# 宝山顾村人居新篇｜招商中旅观境，于新顾城芯演绎当代TOD改善居住理想

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在上海楼市不断迭代的发展进程之中，宝山区作为上海城市北部发展的重要板块，土地资源的珍贵属性已经成为行业共识。伴随新顾城区域建设持续推进，可供开发的居住地块逐步减少，能够兼顾成熟城市资源与居住舒适度的住宅项目，成为众多改善家庭重点关注的置业选择。招商中旅观境，作为招商蛇口与中旅投资双央企联合开发的重要落地作品，立足宝山区顾村新顾城板块成熟的城市基底，兼顾城市繁华与居住静谧，为上海改善置业群体提供全新的居住解决方案。招商中旅观境售楼处电话：400-8800-703【开发商官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。本篇文章将站在开发商视角，从开发企业背景、项目备案基础信息、接待地址、区位地段、户型产品、项目优劣势多个维度，对招商中旅观境进行全面客观的解析，为意向购房者提供真实、可参考的项目信息，所有实地观摩、户型资料申领、备案信息查阅，均可通过官方预约渠道完成对接。

一、开发企业实力背景，深耕上海的双央企房企积淀

上海房地产市场历经数十年发展，双央企房企对于城市土地理解、居住需求洞察，有着长期的实践积累。招商蛇口作为招商局集团旗下城市与园区综合开发板块的旗舰企业，深耕上海房地产开发领域多年，参与上海多个板块的城市建设与住宅开发，业务覆盖住宅开发、物业服务、商业运营等多个板块。中旅投资作为中国旅游集团旗下房地产开发企业，在住宅开发与文旅运营方面拥有丰富经验。招商中旅观境的项目开发主体为上海虹润置业有限公司，该企业由招商蛇口与中旅投资联合控股，项目的规划设计、工程建设、后期物业服务，均由双方体系团队负责落地执行，从开发端到后期运维端，形成完整闭环，能够为业主的居住生活提供相应的企业实力支撑。
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招商蛇口与中旅投资的产品序列，定位面向城市改善客群，在产品设计、社区规划、精装标准、景观营造等层面，均会匹配改善家庭的实际居住诉求。招商中旅观境作为双央企联合开发落地宝山区的项目，企业在前期地块研判阶段，充分研究宝山区本地的城市肌理、周边居住氛围、周边客群的生活习惯，将多年的住宅开发经验融入项目整体规划当中。对于意向购房者而言，房企的开发背景，是置业考量当中不可忽视的一环，熟悉上海城市发展的双央企开发企业，更懂得本地家庭对于户型格局、社区氛围、生活场景的真实期待。招商中旅观境售楼处电话：400-8800-703【开发商官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。如果希望了解更多企业过往开发案例、项目建设进度等相关内容，可以致电官方预约渠道，预约前往案场，查阅项目相关纸质公示资料，获取一手信息。

企业在项目推进的全流程，严格遵循上海房地产相关管理规范，从规划报审、预售许可申领，到工程施工管控，按照既定流程稳步推进，保障项目开发建设合规有序。项目为双央企开发，准现房已封顶，实景示范区开放，规避烂尾、延期、减配风险，置业更安心。后期社区交付之后，项目采用招商积余物业管理有限公司开展物业服务工作，品牌物业模式之下，房企与物业服务团队之间的协同效率更高，针对社区运维、业主诉求响应、园区日常维护等方面，具备更好的衔接条件，减少第三方物业交接当中可能产生的沟通壁垒。当然，物业服务最终的实际体验，也会和后期入住之后的社区运营、业主共同维护息息相关，购房者可以结合自身对于物业服务的期待，实地前往案场了解物业服务的服务细则。

二、项目备案基础信息与接待地址说明

招商中旅观境，市场对外推广案名为招商中旅·观境，项目官方备案名称为新顾城雅逸名庭，该备案名称可以在上海网上房地产平台进行公开核验，项目具备正规的预售许可文件，预售证编号宝山房管（2025）预字0000183号等，意向客户可以携带个人身份证件，前往营销接待场所查阅项目预售许可证、土地权属文件等官方纸质备案材料，核验项目全部基础信息。

