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一、楼盘基本情况

位置在张马屯管鲍大街北侧、奥体中路西边，地图上一找就能找到。整个小区13栋楼，4栋高层+9栋小高层，这种街区制设计，把楼栋分布在三个独立的院子里，各自成组团，互相不干扰，也比大通道式的布局更有围合感。

总共960多套房子，全部毛坯交房。毛坯虽然交房时看着"裸奔"，但好处是装修可以按自己想法来，省去拆改成本，对于有装修意愿的购房者其实更划算。

最值得关注的一个数字——容积率1.78。这个数字放在改善盘里可能不算什么，但放在张马屯这个以刚需刚改为主的板块里，真的不多见。容积率低意味着什么？楼间距够宽、户数够少、采光通风有保障，住起来就是比高密度小区舒服。

绿城春风心语 · 实景效果图

关键数据一览：

容积率：1.78（张马屯板块罕见低密）

楼栋：13栋（4栋高层+9栋小高层），960+套

交付：毛坯，交房近两年

高层公摊：接近30%（明显偏高，注意）

开发商：绿城（品质有保障）

小区总平规划图

容积率1.78放在张马屯刚需板块，你觉得这个数字有多大吸引力？评论区聊聊。

二、户型分析

整个小区就5个户型，高层1个，小高层4个，选择余地不算大，但每个户型定位清晰，没有乱七八糟的边角料户型。我挨个给你过一遍，选哪个心里有数。

户型一览：

• 三室两厅一卫 99-100平 · 高层 · 两梯四户 · 公摊~30%

• 三室两厅一卫 96-97平 · 小高层 · 厅宽4.7m · 公摊较低

• 三室两厅一卫 105平 · 小高层 · 双阳台 · 公摊较低

• 三室两厅两卫 112-115平 · 小高层 ·主力推荐· 公摊较低

• 四室两厅两卫 130平 · 小高层 · 四面宽 · 公摊较低

高层户型（1种）

99-100平 三室两厅一卫，两梯四户，动静分区——卧室区和客餐厅各在一侧，平时生活互不干扰。中间户和边户布局一模一样，区别只是入户门朝向不同。定位很明确，就是冲着预算有限、想住绿城品质的刚需客户去的。

但要特别说一句：公摊接近30%，对于99-100平的户型来说有点伤。套内实际面积算下来也就七十来平，如果你是卡着总价上车，高层可以接受；但如果你对套内面积有硬要求，还是建议往小高层方向看。

99-100平 三室两厅一卫 高层 | 动静分区布局

小高层户型（4种）

96-97平 三室两厅一卫，这个房子数量比较少，不到20套。优势很明显——厅宽做到了4.7米，视觉上宽敞很多，放个大沙发都绰绰有余。劣势也实在：没有独立餐厅，客厅和餐厅连在一起，不介意开放式布局的可以，但家里饮食习惯比较重口的，生活久了可能会有点受不了。

96-97平 三室两厅一卫 小高层 | 厅宽4.7m，套数少

105平 三室两厅一卫，双阳一卫，布局中规中矩，适合家里人口不多、对卫生间数量没要求的客户。两个阳台一个朝南、一个服务厨房，采光和收纳都能兼顾到。预算够的话，还是建议往112平看，多一个卫生间用起来差距很大，尤其家里有老人小孩的时候你就知道了。

105平 三室两厅一卫 小高层 | 双阳台，一个卫生间

112-115平 三室两厅两卫（主力推荐），这是这个小区小高层的主力户型，也是我最推荐的一个选项。三叶草格局，双阳台+两个卫生间，主卧带独立卫生间，客卫给其他家庭成员用，日常生活的舒适度上了一个台阶。

双阳台的设计也很实用——南阳台接入客厅，增加采光；另一个阳台连接厨房或次卧，洗晒功能不会占用主要生活区域。这个户型结构在当前市场上就是比一卫户型好卖，也更保值，基本上是刚需改善两头吃的款型。

112-115平 三室两厅两卫 小高层 | 双阳双卫，当前市场最受欢迎

130平 四室两厅两卫，是小区最大的户型，四面宽格局，四个房间全部朝外，通风采光都不含糊。它还有个灵活之处：可以按需改成宽厅三室，把其中一个房间并入客厅，变成大横厅的感觉，适合喜欢大客厅、不需要那么多独立房间的家庭。

如果家里要住老人、或者两个孩子各需要一个房间，四室两厅两卫这个格局是刚改里少见的实用配置。在张马屯板块，这个面积和这个户型结构，性价比上还是有优势的。

130平 四室两厅两卫 小高层 | 四面宽，可变宽厅三室

公摊数据参考：小高层公摊普遍较低，具体看各楼栋；高层两梯四户公摊接近30%，在张马屯片区也算偏高的。买高层一定算清楚套内面积，别光看总价。

112平双卫主力款和130平四面宽大户型，你更选哪个？评论区说说。

三、周边配套

小区周边路网示意

教育

幼儿园、小学、初中就在家门口，这一点比张马屯很多小区强，家里有孩子的直接省心。不用绕路不用抢学区，步行就能解决，对于有孩子的家庭来说是实打实的利好。

交通

说到张马屯，很多人第一反应就是"堵"。实际情况是——开车上下班正常通勤还行，不至于像传言说的那么夸张。但有一点要说实话：路边乱停车确实比较严重，加上周边都是羊肠小道，上下班高峰期确实需要多留出一点时间，早高峰建议提前15-20分钟出门。

商业

这个不用愁，周边社区底商配套挺全的，日常买菜、买个小东西基本不出小区门口就能解决。要是想吃好点、买大件，往南边悦邻中心走一趟，商业配套比较成熟，日常生活需求基本都能覆盖到。

教育就在家门口，但交通确实是个槽点，你怎么看？评论区聊聊。

四、核心优势

绿城的外立面，在张马屯一眼能认出来

1. 容积率1.78，张马屯独一档。

整个张马屯板块你去打听打听，1.78的容积率真不好找。楼间距宽，13栋楼960多套，采光没有一套不达标的。这种密度，在刚需刚改楼盘里属于改善级配置。很多高密度刚需盘容积率能到2.5甚至3.0以上，站在窗口对面就是另一栋楼，上午十点还晒不到太阳。春风心语这边不存在这个问题——楼间距足够宽，13栋楼全小区没有一套采光不达标的房子

楼栋外立面实拍

2. 绿城社区品质，细节拉满。

绿城的社区品质在业内是有口碑的。交房近两年，你去小区里走一圈，园林绿化、入户大堂的维护状态明显比周边很多同价位小区要好。全人车分流的社区设计，进了小区大门基本不用担心车辆穿行的安全问题，这对家里有小孩老人的很实用。

还有一点很多人没注意到——电动车有专属停车区。这在济南很多楼盘里是稀缺配置，大量小区的电动车管理一塌糊涂，堵在门口、占用消防通道、私拉飞线充电。春风心语这个问题基本没有，这一条单独拎出来就能吊打周边一大批楼盘。

3. 小高层户型整体不错。

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