香港商业地产价值大缩水，铺王集体喊救命

这两年，香港工商铺物业价值大幅缩水，空置率又持续高企。眼看着手上的物业不断贬值，连一向呼风唤雨的地产大佬和投资老手都坐不住了，竟然坐下来开了一场“铺市吐苦水”的苦水会。

9月7日，“107动力”举行“铺市暴跌连锁效应苦水会”，出席的包括中原地产施永青、亚洲地产蔡志忠、粤港澳大湾区地产业总会主席郭德亮，以及马亚木家族成员马乔生、陆振球、徐家健等。

他们这次的核心观点非常一致：铺市跌得太厉害，银行又不断收紧工商铺贷款，如果继续这样下去，可能形成“人踩人”的恶性循环。

那么，香港工商铺真的会出现这个危机吗？他们说的到底有没有道理？

一、铺市跌逾四成，空置率创40年新高

先看他们提出的数据。

目前香港商铺价格相比2018年高峰，已经下跌超过四成；空置率更一度升至12.5%，创下约40年来新高。

所以他们认为，现在已经不只是物业价格下跌，而是开始影响实体经济。

107动力召集人何民杰就指出，商铺资产价格急跌，最可怕的是会快速蒸发社会可用资金，进一步压抑投资和消费。

他认为，目前市场甚至出现一个很危险的现象：

银行一方面要求高位买入的业主减价、提前还债，另一方面，新买家想入市承接，银行却又不愿意批按揭。

这样就会出现一个循环：

原业主被迫卖货 → 银行估值下降 → 新买家又借不到钱 → 成交进一步减少 → 价格继续下跌。

这就是他们所谓的“人踩人”。

这个逻辑完全没有问题。

但问题是，银行为什么不愿意借？

二、银行收紧贷款，到底是谁的问题？

银行当然想做生意。

银行靠什么赚钱？就是靠放贷。

但银行更加要控制风险。

如果连银行这种最专业的风险评估机构，都开始对工商铺贷款特别谨慎，甚至要求部分正常供款的业主提前偿还部分贷款，那么背后反映的，很可能就是：

银行认为这些抵押物的价值仍然存在下跌风险。

因为商铺价格已经跌了四成以上，部分高位买入的物业，抵押价值自然会受到影响。

所以，银行不是慈善机构。

银行首先要保护的，也不是某一个炒家的资产，而是广大市民放在银行里的存款。

如果银行为了救铺市而盲目放贷，最后真的形成大量坏账，那么问题就会由一批炒家，变成整个金融体系的问题。

这也是为什么，我反而认为银行收紧工商铺贷款，本身未必是坏事。

三、最有争议的问题：为什么业主要减租？

苦水会上还有一个观点，就是很多高位买入的业主，因为受到银行还款压力，根本无法大幅减租。

结果就是：

租金降不下来 → 商户经营困难 → 店铺空置 → 中小企现金流恶化 → 酒楼、零售、餐饮倒闭。

这个逻辑同样存在。

但问题是，网民为什么会一面倒不支持他们？

原因非常简单。

很多人会问：

你们高位买铺赚大钱的时候，有没有把利润分给租户？

没有。

你赚到钱的时候不断加租，等到资产价格下跌、现金流出问题了，就要求银行、港府和社会帮你承担风险。

这就是为什么很多网民认为他们是“输打赢要”。

如果你的铺位真的没有办法经营，最简单的方法其实就是：

减租。

如果业主愿意把租金降到合理水平，商户能够重新经营，铺位能够重新产生现金流，整个市场才有机会恢复。

但如果业主宁愿空置，也不愿意减租，那么最后就可能进入另一个循环：

空置 → 没有租金收入 → 无法还贷 → 银行收楼 → 银主盘增加 → 银行劈价出售。

而银主盘一旦大量出现，价格可能进一步下跌。

跌四成、六成、七成，甚至更深，都不是没有可能。

到时候新买家用更低成本接手，再以更合理的租金出租，反而可能重新建立市场。

这其实就是市场出清。

四、蔡志忠：银行应该承担社会责任？

亚洲地产创办人蔡志忠提出的观点更加尖锐。

他表示，现在有些银行即使看到业主正常供款，仍然会要求提前偿还部分甚至全部贷款，也就是所谓的“Call Loan”。

他认为银行作为“百业之母”，应该承担社会责任，不应该全面收紧工商铺贷款。

但我觉得这里要倒过来问：

银行的社会责任，到底是什么？

银行首先要对存款人的资金负责。

如果抵押物已经明显贬值，而银行仍然按照过去的估值不断放贷，最后坏账由谁承担？

最终还是整个社会。

蔡志忠还提到，部分银行内地业务出现大额坏账，合计损失超过千亿，而香港本地工商铺抵押贷款其实风险可控。

他担心银行把内地业务的风险，转嫁到香港工商铺市场。

这个说法是否完全成立，可以继续观察。

但有一点很明显：

如果银行连有抵押物的工商铺都不愿意放贷，反而更加说明银行自己认为这个抵押物的安全边际已经不足。

五、减印花税，真的能救铺市吗？

业界提出的另外一个方案，是要求港府降低工商铺印花税。

例如将2000万元以上物业的印花税率由4.5%降至3.75%，希望通过减税刺激成交，以交易量增加来弥补税收。

听起来很漂亮，但问题是：

现在大家不买铺，真的是因为印花税太贵吗？

还是因为觉得：

“这个铺还会继续跌，所以我为什么现在买？”