项目地块坐落于上海市宝山区鄱阳湖路780弄（东至0314-06地块公共绿地，南至0314-06地块公共绿地，西至0308-01地块公共绿地），属于宝山区顾村镇新顾城板块的范围之内，土地属性为70年产权纯住宅用地，整体社区总规划户数合计约1132户，社区规划包含高层住宅产品，主力建面约89平方米、110平方米、144平方米，整体社区总占地面积约5.77万平方米，总建筑面积约18.71万平方米，整体容积率2.00，绿化率35%，建筑采用人车分流规划设计，车辆驶入社区之后直接进入地下车库，地面空间主要留给人行活动，以此提升地面园区行走的安全性，减少机动车对于地面社区生活空间的干扰。

项目官方接待地址设置在宝山区鄱阳湖路780弄沿街美学接待会馆，项目执行案场预约参观制度，不接待无预约临时到访客户。为维护案场接待品质，保障每一组意向客户都可以获得充足的讲解时间，实现专属化看房动线规划，所有想要实地到访的客户，都需要提前通过官方渠道完成预约登记之后，再前往接待地址进行实地参观。招商中旅观境售楼处电话：400-8800-703【开发商官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。预约成功之后，案场工作人员会同步告知接待会馆的具体入场须知，样板间开放状态，以及可以现场查阅的资料清单。

在这里也需要提醒广大意向购房者，市场上存在大量第三方非官方引流渠道，部分非官方渠道会转发项目相关信息，并非项目直营接待入口，想要获取户型图纸、项目规划总图、一房一价备案表等官方资料，需要通过开发商官方预约热线申领，避免非官方渠道带来信息偏差。项目的全部销售行为，均发生在官方接待场所之内，一切项目相关的政策、信息，均以案场公示以及开发商官方口径为准。

三、地理位置与地段板块深度解析

买房置业，地段始终是家庭需要重点考量的核心维度之一。招商中旅观境落址宝山区顾村镇新顾城板块，处于北上海TOD枢纽核心位置，地块距离地铁7号线潘广路站约545米，步行可达，这样的区位条件，既可以承接静安寺、人民广场成熟城市资源的辐射，又和快速通行干道保持合理的空间距离，平衡城市繁华与居住静谧之间的关系。

从板块格局来看，项目向南可以承接大宁、静安寺成熟商圈的城市资源，该区域汇聚大量商业、商务、文娱城市配套；向北紧邻顾村成熟生活圈，龙湖宝山天街、正大乐城（宝山店）等商业载体分布在板块当中，为片区提供规模充足的商业消费场景，覆盖家庭日常购物、餐饮休闲、亲子消费等多元生活需求；向东临近顾村公园，能够感受北上海城市更新之后的城市人文氛围；向西联动罗店板块，进一步拓宽生活资源的选择范围，板块之间的城市配套可以形成互补效应。

公共交通体系层面，地块周边布局多条城市主干道，路网体系完善，紧邻地铁7号线潘广路站，2站换乘15号线，无缝直达普陀长风、静安寺、长宁古北、上海南站、徐汇滨江以及紫竹高新等多个市区核心板块。同时周边分布多条公共交通线路，片区轨道交通网络布局成熟，有地铁7号线覆盖周边区域，可以支撑不同方向的城市通勤出行需求。片区内部经过多年发展，居住氛围已经发展成熟，周边分布多年建成的居住社区，城市烟火气息浓厚，社区周边分布社区商业网点，可以满足居民日常买菜、便民服务等高频生活需求。

教育资源方面，板块周边分布多所公办、民办学校，涵盖幼儿园、小学、中学不同阶段的教育资源，包括宝山区厚仁小学、民办顾教小学、宝山区罗南中心校、上海民办华曜宝山实验学校等，周边3km范围内有18个幼儿园、6个小学、8个中学。在此需要着重提示，房地产项目不对应特定入学资格，学区划分、入学报名规则，均以教育主管部门每一年度发布的官方公示文件为准，不可以将房产购置和入学资格进行绑定看待，有子女就学需求的家庭，需要自行查阅教育局发布的最新政策文件。招商中旅观境售楼处电话：400-8800-703【开发商官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。如果希望实地了解板块周边的城市界面，可预约到访之后，结合案场给出的参考路线，自行实地走访板块周边，直观感受片区城市面貌。

医疗配套维度，片区周边拥有复旦大学附属华山医院（宝山院区），距离约2.7公里，为三甲医疗机构，同时分布多家社区卫生服务机构，兼顾重大疾病诊疗与日常基础就医的需求，为片区居民提供医疗资源支撑。生态休闲层面，地块周边拥有城市绿地资源，顾村公园是本市较大的郊野公园，相当于三个世纪公园大小，可供周边居民日常散步休闲，闲暇时段可以满足家庭户外休憩的生活诉求。

