16年“长跑”结束，深圳福田一旧改项目破局

来源：界面新闻

界面新闻记者 | 王妤涵

16年，在深圳的城市更新史上算什么水平？

近日，深圳福田区住建局公告，确认深圳华强财富置业有限公司为福田华强南西片区城市更新单元实施主体。这意味着，这个从2010年就被列入计划、位于深圳核心区的大型旧改项目，正式转入开发阶段。

9月10日，界面新闻记者来到华强南西片区实地探访。建于上世纪八十年代的步梯楼外墙斑驳、管线凌乱，与一街之隔的华强北商圈形成了强烈反差。该项目更新范围包括华强花园、华粤小区等共33栋建筑、777个专有部分，涉及物业权利人654人，拆除用地面积4.3万平方米，拆除建筑面积7万多平方米。

记者看到，原华强花园小区外立面目前已经张贴了“实施主体正式确认，拆除重建指日可待”“遵从法定程序，把握安置机遇”等多个条幅。“这里说要拆迁说了好多年了，这次是真要拆了，里面早没住什么人了。”附近的商户李先生对界面新闻记者表示。

华强南西片区现状 王妤涵拍摄

耗时16年，卡在哪？

华强南西片区项目是深圳首批取得计划立项的旧住宅区城市更新项目之一，也是福田区首个启动行政调解、首个公开选择市场主体、首个适用行政征收的旧改项目。

“从项目的事件跨度上来看，深圳目前的旧工业区、旧商业区改造速度相对更快，三五年、五到八年的案例都有，平均大概五六年可以落地；城中村改造周期更长，8至10年属于正常区间；而一些“难啃”的老旧小区改造耗时最久，大多要10年以上。”合一城市更新集团董事总经理罗宇在接受界面新闻记者专访时表示。

华强南西片区，正是最“难啃”的老旧小区类型。

罗宇进一步分析道，城中村和老旧小区都涉及大量权利人，但城中村属于熟人社会，而深圳是移民城市，老旧小区基本是陌生人社会。“在市场化拆迁模式下，老旧小区更新推进难度更高，这也是行业一个很现实的痛点。”

从时间线来看，华强南西片区项目2010年列入计划，2015年取得专项规划批复，此后一度陷入漫长的博弈期，直到2021年《深圳经济特区城市更新条例》实施之后，项目转入依法推进轨道。

2023年，项目迎来关键进展：片区业主高票通过搬迁补偿与主体遴选方案，签约人数和签约面积双双超过95%；同年，深圳华强财富置业被依法公开选定为市场主体。此后进入依法征收阶段，2026年8月最后一批征收补偿决定书正式公告。截至2026年8月，654户业主全部签约，签约人数占比100%，签约面积占比100%。

那么，耗时16年的“卡点”究竟在哪里？

罗宇向界面新闻记者解释了一个通常容易被忽视的细节：“城市更新实施主体确认的条件，是拆迁签约率达到100%。但签约100%不等于100%收房；收房100%，也不等于产权100%注销。”

项目满足“双百”签约条件就可以确认实施主体，但确认之后还要完成全部收房、清租，再开展房屋拆除、产权注销等一系列环环相扣的环节，所有条件全部达成，项目才能实现供地开发建设。项目周期拉长，背后是各方利益协调谈判、项目推进过程中的资金保障融资支持等多重因素的叠加。

此外，值得注意的是，项目实施主体华强财富置业是一家深圳本土民企。界面新闻查阅天眼查App数据显示，该企业由深圳华强新城市投资集团持股75%，深圳时代财富事业集团持股25%。而据界面新闻记者观察，目前多数城市的大型旧改由于耗时久、资金沉积大，多由国央企操刀。

项目实施主体股权结构图 界面新闻截自天眼查App

对此，罗宇在采访中分析指出，该项目早在2016年深圳房价大幅上涨之前就已经启动，并非近期才拿地。“从市场化城市更新的运作层面来看，民企本身具备一定优势。但随着房地产市场下行，原先的投资预期收益发生变化，融资难度提高，项目推进实施亦面临相关挑战。”

