卖掉新北苑，他为什么死等建发东小口？

昨天刚写完朱辛庄，今天东小口0002就来了。

既生瑜，何生亮。

我一直觉得，东小口和朱辛庄就是昌平两个头把交椅。两个盘又赶在差不多的时间入市，后面肯定会被反复放在一起比。

但这两边的买房逻辑，还真不太一样。

我们有个粉丝，跟着我们看房看了很久。

他住在新北苑，二手房已经卖了。原来一直按朝阳改善的思路找房，想换一套更新、更好一点的四代住宅，后来一不小心，等到了市场开始讲五代住宅。

他现在的态度非常明确：不去朱辛庄，死等建发东小口。

原因也不复杂。他就觉得朱辛庄还是远了一点。

东小口紧贴东北五环，离北五环也近，往南就是东小口森林公园。

对已经在新北苑、朝阳北这一带生活的人来说，搬到这里，不至于连原来的生活也一起搬走。

这个片区还有个挺神奇的地方。

人家都说两区交界不要买，它不止两区交界，它是朝阳、海淀、昌平三区交界。

说得直接一点，就是花昌平的钱，离朝阳北五环的生活配套不远，往西又能接西三旗、海淀这边的产业。

清河万象汇、周边产业园、东小口森林公园，不一定都在家门口，但买东西、上班、周末遛弯，基本都用得上。

龍樾海序已经把这批客户验证过一轮。

一共907套房，截至9月8日，已经网签了794套，网签率85%。

所以建发东小口不是在赌这里有没有人买。

它要解决的是，怎么让这批人愿意多花一点。

不过，价格大概率不会复制龍樾海序

目前网传单价大约5.7-6.3万/平，还没有正式对外释放。

我估计它会比龍樾海序更贵一点，产品也应该做得更好。建发这几年做改善和豪宅，确实经常能给人一点惊喜。

这也是那个新北苑粉丝愿意等的原因。

他卖掉二手房是为了改善，不是把旧房换成一个更新的刚需壳子。

建发如果只是价格更贵，房子却没有明显往前走，那他也没必要等。

目前我们拿到的预测产品是81平、96平、108平、116平和140平。

81平预计是两面宽三居，96平预计是三面宽朝南的三居；108平、116平预计进入四居。

140平从报规总图看，大概率是四面宽。

现在还没有官宣户型图，我们手里只是预测户型分布总图。

全套户型图大家可以后台留言「户型」进群蹲。建发这次最大只做到140平，我觉得还是有点保守。

说白了，它没准备把这里做成一个只卖大户型的纯豪宅盘，还是想控制总价，把货快点走起来。

龍樾海序前面卖得这么快，答案已经放在那里，开发商没有必要突然去考验昌平客户的钱包。

按网传价格粗算，81平大约454-470万，96平大约538-557万。

预算卡得紧，又想用较低总价买进东小口，先盯81平。

预算能再往上走一些，更在意朝南面宽、楼栋位置和长期居住，96平才是更值得等正式户型图的一档。

但对那个卖掉新北苑二手房的粉丝来说，现在还不用急着在81平和96平之间做选择。

他等建发，等的是产品差距。

建发这次最值得聊的，是抬板

按我目前确认的一手口径，项目会把地面整体抬高约3米，做全台板，部分首层再架空。

它是昌平首个全抬板项目，也是北京刚需盘里第一个做抬板的五代宅。

万泉寺B、太平桥也做抬板，但人家抬到6米多。

建发东小口大约3米，但这3米足够把小区里的居住地面和城市道路拉开高差。

低楼层的噪音、隐私和看出去的感觉，理论上都会舒服一点。地库尽量放到台板下面，园林也不再只能平铺，可以做出一些高低变化。

代价也很直接。

开车进地库以后，可能要先坐电梯上到抬板层；正常步行回家，也要先上到板上。最终到底怎么走，得等正式的竖向交通图。

有人觉得多一道转换很麻烦，也有人就喜欢这种感觉。

我自己的判断是，只要后期物业维护跟得上，抬板的好处还是更明显。最怕的是效果图很好看，住几年以后电梯、扶梯和公共空间一起掉链子。

真同时看两个盘，该怎么选？

朱辛庄更适合地铁通勤。

工作在西二旗，或者平时沿8号线、昌平线走，未来城·星寰时光离地铁更近，商业和生活也已经成熟。

每天必须坐地铁的人，朱辛庄更直接。

东小口离地铁没有那么近。

到在建的13B线东小口（原建材城东站）1.2公里左右，这个距离，天天走路会有点烦，更现实的方式是骑车或者接驳。

但东小口更靠城里，也更贴朝阳北和海淀东边。

工作在望京、朝阳，或者中关村、西三旗一带，平时能开车、能接受接驳，又不想离原来的生活太远，建发东小口会更顺手。

这也是那个新北苑粉丝死等东小口的原因。

朱辛庄的地铁和成熟，他都看得到。但“再远一点”这件事，对他来说已经足够重要。他想换一套更好的新房，不想把原来的生活也换掉。

所以东小口和朱辛庄会互相抢一部分人，但不会把对方吃掉。

每天必须坐地铁去西二旗，或者沿8号线、昌平线通勤，先看朱辛庄。

原来就住在新北苑、朝阳北、海淀东边，能开车或者接受接驳，又更在意离城里的距离和建发这次的产品，可以继续等东小口。

如果你也在东小口和朱辛庄之间犹豫，直接私信我「昌平双盘」。

把你现在住哪儿、预算、工作地点，以及每天是不是必须坐地铁发来。我把两边的通勤、预计总价、产品差异和该不该等整理给你。

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