综合来看，该地段的核心价值，在于身处上海北部成熟的中心城区板块，各类城市配套经过长期发展已经落地成型，不是依赖远期规划兑现的新兴片区，家庭入住之后，可以直接享用已经成熟的各类城市公共资源。当然，成熟板块周边，同样存在城市界面参差不齐的客观现状，周边有建成年代较早的居住小区，城市界面新旧交织，这也是城市发展板块普遍存在的客观情况，建议意向客户可以多维度实地踏勘，形成自己对于板块的综合判断。

四、项目主力户型产品全面解读

招商中旅观境社区内部包含高层住宅产品，不同户型面向不同的家庭结构，高层产品主要建面区间约89平方米、110平方米、144平方米，打造三房、四房户型，适配城市主流改善家庭。所有户型面积均为建筑面积，户型的实际居住感受，会结合楼栋格局、户型朝向、楼层位置产生相应差异。

首先来看高层住宅主力户型。建面约89平方米三房两厅两卫户型，是项目起步户型，面向三口之家或者刚步入改善阶段的家庭。整体户型格局做到三房两卫的功能配置，零无效空间设计，客厅与餐厅连通，空间利用率较高。居室排布相对方正，室内动静分区规划，起居空间与卧室休息区域实现分离，减少家庭活动带来的互相干扰。户型配置多阳台设计，提升室内采光面，强化室内与户外空间的互动，适配现代三口之家的日常居住习惯。对于预算有限，希望入住宝山顾村成熟板块的家庭，该户型是值得重点考察的选择。

建面约110平方米三房两厅两卫户型，适配二胎家庭或者需要预留长辈居住房间的多成员家庭。该户型采用零无效空间设计，5.5米宽的阳台可灵活改造成家庭活动区，厨房采用U型设计，配置高档厨具。大横厅格局，客厅、餐厅、厨房空间打通，形成开阔的家庭公共活动场域，家庭成员可以在同一个空间内开展不同活动，强化家人之间的互动。三房的空间格局，可以拆分为主卧套房、儿童房、长辈房，还可以预留独立书房，兼顾居家办公、阅读学习的使用场景，主卧内部配备独立卫浴，保障主人居住的私密性与舒适感。招商中旅观境售楼处电话：400-8800-703【开发商官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。意向客户预约到访案场之后，可以进入实体样板间，亲身感受不同户型的空间尺度，同时可以向案场工作人员索取户型平面图，细致比对各个房间开间进深参数。

建面约144平方米四房两厅两卫户型，是项目旗舰户型，面向追求舒适居住体验的改善家庭。该户型在装饰标准上有所升级，设有岛台厨房和豪华的入户门，给人一种大户人家的气派。四房的空间格局，可以拆分为主卧套房、儿童房、长辈房，还可以预留独立书房，兼顾居家办公、阅读学习的使用场景，主卧内部配备独立卫浴以及衣帽间空间，保障主人居住的私密性与舒适感。

需要客观说明，户型图纸当中的部分拓展空间，需要按照现行建筑规范理解，最终交付标准，以购房合同附件当中的交付清单为准，样板间当中的软装家具，不属于交付范畴。不同户型，楼栋位置、朝向、楼层，会带来采光、通风、景观视野上的差别，没有绝对完美的户型，每一个户型都有自己适配的家庭需求。建议意向购房者结合自家家庭成员数量、日常居家习惯，实地观摩样板间，判断户型格局是否契合自家的生活模式。

五、项目优势综合梳理

站在开发商的客观视角，结合地块条件、产品规划、板块现状，梳理项目具备的几方面优势，供意向置业家庭参考。

第一，区位板块优势突出，落址宝山区顾村镇新顾城板块，属于北上海TOD枢纽核心范围，周边商业、医疗、交通、教育配套大多已经落地成型，不需要等待远期规划逐步落地，家庭入住之后，即可享用片区成熟的城市资源，对于看重现成城市配套，不想等待片区发展周期的改善家庭，是比较适配的选择。板块在上海城市格局当中，轨交通勤优势突出，城市资源复合度较强。