存量盘活提速

整体来看，进入2026年以后深圳城市更新市场存量项目的盘活也在提速。

宏观数据方面，深圳城市更新的“家底”颇为可观。据合一城市更新集团统计，截至2026年7月，全市纳入更新计划的项目累计达1062个，拆除范围总面积8971.4公顷；其中通过专项规划批复的项目765个，规划计容建面24326.7万平方米。但进入实施主体公示阶段的项目仅561个，计划实施率按项目数量为52.8%，按用地规模仅为41.2%。

首先是政策端的密集发力。今年3月，深圳正式实施《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》，明确未完成规划审批的旧改项目原则上可不配建保障性住房，同时合理核定土地移交率，在满足交通、教育等配套设施服务能力的前提下可进行调整。

与此同时，深圳明确104个城市更新项目作为2026年重点攻坚对象，计划全年完成旧改领域固定资产投资1680亿元，覆盖全市10个行政区。其中宝安、龙华各15个，南山14个，罗湖13个，龙岗12个，福田10个。截至今年3月，已有34个项目重启建设，包括福田南天电力旧改、南山莱茵花园旧改等搁置多年的重点项目。

多个搁置多年的“老大难”项目也在2026年迎来突破。南山北头村旧改在签约率超过95%、仅剩9户未签约的情况下，南山区政府于2026年1月启动行政调解程序，6月11日正式发布房屋征收决定书，成为南山区首个通过行政征收方式破解僵局的城中村城市更新项目。

挑战与压力

政策端“提速”是推力，融资端的收紧则成了城市更新推进中的阻力。

今年8月28日，金融监管总局会同相关部门印发五项房地产融资管理办法，涵盖城市更新项目贷款、房地产信托等配套细则，明确提出融资模式从“看股东”到“看项目”的范式转换，各项目须单独建账、独立运作、封闭管理。

罗宇在采访中向界面新闻分析道，828新政对城市更新项目前期融资形成约束：城市更新项目贷款、信托资金，均不能用于净地出让之前。“也就是说，拆迁阶段、土地整理前期，城市更新项目无法获得银行、信托的融资支持。”根据《城市更新项目贷款管理办法（试行）》，贷款资金不得用于缴纳土地出让金及相关税款，不得用于净地供应前土地征收、拆迁安置补偿等前期环节。

这意味着，大量尚处于拆迁谈判和土地整理阶段的存量旧改项目，将面临“断粮”风险。

而与此同时，9月3日，广东省自然资源厅发布《关于加快推进低效用地再开发促进高质量发展的若干措施（征求意见稿）》，明确提出存量“三旧”改造项目原则上需在2029年底前完成土地供应。“存量立项项目一边被政策要求加速，一边缺少前期资金，落地难度明显提升。”罗宇总结道。

2026年是“十五五”规划的开局之年，国务院已正式印发《城市更新“十五五”规划》，标志着“城市更新”上升至国家长期战略地位。

在此背景下，罗宇判断，对于还没有立项的新增旧改项目，未来会更多转向政府主导模式。但他同时提醒，国务院办公厅今年13号文有明确要求，政府类投资严禁新增地方债务，地方领导对政府主导投资项目终身追责，不能通过地方国企绕道规避审批。“因此即便是政府主导的新增项目，推进上也会更为审慎。”

深圳市场方面，下半年值得重点关注的项目还有不少，如推进中的罗湖螺岭片区、南山爱榕园片区都为重点区域的代表性项目。“深圳常住人口持续流入，住房需求相对旺盛；而深圳又是高密度建成区，想要增加核心区域住宅土地供给，需要进一步加大力度持续推进城市更新与低效用地再开发。”罗宇指出。“总结来说，不管是存量项目还是新增项目，都要在合规框架下推进。”