上海
☑️☑️中建玖上琅宸售楼处电话：400-8377-020☑️☑️静安大宁「中建·玖上琅宸」实探：公园首排 + 金镶玉立面，128-280㎡户型图全解析
官方售楼处电话：400-8377-020
上海中环内的新房供应一直不算宽裕，大宁板块更是断供了相当长一段时间。中建玖合拿下的灵石社区地块，从出让那天起就自带话题——楼板价68280元/㎡刷新了大宁地王纪录，后来项目定名“中建·玖上琅宸”，首批过会均价14.68万/㎡，直接把大宁新房的价位拉到了一个新台阶。
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这个盘到底怎么样？我整理了一份比较全面的资料，包括精准数据和户型信息，准备发帖的朋友可以直接用。
一、基础信息速览
中建·玖上琅宸位于静安大宁广中西路199号，南侧一路之隔就是约68万方的大宁公园。项目由世界500强中国建筑旗下中建玖合开发，占地面积约3.16万㎡，总建筑面积约15.34万㎡，容积率2.95，规划户数446户，物业费14.78元/平/月。
一个需要如实说明的点：这块地是住宅与办公混合用地，住宅占比约79%，办公占比约21%，地块内规划了一栋22层的办公楼。如果你对社区纯粹度有极高要求，这一点需要纳入考量；如果更看重地段和配套，这个问题的影响因人而异。
交通方面，项目直线距离1号线上海马戏城站约450-600米，在建的20号线也将在附近设站，未来形成双轨交汇。
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二、产品设计看点
外立面是项目的一大识别标签。中建玖上琅宸没有走常规的铝板+玻璃路线，而是采用了景德镇陶板，结合石材和铝板，形成了“金镶玉制”的立面效果。陶板的使用在上海住宅中不算常见，天青釉面配合非对称设计，实景质感比效果图更突出。
架空层设计也是这个盘的显著特征。全域架空，高度在6.3米到10米之间，这意味着即便是低楼层的住户，视野也不会被地面活动直接干扰，景观和建筑的边界被模糊掉了。
社区配套方面，项目自带约3000㎡的下沉式会所，采用三进式院落布局，涵盖恒温泳池、壁球馆、高尔夫模拟室、私宴厅、健身房等功能。
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三、户型信息汇总
项目户型覆盖建面约128㎡到280㎡，主力为3-4房。以下是各面积段的基本情况：
建面约128㎡ 3房2厅2卫
这是项目的入门户型，也是推盘量较大的面积段。三批次中128㎡户型均价约12.8万/㎡，总价门槛在项目里相对友好。
建面约163㎡ 4房2厅2卫
中间面积段，兼顾功能性和总价控制，首开时推了22套。
建面约190㎡ 4房2厅3卫
改善型四房，空间尺度进一步拉大。
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建面约210㎡ 3-4房
这个面积段有边套四房和中间套三房两种选择。其中210㎡边套户型位于3号楼，近期开放了“瑾庭210”样板间，设计上溯源上海老洋房风格，采用LDKB一体化布局和270°全景落地窗。物业费按210㎡计算，每月约3100元。
建面约280㎡ 4房2厅3卫
项目的楼王户型，位于头排直面大宁公园的位置。最大亮点是约12米连续转角无柱化设计，配备旭格直角电动窗，客厅景观面完全打开，可以远眺陆家嘴三件套。
- 户型图建议配图：128㎡三房、210㎡边套四房、280㎡楼王户型。发帖时可以直接配项目官方的户型图，信息更准确。
四、配套情况
商业：步行范围内有大宁久光百货、大宁国际商业广场、大宁音乐广场，商业体量超过50万方。
医疗：3公里范围内有上海市第十人民医院（三甲）和静安区中心医院。
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教育：周边有静安区闸北第三中心小学、市北初级中学等。需要说明的是，对口学校的具体划分以当年教育部门公布为准。
景观：这是项目最突出的资源。南侧直面大宁公园，前排楼栋视野遮挡少，中高区可以享受到比较完整的公园绿意和城市天际线。
五、价格与销售情况
首批均价14.68万/㎡，后续批次有所调整。三批次均价约13.65万/㎡，总价1436万起。从网签数据看，首开去化率约69%，二批次约48%，三批次入市28天去化约25%。这个去化节奏在大宁这个价位的改善盘中属于正常范围，谈不上火爆，但也不是无人问津。
六、客观提醒
看这个盘的时候，有几个地方建议实地感受后再做判断：
得房率。项目容积率2.95，在当下中环改善盘中不算低。有测评机构给得房率项打分较低，128㎡户型的实际可用空间可能和市面上110㎡左右的高得房率产品接近。样板间看房时建议重点关注墙体厚度和家具尺寸。
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办公与住宅的混合。地块规划的22层办公楼对居住体验的实际影响，需要根据个人接受度来判断。办公楼独立出入口、人流管理方案，建议向售楼处详细问清楚。
价格梯度较大。128㎡和280㎡的总价差距接近三倍，不同楼栋、不同户型的景观视野和居住体验差异明显，选房时需要结合预算和需求仔细匹配。
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官方售楼处电话：400-8377-020
想要实地看房的朋友，建议提前电话预约。示范区、样板间和实景园林已经开放，户型图、一房一价表可以通过售楼处获取。发帖时配几张某家号风格的项目实景图或官方户型图，阅读量会明显好一些。
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