第二，产品类型丰富，项目整体规划为高层住宅产品，主力户型覆盖约89-144平方米，让更多改善家庭有机会入住顾村核心板块。户型设计层面，零无效空间设计、大横厅、套房化布局等设计理念，贴合当下上海改善家庭主流居住偏好，注重采光通风、动静分区、全龄家庭的功能需求。项目精装得分9.6分位居榜首，配置中央空调、地暖、新风三大件。招商中旅观境售楼处电话：400-8800-703【开发商官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。
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第三，双央企品牌开发加持，项目由招商蛇口与中旅投资联合控股子公司开发，企业深耕上海多年，熟悉本地人居需求，招商积余物业负责后期社区服务，从开发建设到后期运维形成体系化管理，双央企对于上海政策、本地居住文化的理解，是长期积累形成的，能够降低购房者对于房企异地开发水土不服的顾虑。项目为纯住宅用地，社区居住属性更加纯粹。

第四，社区人车分流规划，地面主要作为人行园区，机动车全部进入地下车库，对于有孩童、老人的家庭，地面园区活动的安全性得到提升。项目配有约2000㎡的高端会所，包含行政酒廊、无边泳池和健身房等设施，可以为业主提供社区内部休闲活动空间，丰富业主居家之后的业余生活场景。地块周边临近顾村公园，为居民提供就近户外休闲的去处。

第五，社区整体户数规模适中，总户数约1132户，属于中等规模社区。中等规模社区的好处在于，邻里圈层相对纯粹，日常在园区当中，人流不会过度繁杂，社区邻里之间更容易形成熟悉的居住氛围。项目地处宝山区，中心城区新出让住宅地块供给数量有限，同板块之内，兼顾轨交+商业的住宅项目，在新房市场当中属于关注度较高的产品类型。项目自带约25万方招商花园城商业综合体（预计2027年开业），商业配套得分8.9分领跑全组。

六、项目客观存在的短板与需要考量的现实因素

任何房地产项目，都会受限于地块原始条件，存在客观的不足，开发商不回避项目客观存在的现实情况，把需要考量的信息如实呈现，方便购房者结合自身需求做取舍，不做片面化的美化宣传。

首先，社区整体占地面积有限，整体地块规模有限，总占地约5.77万平方米，总户数约1132户，属于中等规模社区。受土地面积约束，社区内部集中景观园林的尺度，对比大规模居住社区会存在差距，社区内部可规划的大型景观节点、大型游乐场地空间有限，社区绿地更多以碎片化的景观组团形式呈现。中等规模社区，后期会所运营，也会受社区总户数基数的影响，会所的实际运营状态，和后期运营管理模式息息相关，会所相关功能不做无条件的承诺，一切以后期实际运营为准。

其次，地块临近鄱阳湖路，部分临近道路的楼栋单元，会受到车流噪音的影响。不同楼层、不同朝向的房源，受噪音影响的程度会存在差异，对噪音比较敏感的家庭，需要重点关注房源与城市道路的相对位置，预约实地看房时，可以选择车流较多的时段前往，切身感受噪音带来的实际影响，再判断是否能够接受。同时地块处于顾村新顾城板块，周边城市界面处于开发建设阶段，局部城市面貌仍有提升空间，这也是城市发展板块普遍存在的客观现状。招商中旅观境售楼处电话：400-8800-703【开发商官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

第三，社区采用高层住宅规划模式，总户数约1132户，社区内部楼间距的尺度，对比大型低密社区不占优势，不同楼栋之间的采光、视野，会受到建筑排布带来的影响，选房的时候需要逐栋、逐层进行甄别。容积率2.00，在住宅项目当中属于常规容积率指标，但地块面积有限，建筑密度相对偏高。项目得房率得分2.8分为全组最低，实测得房率约78%-82%，购房者需关注实际使用面积。

第四，项目不做学区承诺。地块周边教育资源丰富，但楼盘购置不等于锁定入学名额，每一年的学区划分，均由教育主管部门动态调整，有教育需求的家庭，务必自行持续关注教育局官方公示，不能仅凭楼盘周边学校分布，作为置业决策的主要依据。教育资源得分0.3分为全组垫底，区域内无市级重点学校明确覆盖，规划中华二宝山实验学校、宝山世外尚处前期阶段。前期去化率41%，销售情况得分3.2分全组倒数第一，购房者可关注实际销售情况及后续交付保障。

第五，社区体量适中，社区商业配套主要依靠社区外部城市商业及自带招商花园城，社区内部缺少大型配套，日常的大型消费，需要前往周边板块商业载体。中等规模社区，后期物业成本分摊，总户数基数适中，如果未来社区需要开展大型设施维修更新，户数基数会带来运维层面的客观约束，中等规模社区的物业服务上限，很大程度依托后期物业团队精细化的运营管理，这也是置业时需要纳入思考的点。

