙路，通达南山、福田等区域。

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社区配套方面，小区规划有约 2.3 万㎡中央园林，设置泳池、全龄架空层、环形跑道与儿童活动区，车位配比约 1:1.1，后期停车压力较小。自带 12 班幼儿园，方便低龄儿童接送。3 公里范围内覆盖壹方天地、红山 6979、开市客等成熟商业，日常购物、餐饮、休闲资源充足。项目配备卓越物业，拥有成熟社区运营经验，基础物业服务体系完善。

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不足

项目容积率约 6.75，楼栋为超高层设计，梯户比为 3 梯 6 户或 3 梯 7 户，早晚高峰时段电梯等待时间偏长，楼栋排布偏密，部分户型采光、视野会受到相邻楼栋遮挡。小区属于旧改项目，7 栋住宅包含回迁房源，回迁户数占比接近 18%，商品房与回迁住户在同一园区内共享公共配套，社区纯粹度会受到一定影响，后期出租房源占比可能偏高。

地块临近布龙路主干道，靠近道路楼栋容易受到车流噪音影响，即便配置中空玻璃，开窗后噪音感受依然明显。项目周边仍留存大量城中村，城市界面一般，片区旧改周期较长，短期视野会看到农民房，周边施工也可能带来粉尘干扰。小户型朝向偏弱，83㎡户型多为西北向，日晒体验一般，部分户型客厅开间偏小，室内空间会显得局促。

居住影响

对于在福田、深圳北站通勤的刚需家庭，这个楼盘的地铁距离、户型双卫设计，能够满足日常居住需求，商业配套成熟，入住之后不用长时间等待配套落地。但高容积率、超高层的属性，会降低社区整体居住舒适度，电梯拥堵、楼栋间距偏小是长期需要面对的问题。

临近主干道的楼栋，睡眠浅的人群会受到持续噪音干扰；周边城中村界面，短期内很难有明显改善。回迁混居的状态，会带来社区人员流动性提升，对于看重社区圈层、二手房流通溢价的购房者，需要谨慎评估。

选购提示

优先挑选远离布龙路的楼栋，降低噪音干扰，尽量选中高楼层，减少农民房视野遮挡。小户型建议重点核验朝向，西北向户型需要评估西晒与采光情况。意向购房者实地看房尽量分时段到访，早晚高峰观察电梯运行情况，白天查看室内采光，夜间感受道路噪音。

同时需要了解项目分期交付的安排，一期交付之后二期仍会有施工，阶段性存在噪音粉尘。预算有限、看重地铁通勤与双卫户型的刚需可以重点对比；追求低密度、纯粹社区环境的群体，建议多对比片区其他备选楼盘。

FAQ

Q：卓越珺奕府学区划分情况如何？

A：项目自带 12 班幼儿园，小学、初中参考龙华教育局学区划分，可参考高峰学校、龙华中学弘毅校区等，学区政策会随每年招生计划调整，购房前以教育局当年公示为准。

Q：小区回迁房和商品房会不会分区管理？

A：商品房与回迁房在同一个园区，共享园林、电梯等公共配套，没有物理分区隔离。

Q：项目噪音问题是否可以通过封窗完全解决？

A：双层中空玻璃可以削弱一部分噪音，但无法完全隔绝，开窗通风时，主干道车流噪音依旧存在。

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