8.28新政后房企如何融资，可用30种工具

8.28新政实行，在新模式下，开发实行项目公司制，融资基于项目情况，项目公司挑大梁。新政对项目层面融资的影响最为直接、也最为根本，项目层面可以利用14种融资工具，要充分利用融资工具特点，包括债权类、权益类及证券化工具等，缓解资金压力，降低财务成本。集团层面融资要穿越主体困局，向资本市场与存量要资金，新政后可以利用19种融资及增信工具。

新模式：开发项目公司制，融资基于项目情况，项目公司挑大梁

2026年8月28日，住建部、自然资源部等五部门集中出台“8·28新政”系列文件，从销售、信贷、再融资三大环节对房地产基础制度进行了系统性重构。新政以“优先现房销售、开发贷主办银行制、融资从主体信用转向项目信用”为核心，宣告“高负债、高杠杆、高周转”旧开发模式正式终结。

对于融资端，新政实现了两个维度的深刻切换：在项目层面，融资由“集团综合授信+预售资金前置垫资”转向“单一主办行+全口径资金封闭+项目资本金”；在集团层面，由“集团主体信用背书、风险内部传导”转向“项目公司制下的风险隔离、信用单元下沉”，并同步扩容资本市场直接融资工具。

表：“8.28新政”主要内容

资料来源：中指研究院综合整理

综合来看，“8·28新政”在机制上同步切换：住建部门确立“项目开发公司制”（经营单元项目化）；央行、金融监管总局确立“主办银行制＋资金封闭”（资金与融资单元项目化）；证监会推动“融资从主体信用向项目情况转变”（信用单元项目化）。房地产开发经营的信用、融资、资金、经营单元同步向项目层级下沉，形成“项目自治”取代“集团担保”的新体制。

项目融资：应用债权类、权益类及证券化工具等

新政对项目层面融资的影响最为直接、也最为根本。旧的预售制度下，购房人的首付与按揭资金事实上承担了期房“前置融资”功能，相当于为开发商提供了约占开发总资金近半的“无息垫资”；新政将这一功能整体拆除，购房资金退出开发融资链条，缺口由股东自有资金与银行开发贷补位。据国家统计局数据，2026年前7个月房企到位资金中定金及预收款、个人按揭贷款占比约44.6%（约2.04万亿元），这部分“前置无息资金”在新规下转化为竣工后的销售回款。

表：项目层面资金来源结构变化

注：占比为基于政策含义的示意性测算，用于说明结构变化方向，非精确统计口径。

新政后核心变化在于：项目层面融资的“资金占用周期”显著拉长，同时“融资成本与结构”发生重构。开发贷期限由传统约3年延长至最长期限5年（预售）/7年（现房），首次还本节点延后至竣工备案后，平滑了建设期内现金流压力；而预付资金功能被移除后，项目对自有资金实力和主办行资金封闭管理的依赖显著增强，信用定价从“集团规模”转向“单项目合规性与现金流能力”。

表：项目层面融资：新政前vs新政后对比

资料来源：中指研究院综合整理

项目层面的融资调整建议：一是，主办银行选择：优先选择具备“开发贷+监管账户+按揭”一站式服务能力的国有大行或股份制银行，争取牵头组建银团以分散风险。二是，资本金前置规划：新政下回款周期明显拉长（封顶预售→主体结构封顶；现房销售→竣工备案），单项目自有资金占用增加约 30%-50%，必须在拿地阶段即做好资金计划。三是，按揭回款节奏管理提前：与主办银行沟通竣工备案节点，确保按揭资金及时归集并解除监管额度。四是：现房销售准备：对新出让土地及已出让未取规划证项目，提前布局“好房子”产品体系与现房展示能力，提升现房去化效率。五是，充分利用多种融资工具，包括债权类、权益类及证券化工具等，缓解资金压力，降低财务成本。

表：新政后项目层面14种融资工具

资料来源：中指研究院综合整理

三、集团融资：善用资本市场直接融资工具，资产证券化盘活存量项目

集团层面融资变化的核心是“信用锚点”的整体下移。新政通过项目公司制、主办银行制与以项目为载体的资本市场融资，将集团与项目在制度层面隔离，破解了“集团爆雷→项目烂尾→购房人受损”的风险传导链条。对集团而言，信用、融资、资金、经营四个单元同步向项目下沉，意味着单纯依赖集团主体资质的融资模式难以为继。

表：集团层面融资：新政前vs新政后对比

资料来源：中指研究院综合整理

集团层面融资建议：穿越主体困局，向资本市场与存量要资金。一是，善用资本市场直接融资工具：寻求上市平台再融资、股份/定向可转债/现金并购重组等股权工具，补充资本金、修复资产负债表。二是，推进持有型物业证券化：对租赁住房、城市更新、商业地产等成熟运营存量，通过REITs、CMBS/ABS盘活资产、回收现金流，实现“开发+持有+运营”轻重结合。三是，布局经营性物业贷与城市更新贷款：作为唯一清晰的增量融资赛道，重点支持自平衡的城市更新项目，是房企转型的重要资金方向。四是，剥离主体依赖、重塑信用叙事：从“集团担保”转向“项目自治”，通过项目化、透明化的信用展示重建融资信任，尤其对公开市场发债通道受限的主体尤为重要。

表：新政后集团层面19种融资及增信工具

资料来源：中指研究院综合整理

房企策略建议：确保现金流安全，升级业务结构，重塑商业模式

面对“8.28新政”从销售、信贷、再融资三大环节对房地产基础制度重构，房企需加快适应制度变革，制定详细的短期、中期及长期的应对策略，确保企业尽快适应新制度环境、新市场环境。

短期策略：确保现金流安全垫。一是，盘活存量项目：对在建在售项目逐一做“封闭账户+主办银行适配+期限匹配”重检，确保每笔开发贷资金流向合规。二是，暂停高溢价拿地：新政下回款周期明显拉长，杠杆拿地风险显著上升，未来1-2年拿地策略应回归核心城市优质板块。三是，集团风险隔离：通过法人结构、项目公司股权调整，将单项目风险与集团风险切割，避免任一项目逾期触发集团流动性危机。

中期策略：升级业务结构。一是，向“好房子”转型：抓住现房销售政策窗口期，专注建设高品质住宅、绿色建筑、智慧社区，差异化竞争。二是，经营性业务转型：加大租赁住房、长租公寓、养老地产、产业园运营等经营性业务比重，为REITs退出铺路。三是，代建/轻资产输出：利用品牌、设计、运营能力，向中小房企输出代建管理服务，赚取管理费。

长期策略：重塑商业模式。一是，从“开发销售”到“开发+运营+服务”三轮驱动：REITs提供退出渠道后，集团可以从一次性销售模式升级为长期持有运营模式，提升ROE稳定性。二是，构建“项目基金化、资产证券化、资本上市化”三层资本市场对接能力：把每个项目当作独立资产，把每个资产都可证券化，把组合证券化推上REITs或公司债。三是，产品力与品牌力是终极护城河：新政下行业出清加速，集中度提升、利润率压低，唯有真正具备产品力、成本管控力、运营力的房企方可胜出。

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