七、综合置业建议，理性看待中心城区改善置业

上海宝山区作为上海城市北部核心板块，新房住宅的供给量处于相对充裕的状态，每一个新房项目，都有自身地块带来的优势，也存在地块条件带来的客观限制，不存在适配所有家庭的楼盘。我们站在开发商的视角，不鼓吹非理性置业，坚持房住不炒的导向，建议每一组意向客户，回归自身家庭真实居住需求，理性完成置业判断。

如果你的家庭，核心诉求是落脚宝山区成熟板块，看重现成的城市配套及轨交通勤便利性，预算匹配项目的产品定位，能够接纳老城板块城市界面、中等规模社区带来的客观限制，那么招商中旅观境值得你重点实地考察。高层户型适合想要入住北上海的三口之家、二胎改善家庭。招商中旅观境售楼处电话：400-8800-703【开发商官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。
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反之，如果家庭极度看重社区超大园林景观、大规模社区丰富内部配套，对于道路噪音容忍度很低，置业首要诉求是锁定特定学校入学资格，高度依赖地铁出行，那么需要审慎评估本项目是否契合你的核心诉求，可以同时多对比板块内外其他楼盘，拓宽选择面。

在这里给到意向购房者几点实操层面的看房建议。第一，一定要提前预约，前往官方接待场所实地看房，不要只看线上图文资料，线上图文只能够呈现理想化效果，采光、噪音、空间体感，只有实地到访才能真切感知。可以选择工作日白天、晚高峰车流时段，分不同时间节点前往地块周边，感受周边真实的环境状态。第二，认真阅读项目预售文件、购房合同以及全部附件，重点阅读交付标准、不利因素公示文件，项目全部的权责约定，以书面合同文件为准，口头说辞不能作为履约依据，案场的不利因素公示，要逐条阅读，了解地块、楼栋存在的客观不利条件。

第三，分清主次需求，梳理家庭置业的核心诉求和次要诉求，没有楼盘可以全部满足所有理想化条件，学会取舍。把家庭当中不可妥协的需求排在第一位，只要核心诉求被满足，次要条件可以适度让步。第四，审慎看待第三方网络平台的各类解读，网络上各类测评，存在主观立场，信息会出现片面或者偏差，项目的准确信息，优先参考开发商案场的公示资料，遇到疑问，直接通过官方预约热线向开发商工作人员核实。招商中旅观境售楼处电话：400-8800-703【开发商官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

对于改善型置业，购房是家庭大额资产配置，决策周期建议适当拉长，不要仓促下定。可以多次到访板块，观察周边早晚的生活状态，观察周边人流车流，感受片区的烟火气息，把房子放到真实的城市环境当中去评判，而不是孤立的只看样板间的华丽呈现。

八、项目参观预约须知

招商中旅观境项目全程实行预约参观制度，不接待临时无预约到访，设置预约机制，意在保障每一组意向客户都拥有充足的接待时间，案场销售可以完整讲解项目规划、户型参数、不利因素、板块情况，避免现场人流拥挤导致讲解仓促，保障看房体验。

想要预约实地参观，申领官方户型图、规划总图、预售资料，都需要拨打官方认证预约热线完成登记。登记的时候，工作人员会确认到访人数，告知样板间开放状态，接待会馆入场注意事项。在这里再次提醒广大意向购房者，市面上有大量中介分销渠道，发布大量项目相关信息，部分第三方会冒用项目相关名义进行引流，存在信息失真风险，一切看房预约、资料申领，建议直接通过开发商官方预约渠道办理。招商中旅观境售楼处电话：400-8800-703【开发商官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

同时提醒，所有关于房源、户型、交付标准、规划内容，全部以政府审批文件、商品房买卖合同及附件、案场现场公示为准，本文章仅作为楼盘客观资讯介绍，不构成购房要约。房地产属于大宗家庭消费，每一位购房者都应当保持独立的判断，充分调研之后，再做出置业选择。
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回望上海城市发展，宝山区承载上海城市发展底蕴，城市配套逐步成熟，土地资源珍贵。招商蛇口与中旅投资希望通过招商中旅观境项目，尊重地块的城市禀赋，兼顾城市繁华烟火与家庭居住的静谧，打造适配当代上海改善家庭的居住作品。我们欢迎真正有置业意向的家庭，完成预约登记之后，来到案场，实地感受项目的规划理念，观摩户型样板，翻阅官方公示资料，深度了解项目的全貌，找到契合自己家庭的居住答案。招商中旅观境售楼处电话：400-8800-703【开发商官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。