五年以后，现价100万的房子值多少钱？内行人给出预测

五年前，如果有人问“100万的房子五年后值多少”，多数人会不假思索地说“至少120万”。到了2026年，同样的问题，答案已经变成了一道没有标准答案的“综合题”。

2026年8月，国家统计局公布的70城房价数据清晰地显示，全国新房仍处在筑底修复阶段，住建部对楼市的定调关键词是“稳定”。经济学家马光远在2026网易经济学家年会上给出了一个更直白的判断：以2021年为高点，到2031年前后，大约70%的城市房价再也回不到那个水位了。

同样100万的房子，五年后可能值120万，也可能只值60万。区别不在房子本身，在它脚下那块地。

一线和强二线核心区，大概率守住并小幅增值

北上广深主城区，以及杭州、成都、武汉、西安、南京这类强二线城市的成熟核心地段，配套齐全、地铁学校资源完备、人口持续流入。在中性情景下，五年后100万的房子大致在105万到120万之间，年均涨幅2%到4%，很难再现过去每年百分之十几的暴涨行情，更多是跑平或者小幅超过通胀水平。

这类房产最大的优势不是涨幅，是流动性。只要价格合理，挂牌一两个月就能卖掉，急用钱的时候能顺利变现。但前提条件很严格：必须是核心板块，产品不能太差。如果是房龄超过25年、没有电梯的老旧小区，哪怕身处省会核心，也会受到折旧拖累，五年后可能仅仅维持在95万到105万区间，想快速出手往往还需要适当降价。

普通弱二线和三四线主城区，横盘就是最好的结果

国内数量最多的一类城市，普通地级市的老城区、县城核心地段。100万在这里基本可以买到一套面积不错的改善住宅。

这类市场未来五年大概率以横盘震荡为主。中性预判，五年后价格大致落在90万到105万之间，行情好一点维持原价，行情偏弱会出现10%以内的回调。原因很现实：25到39岁的购房主力人口总量在持续萎缩，本地年轻人大量向省会、沿海大城市外流，新房和二手房库存并不低，购买力跟不上供给。如果是物业好、楼龄新、学区地铁齐全的小区，尽量往100万上方靠拢；如果是老旧大高层、物业混乱的小区，更容易向下靠近90万的区间。更大的风险不是账面降价，而是流动性——很多房源挂牌半年甚至一年都找不到合适买家。

县城远郊和人口流出区域，贬值是常态

年轻人大量往外跑，棚改红利早已结束，房子越建越多却没有足够接盘人。不少房源降价都卖不动，法拍房反复流拍。五年有可能贬值15%到30%，100万的房子也许只剩六七十万。到2031年前后，部分偏远区域房价较2023年跌幅可能达到40%到60%。更大的难题是“有价无市”——看着名下有一套房，实则是根本变现不了的死资产。

一笔被大多数人忽略的账：持有成本

把城市层级放在一边，还有一个更扎心的现实：即便五年后房子挂牌价还是一百万，你实际上已经亏了。

按三成首付、贷款七十万、当前商贷利率计算，五年等额本息还款中光交给银行的利息就得好几万。物业费按每平米两块五算，一百平米一年三千，五年一万五。加上房屋折旧、家电损耗、维修基金消耗，综合测算下来，一套总价一百万的房子，五年里的综合隐性支出大概占到总价的百分之十二到十五。

换句话说，到了2031年，这套房子的真实成交价必须卖到115万左右，资产才算真正没缩水。如果仅仅稳在100万，表面看没跌，实际上已经亏掉了十几万现金流。如果再算上首付三十万如果放在银行五年定期的利息收入，或者投入其他渠道的可能收益，这笔机会成本的账只会更难看。

流动性比账面价格更值得关心

未来几年一个很可能出现的情况是：有些房子价格看着没怎么降，但挂出去一年都没人接；而有些房子稍微调整一点价格，很快就能成交。这背后反映的是流动性差异。

对持有者来说，能不能在需要的时候顺利变现，比账面价格重要得多。五年后那套“100万的房子”，也许标价还是95万，但如果半年卖不出去，这个价格的意义其实不大。租售比也是一个越来越被关注的指标。中指研究院数据显示，截至2026年4月，50城住宅平均租金房价比为2.27%，较2023年初低点有所提升，但瑞银的研究指出一线城市平均租金回报率仅为1.81%，而全国平均房贷利率为3.07%。租金回报率持续低于房贷利率，意味着持有房产的现金流是负的。

一个基本的判断框架

经济学家马光远的判断值得认真对待：到2031年前后，只有少数城市的房价能刷新历史高位，大约70%的城市再也回不到2021年的水位了。这不是在唱空楼市，而是在描述一个极端分化的时代。好的更好，差的更差，中间大部分横盘。

对于手里有房或者正在考虑买房的人来说，可以问自己几个简单的问题：所在城市的年轻人是在流入还是流出？周边配套是已经建好还是停留在规划上？小区二手房的挂牌量和成交情况怎么样？自家房子的户型、楼龄在片区里有没有竞争力？

如果一个城市的人口在持续流出，产业在萎缩，年轻人找不到像样的工作，那100万的房子五年后可能只值六七十万。如果一个城市的核心地段还有源源不断的人想挤进来，好房子依然稀缺，那保住本金并小幅增值是大概率的事。

楼市普涨的时代已经结束了。往后买房拼的是眼光，不是胆量。