京城顶奢头牌酒店，至今还在苦寻“新东家”

文｜酒管财经

去年年初传出被20亿挂售的北京华尔道夫，如今一年时间过去了还没卖掉。

近日，据中国财富网消息，中粮集团旗下中粮英属维尔京群岛玖柒有限公司，拟转让北京华尔道夫酒店100%股权。

这已不是北京华尔道夫第一次被传寻求出手。早在此前该项目就已经传出挂售信息，市场期待的接盘方却迟迟没有现身，交易一直悬而未决。

作为华尔道夫在国内北方城市的首家落地项目，北京华尔道夫坐拥王府井金宝街的黄金地段，手里攥着北京稀缺可商用的四合院物业，硬件、区位、品牌全部拉满。

论地段，全国能压过它的酒店，屈指可数。

地段足够稀缺，产品具备足够辨识度，可为什么就是很难找到合适买家？

放眼整个国内高星酒店大宗市场，类似的故事正在不断上演。

一大批曾经代表城市门面的高星酒店，营业状态完好，却困在转让、拍卖、流拍的循环之中。

01 谁来接盘北京华尔道夫？

去年年初，据北京产权交易所披露，中粮大悦城旗下COFCO挂牌转让台湾饭店有限公司100%股权，而台湾饭店有限公司正是北京华尔道夫酒店的业主主体，市场传闻标价高达20亿元人民币。

一时间，这则消息在酒店圈激起不小的波澜。

然而，一年多时间已过，这笔交易始终没有后文。

无论是官方公示平台，还是市场动态，均未见"成交"二字。

当时在北京产权交易所披露的转让预披露公告，也早已到期下架。

单看纸面条件，北京华尔道夫的底子不薄。

北京华尔道夫酒店坐落在北京市中心的核心区域，与繁华的王府井商业街相邻，仅隔两个街区便是宏伟的紫禁城，在市场上几乎没有替代品。

可就是这样一套看上去近乎完美的资产，被传多次挂牌出售，交易却始终没有向前推进。

公开信息显示，北京华尔道夫2024年营业收入约1.6亿元，净利润只有391.96万元。

虽然净利润不能直接等同于酒店现金流，但这样的经营表现似乎很难支撑买方期待的价位。

另外，市场的心态也变了。

早些年，地产、资本愿意为城市核心奢华酒店的"地标光环"买单，看重资产的账面估值，看重名片效应。

如今，大家不再迷信地段光环，先算现金流、算回本周期，算每年要持续投入的维护成本。哪怕是北京二环的稀缺物业，也不能跳过真实经营表现这一关。

这就造成一个很拧巴的局面。

卖方清楚资产的历史价值，不愿意过度折价甩卖；买方站在当下的行业周期，看见持续的运营压力，不愿意支付过高的溢价。

两边预期很难对齐，于是就出现了挂牌一年多却迟迟没有成交的局面。

北京华尔道夫的困境，其实已经照见一大批高星酒店共同的痛点。再好的城市地标，到了资产交易市场，终究要回归经营本身。

02 卖不动的高星酒店更多了

把视线从北京放到全国，你会发现和北京华尔道夫处境相似的高星酒店，一抓一大把。

过去曾经号称全球最大豪华酒店业主的富力，巅峰时期手握93家酒店资产，经过几年持续处置，如今体量已经大幅缩水，但依旧有不少高星酒店悬在货架上等待处置。

一部分项目拍卖之后顺利找到买家，还有大量标的，上架之后无人报名，流拍之后下调价格，再次上架，循环往复。

太原富力万达文华多次流拍，南宁富力万达嘉华挂上法拍，还有不少分布在二三线城市的万达文华、万达嘉华，处置进度停滞不前。

太原富力万达文华酒店 图源：小红书

不是没有买家来看，只是愿意匹配价格、愿意全盘承接债务的人太少。

被称为华中第一高楼的武汉绿地中心项目内规划建设的丽思卡尔顿酒店物业，一拍流拍后，京东资产交易平台近日已挂出二拍公告，起拍价降至8.6994亿元，较一拍再降约1亿元，降幅约10%，相当于评估价的8.1折。

