北京
文/上海进深 严明会
本周，上海新房市场又迎来一波集中动作：周一至周四，13个项目取证，其中大多是新盘加推。
这个数字若放在往常，不过是“金九银十”的常规供应；但放在“828新政”落地之后，就显得意味深长。
更直观的变化在销售端：有项目只给两天认购，有的两天半，最长的也不过三天半。过去上海新房认购通常留出四天半左右，如今窗口被大幅压缩。
也有盘将开盘时间提前。
原定于9月28日开盘的大华锦樾，由于认购登记组数与房源套数比小于1.8:1，把开盘时间提前到了9月24日。大华锦樾位于宝山顾村，9月12日-9月16日开启认购，首开80套房源收获140组认购，认购率175%，触发限售。
供应没有慢下来，节奏反而更急，上海楼市正在经历一场时间竞赛。
为什么突然这么赶？背后与政策变化密切相关。
“828新政”，把商品房预售门槛提高到主体结构封顶，同时个人住房贷款发放要等到项目竣工备案之后。
9月18日，国新办举行“开局起步‘十五五’系列主题发布会”，住建部明确表示：现房销售是大势所趋。
对开发商来说，这意味着两个关键节点同时后移：能卖的时间推迟，能回款的时间更晚。回款周期拉长，资金成本上升。
但政策并非一刀切，新规主要针对新出让土地，以及已出让但尚未取得建设工程规划许可证的项目；已经拿证、在建的项目，政策口径是“鼓励”现房销售，而非强制。
上海地方细则尚未正式落地，许多执行口径仍按旧办法运行。
这个过渡期，就成了开发商眼中的窗口期。手里已经拿到规划证、具备预售条件的项目，显然没有太多理由继续等待。
9月以来，上海已有18个项目开启认购；算上8月底新政后的项目，累计20个、超过2100套房源进场。
开发商不只是加快取证，连认购期也一起缩短了。
近期取证入市的项目中，宝山中环麓岛、建发云湖玥的认购期为9月17日至19日中午，约2.5天；金茂·满誉为9月18日至20日中午，约3.5天；虹口北外滩绿城潮鸣外滩更加激进，只安排9月17日、18日两天。
尤其是绿城潮鸣外滩，四期推出54套约285-310㎡大平层，均价约19万元/㎡。这样的产品客群本身就高度集中，客户筛选和蓄客往往在正式认购前已经完成。
认购期越短，对蓄客能力的要求反而越高。
该来的客户，已经提前来了；真正到了认购阶段，开发商需要做的就是尽快把意向转化成认购，再进入开盘、签约和回款。
所以现在的短认购期，本质上也是把销售链条整体往前挪。
去年年底，宝山中建山水雅境、金山建发朗玥、宝山招商序等项目，就已经开始尝试2.5天左右的认购周期。招商序当时的认购时间为12月24日至26日上午，同样只有2.5天。
但到了今年，这种操作开始变得更加普遍。
2024年10月“沪七条”出台后，上海不少新房项目的认购期仍然维持在7天左右。随后，市场逐渐压缩到4天半左右，如今又出现2.5天、3天甚至2天的认购窗口。
过去，开发商争的是客户；现在，还要争时间。
对于已经具备销售条件的存量项目来说，越早取证、越早认购、越早完成销售闭环，就意味着越早锁定一笔回款。
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