缦云ONE三期调规，洋房建面90㎡起步

北京进深 徐迪 9月9日，北京城市副中心0401街区FZX-0401-6073地块项目设计方案公示。

地块位于通州区永顺镇，东至岳庄路，南至永顺东里北街，西至永顺路，北至永顺东里2号院。

该项目的建设单位为北京顺开房地产开发有限公司，这是通州豪宅合生缦云ONE的开发主体。

早在2024年7月，6073地块就已公示过一版设计方案，当时还有它南边的6076地块。

时隔两年，项目进行了颠覆性的调整，楼栋楼和房源数量都有所增加，布局也整体打乱重排了。

先看基础参数，建设用地约2.32公顷，容积率从2.8调降至2.47。

调整之后，总建筑规模约9.04万㎡，其中地上计容建面约5.74万㎡。

规划11栋住宅楼，其中5栋15-18F小高层，另外6栋为洋房。

之前6073和6076两个地块总停车位是435个，新版本仅6073地块就设置了580个车位，说明总户数有了较大的增加。

预计这个项目也是缦云ONE的系列项目，此前已有一、二期取证，估且把6073地块称为缦云ONE三期。

楼栋排布

6073地块地形非常不规则，大致呈一个三角形。

西边一墙之隔，是合生20年前开发的万福家园。

万福家园都是6层板楼，导致6073地块西边这一排需要大幅度退线，并且靠近的一排只能做低楼层，以免侵占邻居的采光权。

为什么说6073地块会是缦云ONE的一部分，最大一个原因是它的楼栋号，从17#开始。

缦云ONE前两期一共是11栋楼，6073地块南边还有一幅6076地块，之前的方案是排了4栋楼，预计后续也会调整，一同编入缦云ONE的楼栋号。

受地形和周边旧住宅楼所限，6073地块只在大门口两侧做了4小高层产品，这部分楼栋靠近马路。

北边尖角部分排了3栋洋房，由北至南分别是17#楼6F、18#楼10F、19#楼11F。

3栋楼都是东西朝向的“厢房”，中间只隔了0.2米变形缝，且最北边的17#楼距离隔壁小区只有20米左右，17#和18#的西边还做了顶退才能保证间距合规。

所以这三栋楼大概南北都不会有大窗，顶多开几个通风的小窗井，还要做防对视处理。

西南角的楼栋排布也是同样的难题。

距离北边住宅楼太近，之前的设计方案这个位置做成了消防车通道。

新版本在这个角落里硬是塞下了一栋住宅楼和一个长盒状的商业用房。

商业只有一层，总高3.9米；

住宅楼分了三个单元，西侧离隔壁小区最近的单元地上只有两层，首层还是架空层——也就是说这个单元只有一层房源可以售卖。

再看它的高度，6.1米，架空层标准是3.6米，住宅层高3米，这意味着它的首层大概率向下挖了半米。

这栋楼的另外两个单元地上也只有4层，首层也是架空的，其中东侧单元还有顶退设计。

为了在这点边角地块上做出货值，设计师也是煞费苦心了。

动线设计

人行主入口开在东侧岳庄路上，做了造型别致的景观大门，向内通过物业用房连接下沉会所。

会所周边做了休闲平台和风雨连廊，西侧还做了两个景观亭，与中央的集中绿化区域形成一片园林主轴。

东侧和西南角位置各有一处地库出入口，北边靠近隔壁围墙的位置，有一片地面停车场。

预计这46个地面车位只用于报规，交付后不会实际使用。

因为小区并没有地面车行出入口，只在东侧大门两边设置了两处消防出入口，车辆如果从这个口进出，驶到车位会非常绕，中间还会经过室外活动场地和电动自行车的集中停放区域，容易产生安全隐患。

户型+赠送

小区计容总面积是5.74万㎡，预计是485套房源，户均建面118㎡。

对比一、二期200㎡的大平层，显得非常低调。

洋房以90㎡左右的小户型为主，仅中间的22#楼为160㎡户型；

小高层主力面积段在110-140区间，东南角有一个单元建面在80㎡左右。

赠送空间，缦云二期的南向开敞阳台进深是1.3米，设备平台进深是0.7米。

三期应该会在这个标准上再升级，目测南向通面开敞阳台，进深能达1.5米；

北向设备平台，不同户型尺寸不同，但是都可以封闭。

20#西南角还有一个怪异的退层。

18F退15F，上面3栋楼像被砍掉了一角，不知道这是个什么设计。

6073地块、6076地块，以及缦云ONE一、二期所在的6081地块，都属于合生创展通州永顺300亩土地中的一部分，地块成交于2001年。

拿地当年即取得规划许可证，但后续的拆迁时间较为漫长，又经历了副中心的规划变更等。直到2023年7月，随着项目一期地块上的永顺中心小学迁出，项目才正式进入开发阶段。

6081地块即永顺中心小学原址，开发为缦云ONE项目。

街坊路西侧8栋为一期，共342套，面积段195-349㎡，2024年5月首开，预售均价7.2万元/㎡。

目前网签228套，成交均价6.76万元/㎡。

东侧3栋为二期，去年6月进行了调规，增加开敞阳台、底层架空、邻里共享公共空间等好房子设置。

目前1#和11#已取证入市，共239套，面积段213-262㎡，网签17套，成交均价5.76万元/㎡。