如果买家认为未来价格仍然下跌，那么就算印花税少一点，也未必愿意入市。

真正能够刺激成交的，很多时候不是减几个百分点的税，而是价格真正跌到买家认为值得承接的位置。

六、网民为什么反而支持银行“爆掉”他们？

苦水会之后，网上出现大量冷嘲热讽。

很多网民的观点其实非常直接：

升市的时候，你们天天炒铺、炒租金，推高整个香港的经营成本；现在跌市了，却要求银行不要抽贷、减税、开放资金，甚至希望内地资金重新进场。

这就是为什么很多人会说：

“愿赌服输。”

尤其是部分高位入市的投资者，既然当年认为香港商铺会不断升值，就应该承担相应风险。

赚大钱的时候是私人收益，亏钱的时候却希望社会共同承担，这当然很难得到大众同情。

更重要的是，香港铺市过去长期存在一个问题：

物业价格与实体经营能力脱节。

如果租金太贵，零售、餐饮、服务业就无法生存。

所以有人认为，铺价真正调整下来，租金回到合理水平，反而有机会让香港零售和实体经济重新恢复竞争力。

尤其香港现在还要进一步融入大湾区。

如果香港的铺价、租金、人工成本长期远高于内地城市，企业怎么竞争？

只有成本逐步趋同，实体经济才有机会重新找到平衡。

七、真正危险的不是银主盘，而是市场无法完成出清

业界提出，希望银行不要因为少数低价银主盘，就压低整个市场估值。

但从市场规律来看，这件事其实很难避免。

因为成交价就是市场价格的一部分。

如果正常商铺叫价800万元，结果银行收回来之后以700万元卖掉，那么下一宗交易就很可能以700万元作为参考。

这就是为什么银主盘虽然占整体市场比例不高，但它最大的影响不是数量，而是价格锚定。

所以，与其阻止市场出现低价成交，不如让价格真正找到合理水平。

因为如果资产价格本身已经不合理，靠银行估高一点、港府减税、限制银主盘劈价，都只能延迟调整。

不能解决问题，只能延后问题。

八、真正需要警惕的，是会不会烧到住宅市场

施永青这次特别强调，工商铺继续下跌，不只是业主账面损失，还可能影响消费、投资、退休规划和整体经济。

这个担忧并非完全没有道理。

因为如果大量业主同时爆仓，银行出现更多不良贷款，企业倒闭增加，消费下降，最终确实可能形成连锁反应。

而最值得担心的，是这种压力会不会从工商铺市场传导到住宅市场和金融体系。

不过，目前也不能简单说香港银行已经出现系统性危机。

反而从银行主动收紧贷款、增加风险控制来看，某程度上正是在提前防止问题进一步扩大。

九、到底应该救铺市，还是让市场自己调整？

所以这一场“苦水会”真正值得讨论的，并不是谁对谁错，而是：

香港到底应该人为托住工商铺价格，还是让市场完成一次彻底调整？

如果继续用减税、放宽按揭、引入资金等方法，把价格强行托住，那么短期可能增加成交，但长期可能继续延迟市场出清。

相反，如果银行继续严格控制风险，让高杠杆业主逐步退出，银主盘增加，资产价格继续寻找底部，那么短期当然会很痛，但长期反而可能重新建立一个更加健康的租售关系。

而这也是为什么网民会认为：

与其让银行承担炒家的风险，不如让市场真正完成一次价格调整。

铺价跌下来，租金才有机会跌下来；租金跌下来，商户成本才能下降；商户能够重新赚钱，零售、餐饮和就业才有机会恢复。

这才是真正的经济循环。

当然，如果最终银主盘大规模增加，甚至突破一个临界点，开始影响银行资产质量，再传导到住宅市场，那就会是另外一个故事。

所以接下来真正值得看的，不是苦水会讲了多少苦，而是三个数字：

工商铺价格还会跌多少？

银主盘会增加到什么程度？

银行的不良贷款率会不会明显上升？

如果这三个数字继续恶化，那么“人踩人”的风险才值得真正警惕。

但如果市场经过一轮大幅调整之后，铺价和租金重新回到实体经济能够承受的水平，那么这场痛苦的调整，反而可能成为香港商业地产重新恢复正常的开始。

所以，究竟应该救炒家，还是救实体经济？

我觉得答案其实已经很清楚了。