图源：京东资产交易平台

锦州喜来登酒店评估价值在5亿元以上，拍卖全程没有参与竞拍的主体；

台州皇冠假日酒店挂牌拍卖之后出现流拍；

国内其他多个城市的老牌地标酒店，不断下调起拍价格，也很难找到合适的收购方。

部分酒店资产甚至经过二十轮以上的降价，标的价格从四亿多元逐步下调至一亿多元，依旧没有竞买人参与竞拍。

市场并不是缺少可用资金，根据仲量联行整理的数据，2026年上半年国内酒店投资交易总额超过99亿元，交易规模同比上涨155.4%。

同样在这半年时间，国内有441个价值千万级别的酒店资产登上法拍平台，最终完成交易的只有20个，整体成交率仅为4.5%。

图源：阿里资产·司法

市场依旧有充足资金，只是投资者的选择方向已经发生变化。当前愿意收购高端酒店资产的买家，可以划分成几类群体。

第一类是保险资金与各类机构资金，这类主体只选择一线城市核心地段，现金收入稳定，债务关系简单的资产，购入资产用来长期收取租金收益。

第二类是地方国有资本，这类主体大多在司法拍卖场景参与收购，接手当地标志性酒店项目，维持城市配套功能，避免项目停工。

剩下小部分为民营资本，这类资本专门寻找折价幅度很大的标的，收购完成后对酒店进行改造，更换运营品牌，依靠资产价值修复获取收益差额。

不过，这类买家设置的筛选条件十分严格。

标的需要位于一线城市核心地段，债务情况清晰，品牌运营协议稳定，日常经营现金收入良好，不存在大额待支付翻新费用。

北京华尔道夫图源：小红书

只要其中一项条件无法满足，就算酒店拥有很高知名度，也会被买家直接排除。

4.5%的法拍成交率，可以直观反映当下的市场情况，大部分进入拍卖流程的酒店资产，都达不到资本方的收购要求。

不少酒店资产折价过半，依旧找不到收购方。

这说明一个事实：高星酒店资产不是没人要，而是价格还没有低到买方愿意承担长期运营风险的位置。

03 高星酒店走下神坛

即便坐拥黄金区位、顶着外资品牌光环，高星酒店在拍卖市场中折价出售仍成为常态。

这场席卷全国的高星酒店拍卖潮，本质是中国高星酒店"黄金时代"的落幕，行业正经历的深度调整和洗牌。

过去依托地产扩张逻辑发展的高星酒店，如今受限于市场供过于求、人力与运营成本高企、客群迭代，Z世代偏好个性化酒店，传统高星客群流失等多重因素，正从曾经的稀缺资产逐步沦为传统业主手中的"烫手山芋"。

图源：网易文创

这一轮高星酒店抛售潮，不会很快结束。未来几年，国内大量高星酒店，都会迎来命运的分岔路口。

一部分优质核心物业，会完成换手。

资金会持续筛选，一线城市核心地段、产权清晰、现金流稳健的酒店，依然会被险资、产业资本、高净值买家收购。

但更多的高星酒店，大概率会陷入漫长的挂牌周期。

酒店行业从来不缺资金进入，但真正困难的是酒店建成并运营多年后，投资人如何把沉淀在物业里的资金提取出来。

北京华尔道夫客房图源：小红书

酒店资产传统上只有几种退出方式：出售物业、转让项目公司股权、抵押贷款，或者继续经营等待现金流回收。

市场不再无条件认可品牌带来的溢价，品牌仅仅是酒店运营的外壳，资产本身的基础价值，还是要回到现金流、产权归属、地理位置、改造成本这些硬性指标上面。

长期亏损、依赖短期补贴、产权存在瑕疵，或者即将面临大规模改造投入的酒店，大概率很难找到买家。

酒店指点网统计过，2026年上半年酒店转让的挂牌数量，比上一年同期增长了223%，平均每一天挂牌转让的酒店就超过230家，折算下来大约每6分钟，就有一家酒店在寻找买家。

不过单条转让信息能够获得的浏览量，已经从2023年大约1000次左右，下降到了今年的400次左右。

挂牌转让的酒店数量很多，愿意接手的人却很少，这基本上就是当前最真实的市场状态。

无论承认与否，高星酒店已然站在了命运的十字路口。